שאלה:
מצוי בבתים משותפים כי קומת הקרקע , המרתף, או קומות מסוימות בבניין, משמשים בייעוד מסחרי ומופעלים בהן בתי עסק שונים. מציאות שכיחה זו מעלה שאלה האם מותר להתקין על חזית הבית המשותף או בשטחים המשותפים כגון בחצר, בחדר המדרגות וכדומה שלטי פרסומת או שלטי הכוונה לבתי עסק המופעלים בבית המשותף ?
תשובה:
בית משותף מורכב משטחים בבעלות פרטית ומשטחים בבעלות כלל בעלי הדירות או המשרדים. שטח הדירה או שטח המשרד הינו בבעלות פרטית, אך הלובי או המבואות וכן חדרי המדרגות וכדו' הינם שטחים משותפים אשר כלל בעלי היחידות בבית המשותף (בית מגורים או בית משרדים) שותפים בהם.
בדומה לשטחי הלובי של הבית המשותף מקובל כי הקירות החיצוניים של הבית המשותף מוגדרים גם הם כחלק מהרכוש המשותף וזאת בהתאם להסכמת ההשתתפות של בעלי היחידות (דירות או משרדים) במסגרת הסכמי הרכישה מאת יזם הבניין (המבוססים על הקבוע בחוק המקרקעין).
לאור האמור עולה כי שאלת הצבת שלטי פרסום על קירותיו החיצוניים של הבניין (בית מגורים או בית משרדים) הינה שאלה העוסקת בזכויות השימוש בשטחים המשותפים של הבניין.
הגמרא במסכת בבא בתרא (נז ע"א) מביאה את דברי המשנה : "...היה מעמיד בהמה בחצר תנור ריחיים ומגדל תרנגולים ונותן זבלו בחצר אינה חזקה, אבל עשה מחיצה לבהמתו גבוה עשרה טפחים וכן לתנור וכן לכיריים וכן לריחיים הכניס תרנגולים לתוך הבית ועשה מקום לזבלו עמוק שלושה או גבוה שלושה הרי זו חזקה"
מדברי המשנה עולה כי עשיית שימושים מסוימים בחצר המשותפת וכגון השימושים המפורטים במשנה עשויים להקנות למשתמש חזקת שימוש שהינה זכות קניינית.
מקשה הגמרא מאי שנא רישא ומאי שנא סיפא, מדוע בשימושים המפורטים בחלקה הראשון של המשנה כגון העמדת תנור וכדו' איננה יוצרת חזקת השתמשות ואילו השימושים המפורטים בחלקה השני של המשנה כגון העמדת תנור ותחימתו במחיצה כן יוצרת חזקה וזכות קניינית למשתמש.
בהמשך סוגיית הגמרא נאמרו שני תירוצם להבנת ההבחנה בין הרישא לסיפא של המשנה,(עי' ב"י חו"מ סי' קסא סע"ק ז כי אומנם נאמרו שני תירוצים אך סברתם ומהותם של שני התירוצים הינה אחת):
ע"פ התירוץ הראשון יש להבחין בין העמדת תנור סתמית שעל כך אין השותפים מקפידים לבין שימוש באמצעות שינוי פני החצר או הגבלת כניסת שאר השותפים לתוך מתחם ההשתמשות באמצעות הצבת מחיצות. במקרה שהשותפים אינם מקפידים על השימוש אזי ברור כי השימוש בפועל אינו מעיד על ויתור של שאר השותפים או על קניית חזקה וזכות שימוש בלעדית. לעומת זאת עשיית שימוש ששאר השותפים מקפידים עליו ואינם מסכימים לו כדבר שבשגרה אזי קיימת ראיה כי המשתמש קיבל את רשות השותפים ואולי אף רכש זכות שימוש בלעדית.
ע"פ התירוץ השני המשנה עוסקת בחצר האחורית של המתחם המשותף, שבה אין השותפים מקפידים על העמדה סתמית, אך הם כן מקפידים על תיחום חלק מהחצר ועשיית שימוש בלעדי בו.
