שאלה
בעל דירה בבניין משותף ביקש לבנות מרפסת לדירתו מעל פני החצר המשותפת. בעל הדירה נימק את בקשתו בעובדה שהוא שותף בחצר וכן באוויר החצר וממילא שעומדת לו את הזכות לעשות שימוש ולהפיק הנאה מקניינו [שבחצר ובאוויר החצר המשותפת].
עוד טען בעל הדירה כי בניית המרפסת לא תגרום לכל נזק וממילא הוא נהנה ושאר בעלי הדירות אינם ניזוקים ולכן מדין זה נהנה וזה אינו חסר כופין על מידת סדום ויש לאפשר לו לבנות את המרפסת.
מנגד טענו בעלי הדירות כי הם מתנגדים לבניית המרפסת ואין הם נותנים את הסכמתם שייעשה שימוש בחלקם בחצר ובאוויר החצר המשותפת לשינוי פני הבניין והחצר.
עוד טענו בעלי הדירות וכי אין בבניית המרפסת כדי שימוש סביר ברכוש המשותף וממילא שאין לעשות שימושים שאינם מקובלים ברכוש המשותף.
הדין עם מי?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' קנג סעי' א) כי מותר להוציא זיז [מעין מרפסת קטנה] מעל אוויר חצר חברו וזאת בתנאי שהשימוש בזיז אינו גורם להיזק ראיה.
הנימוק להיתר הוא כופין על מידת סדום שכן בעל הזיז נהנה ובעל החצר אינו מפסיד [ככל שאכן אין נזק ראיה או נזק אחר בשל בניית הזיז או השימוש בו].
עוד נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' קנג סעי' ה) כי מותר לבנות מרפסת קטנה [זיז] מעל חצר השותפים ואין השותפים רשאים למנוע את הבניה.
הנימוק להיתר בניית המרפסת כרוך בעובדה שחלונות הבתים פונים אל החצר המשותפת ולכן לא ניתן לעשות בחצר שימושים צנועים שכן החצר איננה מוגנת ואין בה פרטיות וממילא שבניית המרפסת איננה עשויה להפריע באופן ניכר לעשיית השימושים המקובלים בחצר.
נוכח האמור כתב בעל המנחת יצחק (חלק ו סי' קע) כי מותר לבעל דירה בבניין משותף לבנות תוספת של מרפסת לדירתו [ככל שאין בבניית המרפסת גרימת נזק, כגון האפלה וכדו'], שכן בבניית המרפסת אין גרימת היזק ראיה וממילא מדין כופין על מידת סדום יש לאפשר הנאה מבניית המרפסת במקום ששאר בעלי הדירות בבניין אינם ניזוקים [יודגש כי ככל שקיימת טענת נזק מכל סוג שהוא הדין עשוי להשתנות].
וז"ל שו"ת מנחת יצחק חלק ו סימן קע: "... דההמשך המרפסת של העליון יהיה באויר החצר השייך לשניהם, ושאני בזה מנידון שדנו בזה בס' שמש צדקה שם, דאיירו במוציא הזוזין לרשות הרבים, משא"כ בנד"ד כנ"ל, מ"מ נלענ"ד לדמות דין זה להוצאת זיזין ברשות חבירו המבואר (בחו"מ סי' קנ"ג), דכל מה שמעכב עליו חבירו הוא משום היזק ראיה, וע"כ בחצר השותפין היכא דליכא היזק ראי', לא יכול לעכב עליו חבירו כמבואר שם (סעי' ה') עיין שם."
דין זה איננו מוסכם על כל הפוסקים ובשו"ת שבט הלוי (חלק ח סי' רצט) כתב כי דין כופין על מידת סדום אינו חל במקרה שההנאה מקניינו של הזולת כרוכה בנטילת ושלילת זכויותיו של הזולת באופן מוחלט [וזאת בניגוד להיתר עשיית שימוש שאיננו של קבע בקניינו של הזולת, ככל שלזולת לא נגרם נזק].
לכן, שימוש של קבע ברכוש הזולת כגון בניית מרפסת באוויר החצר המשותפת [בניגוד לבניית זיז קטן] הינה הפקעה ושלילה מוחלטת של זכויות הקניין, שכן בניית המרפסת נעשית בדרך של קבע וממילא זכויות שאר בעלי הדירות בחצר ניטלות ומופקעות מהם [וזאת בניגוד לבניית זיז קטן שבעל החצר רשאי למחות וממילא שגם למנוע את זכות החזקה לעשיית שימוש בזיז, או במקרה שנגרם מהזיז והשימוש בו נזק כלשהו ואף הקל ביותר שבעל החצר רשאי למנוע את השימוש בזיז (עי' חו"מ סי' שסג סעי' ו-ז)].
וז"ל שו"ת שבט הלוי חלק ח סימן רצט: " אולם בדבר הספק האם שייך בכה"ג לכפות מדין כפי' על מדת סדום - לדידי פשיטא לי דלא שייך כופין על מדת סדום שיוותר אדם על מה ששייך לו ואינו דומה לסוגית ב"ק כ' ושו"ע חו"מ סי' שס"ג, ואינו דומה להאי דב"ב י"א ע"ב שהפנימי יסתום המבוי, כאשר הרגיש הכותב בעצמו דבמבוי אינם בעלים גמורים... אבל אין שום טעם שיוותר אדם על שלו ממש מטעם כופין על מדת סדום, וכי אדם עשיר ענקי שגם הרבה דינרי כסף לא נחשבים אצלו כלל, ושכנו האביון שחסר לו גם פרוטה וכי אנחנו נכוף ליתן לו מכספו בלי שורת הדין רק מטעם כופין על מדת סדום אי לאו משום דין כפי' על הצדקה, וה"נ יאמר זה שהחצר משועבד לו."
לסיכום
נחלקו הפוסקים האם בעל דירה בבניין משותף רשאי לעשות שימוש באוויר החצר המשותפת [ובזכויות הבניה המשותפות] ללא הסכמת שאר בעלי הדירות לצורך תוספת בנייה של קבע כגון מרפסת.
מחלוקת הפוסקים נוגעת בשאלה האם מכוח טענת זה נהנה וזה אינו חסר ניתן ליטול זכויות קניין שלא ניתן לעשות בהם כל שימוש [שכן בעלי הדירות בקומה אחרת או בפאה אחרת של הבניין אינם יכולים לעשות שימוש באוויר החצר במקום שהמרפסת מתוכננת להיבנות] וזאת ככל שלא נגרמים לבעלי הדירות נזקים או הפסדים אחרים.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה אשר עשויה להשתנות בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו.