א- מקור הדין
ב- לא טרחנא - זכות ההתנגדות אף כשאין הפסד ממוני לבעל הדירה
ג- לא טרחנא - הדירה התחתונה משועבדת לדירה העליונה לשמש לה כיסודות ורצפה
ד- לא טרחנא - במקרה שהדירה משמשת כמחסן
ה- פסק השולחן ערוך
ו- סיכום
א. מקור הדין
הגמרא במסכת בבא בתרא (ו ע"ב – ז ע"א) דנה במקרה של בית בן שתי קומות שהקומה העליונה בו שקעה אל תוך חלל הקומה התחתונה ובעל הדירה התחתונה מבקש מבעל הדירה העליונה להתפנות מביתו למשך תקופת עבודות הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
כפי שיבואר להלן, בעל הדירה העליונה רשאי בנסיבות מסוימות להתנגד לבקשת הפינוי וזאת אף במקרה שבעל הדירה התחתונה הסכים לממן עבור בעל הדירה העליונה את עלויות השכירות והמגורים החלופיים לתקופת הבניה.
"הנהו בי תרי דהוו דיירי, חד הוה דייר עילאי וחד הוה דייר תתאי, איתבר תתאי [נטבעו הכתלים התחתונים בארץ עד ששפלה תקרת העלייה ואין התחתון יכול להיכנס בתוכו אלא אם כן שוחה, רש"י].
א"ל תתאי לעילאי תא ונבנייה [בוא נסתור את כל הבית ונבנו, רש"י] , א"ל אנא שפיר קא דאירנא. א"ל איסתריה אנא ואבנייה, אמר לית לי דוכתא למידר בה. א"ל אנא אוגר לך דוכתא, א"ל לא טרחנא. לא קא מתדר לי [איני יכול לדור בביתי מפני עלייתך, רש"י] , שוף אכריסך ועול ושוף אכריסך ופוק. [שחה קומתך עד כריסך, רש"י]
אמר רב חמא בדינא קא מעכב.
והני מילי דלא מטו כשורי למטה מעשרה, אבל מטו כשורי למטה מעשרה, מצי א"ל למטה מי' רשותא דידי הוא ולא משעבד לך. וה"מ דלא אתנו גבי הדדי, אבל אתנו גבי הדדי - סתרי ובנו.
מדברי הגמרא עולה כי בעל הדירה העליונה מתנגד לפינוי ובניית הבית מחדש בטענת "לא טרחנא", שמשמעותה היא טענת קושי ואי נוחות לפנות את הבית ולהעתיק את מקום המגורים לתקופת זמן קצובה.
לשיטת רב חמא טענת "לא טרחנא" מתקבלת ובית הדין לא יכפה על בעל הדירה העליונה פינוי והסכמה לבניה מחדש כל עוד בעל הדירה התחתונה יכול להתגורר בביתו ולו באופן דחוק [חלל הבית בגובה של לכל הפחות עשרה טפחים].
מגורים דחוקים, הינם מגורים בדירה שגובה התקרה שלה עומד על פחות מ-י' טפחים וכמבואר במסכת סוכה [ד ע"א] שדירה הנמוכה מ-י' טפחים מוגדרת כדירה סרוחה - דירה שגגה נפול [עי' רש"י יומא פג ע"ב ד"ה ואזניו סרוחות המפרש "גדולות וכפולות למטן"].
ב. לא טרחנא - זכות ההתנגדות אף כשאין הפסד ממוני לבעל הדירה העליונה
בגמרא מבואר כי גם במקרה שבעל הדירה התחתונה מוכן לשלם לבעל הדירה העליונה את עלויות השכירות של הדירה החלופית ["אנא אוגר לך דוכתא"] , בכל זאת על הדירה העליונה רשאי לפי דברי רב נחמן להתנגד לפינוי בטענת "לא טרחנא". מן האמור עולה המסקנה כי טענת "לא טרחנא" מתייחסת גם לנוחות האישית של בעל הדירה העליונה ולא רק להיבטים הממוניים כגון עלויות המעבר לדירה החלופית.