ומבאר הבית יוסף (קסא סע"ק ז) כי שני התירוצים מסכימים לעניין מהות ההבדל המבחין בין שימוש שנהוג להקפיד עליו לבין שימוש שאין נהוג להקפיד עליו, אלא שנחלקו התירוצים האם על העמדה סתמית בחצר הקדמית קיימת הקפדה וממילא קיימת מחלקות האם העמדה סתמית בחצר הקדמית יוצרת חזקת שימוש (ועי' ביאור הב"י במח' הרא"ש והרי"ף שנחלקו האם התירוץ השני נפסק להלכה)
לאור האמור כי העמדת תנור וכדו' בחצר יכולה פעמים להיות מוגבלת או אסורה, עולה הצורך לבחון מהי הגדרת זכות העיכוב של השותפים מלקיים שימוש כלשהו בחצר וכן יש לבחון איזה סוג שימוש זכאי שותף לקיים מבלי שהוא יהיה נדרש להסכמת שאר השותפים.
בהמשך הסוגיא אומרת הגמרא: "אמר רבי יוחנן משום רבי בנאה בכל שותפין מעכבין זה את זה חוץ מן הכביסה" בביאור דברי הגמרא נחלקו הראשונים אלו השימושים נכללים בזכות העיכוב:
הרשב"ם סובר כי שימוש הנעשה בדרך קבע נכלל בזכות העיכוב, אך שימושים ארעיים ניתן לומר שבאופן עקרוני יכול כל השותף לקיימם מבלי שהוא יידרש להסכמת שאר השותפים (ובכפוף לדיני השכנים כגון לעניין יצירת מטרדי רעש וכדו').
הרמב"ם (הלכ' שכנים פ"ה ה"ג) סובר כי זכות העיכוב כוללת את השימושים שאינם מקובלים ואין דרך אנשי המקום לקיימם בחצר המשותפת, כגון העמדת ריחיים או גידול תרנגולים וכדו' כאמור לעיל במשנה, אבל שימוש מקובל יכול השותף לקיימו מבלי להידרש להסכמת שותפיו הנוספים בחצר (ובכפוף לדיני השכנים כאמור לעיל).
להלכה נפסק בשו"ע (חו"מ סי' קסא סעי' ה): "אחד מהשותפים בחצר שביקש להעמיד בה בהמה או ריחיים או לגדל בה תרנגולים חבירו מעכב עליו וכן שאר דברים שאין דרך בני המקום לעשותם בחצרותיהם בכולם השותפין מעכבין זה על זה..."
העולה מהדברים:
א) לאור האמור עולה כי הצבת שלט פרסום בשטחים המשותפים של הבניין, הינו שימוש בשטח משותף וממילא יש לבחון כל מקרה לגופו האם אופן השימוש המבוקש הינו מקובל או שהוא מהווה שימוש חריג שלשאר השותפים קיימת זכות להתנגד אליו.
ב) כך גם יש להתאים את השימוש בשטח המשותף להוראות תקנון הבית המשותף.
ג) לעניין זה יוער כי מאחר שהשימוש בהצבת השלטים נעשה בחלק המוגדר כרכוש משותף אזי המבקש להשתמש אינו יכול לטעון כי הוא מציב שלט בקיר חיצוני שהמתנגדים אינם יכולים לעשות בו כל שימוש וממילא יש לכפות את המתנגדים על מידת סדום ולאפשר לו את הצבת השלט. הסיבה לכך היא משום שלא ניתן לכפות בעל נכס לאפשר שימוש בקניינו ובממונו באופן שמפריע לו או בניגוד לרצונו, ועל אחת כמה וכמה שלא ניתן לכפות במקרה בו המתנגד טוען כי הצבת השלט תגרום לירידת ערך הנכס.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.
לתגובות stern1416@gmail.com