שאלה
בבניין דירות התבצע שיפוץ כללי במסגרתו הותקנה מעלית חדשה שלא היתה קיימת בבניין, נוספו לדירות מרפסות שמש, נבנה בכל קומה מרחב מוגן קומתי לשימוש בעתות חרום ח"ו, וכן חודש לובי הבניין והגינה.
נוכח השיפוץ הכללי ושדרוג איכות המגורים בדירות עלה גם ערך הנכסים בבניין ולאור זאת משכיר דירה בבניין ביקש להעלות את גובה דמי השכירות באופן שהם יהיו תואמים לשווי של דירה בבניין עם מעלית, ממ"ד, מרפסת שמש וכדו'.
מנגד טען שוכר הדירה כי הוא מחזיק בזכות שכירות למשך עוד שנתיים ובמחיר שכירות שכבר נקבע מראש בהסכם השכירות, וממילא שדרוג איכות המגורים בבניין אין בה כדי להשפיע על מחיר השכירות שקבוע בהסכם.
עוד טען השוכר, כי ההשקעה בשיפוץ הבניין ושדרוג איכות המגורים נעשו לצורך בעלי הדירות וכי מבחינתו ניתן היה להותיר את הבניין במצבו הקודם ולכן אין להטיל עליו חיובים כספיים בשל הנאתו העקיפה משדרוג הבניין ואיכות המגורים.
הדין עם מי?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן עורך (חושן משפט סימן שיב סעיף י וכן פסק הרמ"א בסי' שיב סעיף ט) כי שוכר שקיבל זכות שכירות מאת המשכיר לתקופת זמן קצובה ומוסכמת מראש ובמחיר קצוב ומוסכם מראש, הרי שאין המשכיר רשאי להעלות את דמי השכירות בשל עליית שווי הבתים וכמו כן השוכר אינו רשאי להפחית את גובה דמי השכירות נוכח ירידת ערך דמי הבתים, אלא על המשכיר והשוכר לנהוג בהתאם למוסכם ביניהם.
לאור האמור ניתן לכאורה להסיק כי במקרה שהתבצעו בבניין [או בדירה] שיפוץ ששיפר את תנאי המגורים והעלה את שווי הדירה, הרי שאין המשכיר רשאי להעלות את גובה דמי השכירות בשל עליית ערך הנכס כפי שנפסק להלכה בשו"ע וברמ"א.
אלא שכתבו הפוסקים (פתחי חושן שכירות פרק ה הערה ד) כי יש סברה לטעון שהמשכיר רשאי לדרוש תוספת לדמי השכירות מכוח דין היורד לשדה חברו ברשות אשר יש לנהנה לשלם ליורד שהשביח את השדה.
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חושן משפט סימן שעה סעיף ד) "היורד לשדה חברו ברשות, אפילו נטע שדה שאינה עשויה ליטע, שמין לו וידו על העליונה, שאם היתה ההוצאה יתירה על השבח נוטל ההוצאה, ואם השבח יתירה על ההוצאה, נוטל השבח."
לאור האמור ניתן לטעון כי מאחר ובית מגורים לעניין שיפור איכות המגורים דומה לשדה העשויה ליטע וברי כי דעת בני האדם נהנית משיפור איכות המגורים כגון תוספת מעלית וכדומה, הרי שעבודות השיפוץ וההשבחה ושיפור איכות המגורים שנגרמו בעקבותיהם מחייבים את השוכר לשלם יותר דמי שכירות שכן המשכיר ירד לשדה חברו השוכר והשביח עבורו את זכות השכירות.
אכן, ככל שהשוכר גילה את דעתו כי הוא איננו חפץ בעבודות השיפוץ ושיפור איכות המגורים כתב המהרי"ל דיסקין (פסקים סי' רד, הובאו דבריו בפתחי חושן שכירות פרק ה הערה ד) כי אין למשכיר זכות להעלות את דמי השכירות שכן בעל זכות השכירות איננו חפץ בהנאת השיפוץ ובמקרה זה אין לחייב את בעל זכות השכירות [שמצד דיני היורד לשדה חברו הוא מוגדר כבעל השדה שבתחומו נעשות פעולת השבחה] בתשלום עבור פעולות השבחה שנעשו בניגוד לדעתו.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com