ג. לא טרחנא - הדירה התחתונה משועבדת לדירה העליונה לשמש לה כיסודות ורצפה
מדברי הגמרא לעיל עולה כי זכות ההתנגדות של בעל הדירה העליונה מוגבלת למצב בו ניתן להתגורר בדירה התחתונה ולו אף באופן דחוק, אך ככל שלא ניתן להתגורר בדירה התחתונה, כגון במקרה שגובה הדירה התחתונה פחת מ-י' טפחים, הרי שבעל הדירה העליונה מאבד את זכות התנגדותו: "והני מילי דלא מטו כשורי למטה מעשרה, אבל מטו כשורי למטה מעשרה, מצי א"ל למטה מי' רשותא דידי הוא ולא משעבד לך".
המאירי (בבא בתרא ו ע"ב ד"ה שנים) מביא את קושיית חכמי הצרפתים ששואלים מדוע לבעל הדירה העליונה קיימת זכות התנגדות לפינוי ובניה מחדש כל עוד שגובה הדירה התחתונה איננו פוחת מ-י' טפחים, והרי לכאורה בעל הדירה התחתונה קנה זכות מגורים בכל רום הדירה שלו כפי שהיא הייתה בעת יצירת השיתוף בין הדירה העליונה והתחתונה, וממילא שהדירה העליונה משועבדת לדירה התחתונה כדי לאפשר לה ליהנות מגובה תקרה כפי שהיה במועד השיתוף ולא רק גובה דירה שאיננו פחות מ-י' טפחים.
"וחכמי הצרפתים שאלו שהרי ודאי כשחלקו זכה התחתון מתהום ארעא עד רום העליה וא"כ כשנחבס כלו יאמר לו ברשותי אתה עומד"
חכמי הצרפתים מתרצים כי אכן במקרה רגיל בעל הדירה התחתונה זכאי ליהנות מגובה דירה כפי שהיה במועד יצירת השותפות, ולכן אם הקומה העליונה תשקע, הרי שבעל הדירה התחתונה יוכל לטעון כלפי בעל הדירה העליונה, אל תיכנס לרשות של דירתי ויהיה ניתן לכפות על בעל הדירה העליונה את בניית הבניין מחדש.
אבל הסוגיה במסכת בבא בתרא לעיל, עוסקת במקרה מיוחד שבו הוסכם מראש בין בעלי הדירות, שככל והבניין ישקע, הרי שגובה הדירה התחתונה יכול להשתנות [השותפים התייחסו לאפשרות עתידית של שקיעת הקרקע או הבניין] , ובתנאי שגובה הדירה התחתונה לא יפחת מ-י' טפחים, ולכן כל עוד הדירה העליונה לא שקעה מתחת לתחום י' טפחים מקרקע הדירה התחתונה, הרי שלא ניתן לכפות על בעל הדירה העליונה את פינוי הבניין ובנייתו מחדש.
רבינו יונה (בבא בתרא ז ע"א ד"ה "וה"מ דלא מטו") מתרץ את קושיית חכמי הצרפתים: "דאע"ג דנחת לי' עילאי מתוך אוירא דתתאי, בית לעליה שעבודי משועבד, כל זמן שנשאר שם שיעור דירה דהיינו י' טפחים"
מדברי הרבינו יונה עולה כי הדירה התחתונה משועבדת לדירה העליונה ולמעשה היא חלק מהדירה העליונה, שכן הדירה התחתונה משמשת כרצפה ויסודות לדירה העליונה ושעבוד זה מהווה הלכה למעשה חלק מההסכמות השיתופיות של בעלי הדירות שכן ללא קיום הדירה התחתונה אין קיום לדירה העליונה.
ממילא על הדירה התחתונה קיים שעבוד כלפי הדירה העליונה לצורך קיומה ולכן כל עוד שהדירה העליונה איננה מבטלת את הדירה התחתונה לחלוטין [כל עוד שהדירה העליונה איננה נכנסת לתוך תחום י' הטפחים של קרקעית הדירה התחתונה], הרי שהדירה התחתונה משועבדת להמשיך ולקיים את הדירה העליונה, ולכן אין לבעל הדירה התחתונה זכות לכפות על בעל הדירה העליונה לפנות את הבניין ולבנותו מחדש.
