שאלה:
בעל דירה בבית משותף מעוניין לפצל את דירתו למספר יחידות דיור לצורך השכרתן או מכירתן האם בעלי הדירות בבניין רשאים למנוע מבעל הדירה את פיצול הדירה והכנסת דיירים חדשים לבניין?
תשובה:
קיימים מצבים בהם בעלי הדירות בבית המשותף יהיו זכאים למנוע פיצול דירה והכנסת דיירים חדשים לבניין מכוח הטענה של "ריבוי דרך"(ב"ב ס ע"א).
נחלקו הראשונים בביאור טענת ריבוי הדרך. הרשב"ם (ב"ב ס ע"א) מבאר כי הוספת דיירים חדשים לבניין עשויה להפריע לדיירי הבניין הוותיקים לקיים את שגרת השימושים הצנועים שהם היו רגילים להם (בזמנם החצר המשותפת שימשה גם לתשמישים שלא מקיימים ברחובה של עיר כגון כביסה וכדו').
העיטור (ערך מחאה) סובר כי משמעות ריבוי הדרך היא הכבדה על תשתיות הבית המשותף שכן הכנסת דיירים נוספים לבניין תגרום להכבדה על תשתיות הבניין כגון צנרת המים, מעלית, שימוש בחצר וכדו'.
להלכה נפסק בשו"ע (חו"מ סי' קנד סעי' א) כי טענת ריבוי הדרך מתייחסת אל תוספת בניה של דירה חדשה, אך לעניין פיצול דירה וחלוקתה לצורך השכרה או מכירה נחלקו השו"ע והרמ"א (חו"מ קנד סעי' ב) האם פיצול הבית והוספת דיירם מותרת. לדעת השו"ע הפוסק את שיטת הרמב"ם (הלכ' שכנים פ"ה הלכ' ט) יכולים השותפים בחצר למנוע את הוספת הדיירים ולדעת הרמ"א הפוסק את שיטת הרשב"ם הטור ועוד ראשונים, מותר לבעל דירה להוסיף דיירים חדשים לביתו.
לאור האמור יש מפוסקי זמנינו הסוברים כי מאחר שכיום חדר המדרגות נועד בעיקר למעבר ודרך ולא מקיימים בו תשמישים צנועים, ממילא טענת ריבוי הדרך בהיבט של פגיעה ביכולת לקיים תשמישים צנועים אין בה ממש.
לעניין טענת ריבוי הדרך בהיבט של הכבדה על תשתיות הבניין והרכוש משותף, יש לומר כי ככל ובעל הדירה המפוצלת רוכש פחי אשפה נוספים לבניין, מסדיר את תשלומי ועד הבית בגין היחידות החדשות ומבצע את הנדרש לחיזוק תשתיות הבניין (ככל ונדרש) הרי שגם מכוח טענה זו לא ניתן למנוע ממנו לפצל את דירתו ולהכניס דיירים חדשים לבניין המשותף.
יש הטוענים כי הוספת דיירים לבניין עשויה לפגוע בערך הדירות הקיימות ולשנות את אופיו של הבניין כולו, וממילא יש לבחון בכל מקרה לגופו את אופי השכונה והבניין ואת השפעת פיצול הדירה והוספת דיירים על שווי הדירות.
לעניין זה יוער כי ככל ותופעת פיצול דירות איננה חריגה באזור בו מצוי הבניין הרי שאין לבעלי הדירות למנוע את פיצול הדירה והכנסת דיירים חדשים לבניין וכפי שכתב המאירי (ב"ב ס ע"א) שטענת ריבוי דיורים מנהג המקום מבטלה ויש לדיין היורד לעומק הדין לברר העניין לפי הזמן והמקום.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה התלויה בנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה הבקיא בדיני ממונות.
לתגובות: stern1416@gmail.com