שאלה:
בעל דירה בבניין משותף מסרב להשתתף בפרויקט תמ"א 38, האם לבעלי הדירות בבניין קיימת זכות לכפות על בעל הדירה להשתתף בפרויקט כדי למנוע נזק לבניין באם תתרחש רעידת אדמה?
תשובה:
לבעלי דירות בבית משותף העשוי להינזק בעת התרחשות חלילה של רעידת אדמה, קיימת זכות לכפות על בעל דירה להשתתף בפרויקט חיזוק המבנה באמצעות מתן הסכמה לביצוע הפרויקט, וזאת משום שחיזוק המבנה או הריסתו ובנייתו מחדש, הינה תיקון הנצרך או תיקון אשר מניב רווח לכלל השותפים בבניין.
מקורות:
הרחקת נזיקין
המשנה במסכת בבא בתרא (כ ע"ב) אומרת כי בעל דירה בבית משותף מחויב כלפי שכניו למנוע או להעמיד הגנה מפני נזקים העשויים להתרחש בעקבות עשיית שימושים שונים בביתו הפרטי: "לא יעמיד אדם תנור בתוך הבית אלא אם כן יש על גביו גובה ארבע אמות, היה מעמידו בעליה צריך שיהיה תחתיו מעזיבה שלושה טפחים ובכירה טפח, ואם הזיק משלם מה שהזיק, רבי שמעון אומר לא אמרו כל השיעורים האלו אלא שאם הזיק פטור מלשלם..." מדברי המשנה עולה כי זכותו של בעל דירה להציב בדירתו תנור ולעשות בו שימוש, שזורה בחובתו להציב מערכת הגנה מפני נזקיו האפשריים של התנור. .
רש"י בביאורו את דברי המשנה כתב, כי למרות שבעל התנור נושא בחובת שיפוי בגין נזקי התנור, אך בכל זאת לשכנים הגרים בסמיכות לדירתו, קיימת זכות לחייב את בעל התנור בהתקנת הגנות וביצוע הרחקות נדרשות, וזאת מפאת החשש שמא בעל התנור לא יוכל לעמוד בתשלומי שיפוי הנזקים באם הם יתרחשו.
לעניין חיוב בתשלום דמי הנזק למרות שבעל התנור ביצע את ההגנות וההרחקות הנדרשות, כתב הרי"ף במסכת בבא קמא (סא ע"ב) כי יש להבחין בין הדלקת אש באופן קבוע לבין אש ארעית, אש הדולקת באופן קבוע כגון תנור ביתי וכדו' שנעשה בו שימוש יום יומי, אומנם קיימת חובה להציב הגנות מפני האש, אך קיום חובת ההגנה איננה פוטרת מתשלום דמי הנזק באם אש התנור התפשטה והזיקה, אבל במקרה של הדלקת אש באופן חד פעמי אשר הודלקה במקום מוגן או מרוחק על פי הנדרש, אזי יהיה פטור אונס בעת אירוע חריג של התפשטות האש. מתוך דברי הרי"ף עולה כי ככל שגורם הנזק הוא תדיר יותר, אזי קיימת חובת שיפוי בעת אירוע נזיקי.
להלכה נפסק בשו"ע (חו"מ סי' קנה סעי א) "הבית והעליה של שניים לא יעשה בעל הבית תנור בתוך ביתו אלא אם כן יש לו על גביו גובה ד' אמות בינו לתקרת העליה, וכן לא יעמיד בעל העליה תנור עד שיהיה תחתיו מעזיבה שלושה טפחים.... ואע"פ שהרחיק כשיעור אם יצא האש והזיקה משלם מה שהזיקה, וכל אדם בביתו צריך להרחיק כשיעורים הללו מפני השכנים שמעכבים עליו" ובסמ"ע (סע"ק ד) ביאר כשיטת רש"י שחיוב ההרחקה וההגנות הנדרשות נובע מהחשש שמא ייגרם נזק, אך לגורם הנזק לא יהיה די ממון כדי לשלם לניזק על נזקיו.
מתוך הדברים עולה כי על האדם קיימת חובה להרחיק ולמנוע נזקים ממוניים משכניו גם אם הוא ביצע את ההגנות הנדרשות ואת ההרחקות המנויות בהלכה, וממילא ניתן לטעון כי אין לשכן להתנגד לביצוע חיזוק לבית המשותף מפני נזקי רעידת וכי מוטלת חובה על כלל בעלי הדירות בבית המשותף למנוע נזקים עתידיים לשכניהם.
חובות דיירי הבית המשותף
המשנה במסכת בבא בתרא (ז ע"ב) אומרת: "כופין אותו לבנות בית שער ודלת לחצר..." ומבארים הראשונים (רש"י ד"ה כופין אותו) כי בניית בית השער נועדה למנוע מהעוברים ושבים להציץ אל תוך החצר ולהזיק בראייתם. הרא"ש (ב"ב סי' כג) הביא בשם התוספתא(ב"מ פי"א) כי בעל בית מגורים בחצר המשותפת חייב להשתתף עם שאר בני החצר בכל צרכי החצר ולא רק בבניית בית שער ודלת כמבואר בדברי המשנה.
השו"ע (חו"מ סי' קסא סעי' א) פסק להלכה את דין המשנה ואת דין התוספתא: "בני החצר כופין זה את זה לבנות דלת ובית שער לחצר וכן כל הדברים שהחצר צריך להם צורך גדול או הדברים שנהגו בני המדינה לעשותם..."
מתוך דברי השולחן ערוך עולה כי כל צורך המוגדר כצורך גדול או כצורך שנהוג ומקובל לעשותו אזי ניתן לכפות את בעלי הדירות בחצר המשותפת לשאת בעלויות הצרכים הנ"ל. לאור זאת ניתן לומר כי חיזוק הבית המשותף מפני נזקי רעידות אדמה הינו צורך גדול (ע"פ הערכת מומחים) כהגדרת השולחן ערוך, וממילא ניתן יהיה לכפות על בעל דירה בבית המשותף לחתום על הסכמתו לביצוע חיזוק לבית המשותף או על הריסתו ובנייתו מחדש במסגרת פרויקט פינוי בינוי וכדו'.
חובות השותפים
נפסק להלכה בשו"ע ( חו"מ סי' קסד סעי' א) "הבית והעליה של שניים, כל קלקול שיארע בכתלים מן התקרה ולמטה חייב בעל הבית לתקנו ואם אינו רוצה לתקנו בעל העליה כופהו..." מתוך דברי השולחן ערוך עולה כי במקרה בו בעל העליה אינו יכול להתגורר בביתו בגלל תקלה בבית התחתון, אזי קיימת חובה על בעל הבית התחתון לתקן את התקלה, ובאם בעל הדירה התחתונה אינו מתקן את התקלה, ניתן לכפות על בעל הדירה התחתונה לתקן את הנדרש. בסמ"ע (סע"ק א) ביאר שכפיית בעל הדירה התחתונה נעשית באמצעות עיקול נכסיו ומכירתם לצורך חיזוק כותלי הדירה התחתונה, אשר מייצבים ומאפשרים מגורים בדירה העליונה.
ביחס לזכות הכפייה של בעל הדירה התחתונה כתב בנתיבות המשפט (סי' קסד סע"ק א, ובסי' קעח סע"ק ג) כי בכל סיטואציה שבה השקעה של שותף אחד, תסייע גם לשותף השני, ניתן לכפות על השותף להשתתף בעלויות ההשקעה, וזאת למרות שאחד השותפים אינו מעוניין בהשבחה.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.
לתגובות stern1416@gmail.com