יוער כי ככל שקיים הסכם בין בעל הדירה התחתונה ובעל הדירה העליונה כי שניהם מחויבים לשמור על צורת הבניין ועל אפשרות המגורים בהתאם לגובה הדירות בעת מועד השיתוף, הרי שבעלי הדירות יכולים לכפות האחד על השני לפנות את הבניין ולבנות בניין חדש תחתיו ככל ונגרם נזק לאחת הדירה וכפי שהגמרא אומרת "וה"מ [והני מילי] דלא אתנו גבי הדדי, אבל אתנו גבי הדדי - סתרי ובנו". [להרחבה עי' רבינו יונה ד"ה אבל אתנו, רשב"א ד"ה אבל אתנו].
מדברי הראשונים עולה כי מאחר ובעל הדירה העליונה איננו משועבד לבעל הדירה התחתונה אזי בעל הדירה העליונה קונה זכות להתנגד לפינוי הבניין ובנייתו מחדש וזאת למרות שבעל הדירה התחתונה מתקשה להתגורר בדירתו.
ד. לא טרחנא - במקרה שהדירה העליונה משמשת כמחסן
בהמשך הסוגיא (בבא בתרא ז ע"א) דנה הגמרא במקרה בו אדם ביקש לבנות כותל חדש בסמוך לחלונות בית חברו ובאופן שגורם להסתרת החלונות והאפלת הבית.
לצורך קבלת הסכמת בעל החלונות לבינוי החדש, הציע בונה הכותל מספר חלופות אשר יאפשרו גם את הקמת הכותל וגם את חדירת האור לבית חברו ובין השאר הציע כי הוא יבנה לשכנו בית חדש עם מיקום חלונות שונה וכן הציע שבתקופת הבניה הוא ישלם לשכנו את עלות הדירה החלופית.
בעל החלונות השיב כי הוא דוחה את ההצעות מכוח הטענה של "לא טרחנא" שכן הוא איננו חפץ לטרוח ולפנות את ביתו לתקופת עבודות הבניה. רב חמא פסק כי בעל החלונות רשאי על פי הדין למנוע מחברו את בניית הכותל החדש מכוח טענת "לא טרחנא" וזאת למרות שאין לו נזקים ממוניים שכן בונה הכותל התחייב לשלם את כל העלויות וההוצאות
בהמשך הקשתה הגמרא מדוע נדרש להביא את פסק רב חמא לעניין טענת "לא טרחנא" גם ביחס להתנגדות בעל הדירה העליונה להתפנות מביתו וגם ביחס להתנגדות בעל הדירה עם החלונות המתנגד גם הוא לפנות את ביתו, ולכאורה די היה במקרה אחד כדי להביא את שיטת רב נחמן כי טענת "לא טרחנא" מתקבלת ובית הדין לא יכפה על המתנגד פינוי.
על קושיא זו משיבה הגמרא כי יש שוני בין המקרים. במקרה הראשון הדירה העליונה משמשת למגורים, אבל במקרה השני הדירה שמתוקנות בה חלונות ואשר עשויה להיות מושפעת מבניית הכותל החדש משמשת כמחסן "בי תיבנא ובי ציבי בעלמא" וממילא שיש חידוש במקרה הנוסף שכן ביתו של בעל החלונות המתנגד לבניה, אינו משמש למגורים אלא למחסן ולמרות זאת עומדת בידו הזכות לטעון כי הוא מתנגד לבניית הכותל החדש וכי הוא מתנגד לפינוי מכוח טענת "לא טרחנא" [טרחה בפינוי המחסן].
נחלקו הראשונים האם התנגדות לפינוי ובניה מחדש בטענת "לא טרחנא" מתקבלת גם במקרה שהבית [המחסן] ריק והוא איננו משמש בפועל לא למגורים ולא לאחסון.
כתב היד רמ"ה (בבא בתרא דף ז ע"א אות סז) "ושמע מינה טעמא דדייר ביה כל דהו דמצי אמר לא מצינא למטרח ולפנוייה, אבל היכא דלית ליה מידי בגויה דקאמר ליה האיך סתרנא ליה לכוליה ביתא ובנינא ליה ועבידנא לך כוי מלעיל הדין עמו דקימא לן כופין על מידת סדום. והוא הדין גבי דינא דהנהו בי תרי דהוו דיירי חד עילאי וחד תתאי היכא דלית לעילאה מידי לפנוייה ולית ליה טירחא כלל וקאמר ליה תתאי מוגרנא לך דוכתא דדירת ביה וסתרנא ליה אנא ובנינא ליה מדידי הדין עמו דקיימא לן כופין על מידת סדום והוא דלית ליה להאיך פסידא מאנפא אחרינא ולא טירחא כלל."
מדברי היד רמה עולה כי ככל שאין כלל טרחה בפינוי המחסן [בי תבנא ובי ציבי] או בפינוי הבית וכגון במקרה של בעל הדירה העליונה איננו מתגורר בבית העליון, הרי שלא ניתן להתנגד לפינוי ולבניה בטענת "לא טרחנא".
המאירי מביא את שיטת הגאונים הסוברים כי ביחס למחסן שנדרש פינויו ועלויות הפינוי [שכר הפועלים ודמי שכירות המחסן החלופי] אינן מוטלות על בעל המחסן, הרי שאין לבעל המחסן זכות להתנגד ולהעלות את טענת "לא טרחנא" שכן כופין על מידת סדום ואין לקבל התנגדויות שאין בהן תועלת למתנגד. "...הא אם לא היה דר שם כלל אף על פי שהוא בית אוצר מתבן וקש וזה אומר לשכור פועלים ולהניחה לו במקום הראוי לו כופהו בכך כמו שביארנו למעלה בשם הגאונים שכופין על מדת סדום..."
הריטב"א (בבא בתרא ז ע"א ד"ה אמר רב חמא) חולק ומביא בשם מורו, כי בין בבית דירה ובין במחסן, רשאי בעל הדירה או בעל המחסן להתנגד לפינוי בטענת "לא טרחנא" "ובלאו הכי יכיל למימר איני רוצה לסתור ולבנות ביתי. ודכ"ע מיירי בדליכא סכנה."
ה. פסק השולחן ערוך
השולחן ערוך [חו"מ סי' קסד סעי' ב] פסק להלכה את שיטת רב חמא הסובר שבעל דירה וכן בעל מחסן רשאי להתנגד לפינוי ובניית הבניין מחדש מכוח טענת "לא טרחנא" : "נדלדלו קורות הבית וירדו לאויר הבית, אם הגיעו לתוך עשרה טפחים, סותר ובונה. ואם לא הגיעו, יכול בעל העליה לעכב עליו, ואפילו אמר לו בעל הבית: אני אשכור לך מקום כדי שתדור בו עד שאתקן התקרה, אפילו אינו משתמש בו אלא בעצים, אין שומעין לו, שהרי אומר לו: איני רוצה שאטרח ממקום למקום כדי שתתקן ביתך."
עוד פוסק השולחן ערוך [חו"מ סי' קנד סעי' יג] כי ככל ואין לבעל הדירה או המחסן כל טורח בפינוי, וכגון במקרה שמבקש הפינוי נושא בכל עלויות הפינוי ושכר הפועלים, הרי שאין זכות להתנגד בטענת "לא טרחנא" ובמקרים אלו כופין על מידת סדום [סירוב ללא טעם אשר גורם לזולת נזק מבלי להועיל למתנגד]: "מי שהיו חלונות למטה בכותלו, ובא חבירו לבנות בפניהם, ואמר ליה: אני אפתח לך חלונות אחרות בכותל זה למעלה מאלו, הרי זה מעכב עליו ואומר לו: בעת שתפתח החלונות תרעיד הכותל ותקלקל אותה; ואפילו אמר: אני אסתור כל הכותל ואבנה אותו לך חדש ואעשה בו חלונות למעלה ואשכור לך בית שתדור בו עד שאבנה, יכול לעכב עליו, שאומר לו: אין רצוני שאטרח ממקום למקום, אפילו אינו משתמש בו אלא בעצים. לפיכך אם לא היה שם טורח כלל, ואינו צריך לפנות, אינו יכול לעכב עליו."
בפוסקים מצינו הרחבה של זכות הכפייה והיא איננה מסתכמת רק למקרים שבהם אין למתנגד טורח או הפסד ממוני, אלא זכות הכפייה להשתתף ולהעמיד את חלקו לצורך הריסה ובניה מחדש קיימת אף במקרים בהם הימנעותו של השותף להשתתף בפעולות הנדרשות לנכס השותפות, תסב לשאר השותפים נזק.
בעניין זה כתב נתיבות המשפט (ביאורים סימן קסד ס"ק א) כתב: "ונראה דלפמ"ש בסימן קע"ח [משה"א סק"ג] דבכל מקום שיש בדבר ההוא תועלת לשניהן ואי אפשר לתקן לעצמו כ"א בבוא התיקון גם להשני, כופין זה את זה ליתן כל אחד חלקו, ואין הלה יכול לומר אנא לא צריכנא לתיקון זה. וראיה מסימן קס"א וקס"ג בדברים הרבה שכופין זה את זה. אמנם זהו דוקא בדבר שאם ימנע מלעשותו יבואו שניהם לידי היזק, אבל בדבר שהוא להשביח ואין בו יראת היזק אין יכולין לכפות זה את זה, ע"ש.
מדברי נתיבות המשפט עולה כי ככל והשותפים מציגים אפשרות לנזק, הרי שאין לשותף זכות התנגדות בטענת "לא טרחנא" ועליו למסור את חלקו ולהשתתף בנדרש לצורך מניעת נזק לשותפיו.
הט"ז [חו"מ סי' קסד] כתב כי זכות הסירוב של בעל הדירה העליונה בטענת "לא טרחנא" מוגבלת רק למקרה שאין חשש כי ייגרם נזק נוסף אך ככל שקיים חשש לקריסה נוספת, הרי שבעל הדירה העליונה מאבד את זכות ההתנגדות שלו: "נ"ל, אם יש חשש סכנה בתקרת הבית מחמת כובד בנין העליה שיפול על התקרה וישברנה, שחייב בעל העליה לתקנה."
ו. סיכום
א. בעל דירה רשאי שלא להשתתף בפרויקט פינוי בינוי, וזאת ככל שהמעבר לדירה חלופית מסב לו טורח.
ב. בעל דירה שאינו מתגורר בדירתו, וכגון במקרה שהדירה מושכרת, אינו רשאי למנוע עצמו מלהשתתף בפרויקט ובמקרים אלו נראה כי בית הדין יכפה על בעל הדירה להצטרף לפרויקט.
ג. בעל נכס כגון חנות או מחסן המושכרים, אינו זכאי לטעון "לא טרחנא" בפרט שכיום יזמי הפרויקטים משלמים את כל עלויות המעבר וכן את דמי הפינוי ואת דמי השכירות למשך תקופת עבודות הבניה. .
ד. בניין אשר מומחי הנדסה קבעו כי הוא מסוכן וקיימת אפשרות שהוא ייפול, בעלי הדירות בו אינם רשאים לטעון "לא טרחנא" ואינם יכולים להתנגד לפרויקט ההתחדשות.
ה. מתחם המונה מספר בניינים אשר קיבל זכויות בניה במסגרת מסלול פינוי בינוי, [ובהתאם להוראות התב"ע יש לבנות את כל המתחם כולו ולא ניתן להפריד את המתחםצ לתתי מתחמים נפרדים] הרי שייתכן לומר כי כלל בעלי הדירות במתחם הינם שותפים בזכויות הבניה, וממילא ככל שקיים בניין אחד המוכרז כמבנה מסוכן, אזי כלל בעלי הדירות במתחם אינם רשאים להימנע מלהצטרף לפרויקט.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה אשר מושפעת מנסיבות פרטניות של כל מקרה לגופו ויש בכל מקרה פרטני לשאול מורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.