מקור הדין
המשנה במסכת בבא בתרא (ז ע"ב) אומרת: "כופין אותו לבנות בית שער ודלת לחצר רבן שמעון בן גמליאל אומר לא כל החצרות ראויות לבית שער"
ומבאר רש"י כי מטרת בית השער היא למנוע מהולכי רשות הרבים מלהביט אל תוך החצר ומטרת הדלת היא למנוע כניסת גנבים ואורחים בלתי רצויים לחצר.
הראשונים (רא"ש סי' כג ונימוק"י ה ע"ב מדפי הרי"ף) הביאו את דברי התוספתא המתייחסת לחובת בעל דירה להשתתף בהוצאות השונות של החצר במקרה שהוא אינו דר בה "מי שיש לו בית בחצר אחרת בני החצר כופין אותו לעשות עמהם דלת ונגר ומנעול בחצר ושאר כל הדברים אין משעבדין" מדברי התוספתא עולה כי קיימת הבחנה בין הוצאות הנדרשות לתחזוקה השוטפת של החצר(השטחים המשותפים) לבין הוצאות אחרות הקשורות בבינוי ובפיתוח.
כדברי הראשונים ביחס לבעל דירה שאינו מתגורר בחצר, ובתוספת התייחסות לבעל דירה אשר העמיד את דירתו לשימוש אחרים (כגון המשכיר דירתו) כתב המאירי (ב"ב ז ע"ב) "התבאר עוד בתוספתא שמי שיש לו בית בחצר ואינו דר בה לא הוא ולא אחר במקומו בשאלה או בשכירות בני חצר משעבדין אותו לעשות עמהם דלת ונגר ומנעול... ושאר כל הדברים אין משעבדין אותו בהם ואם היה דר שם ר"ל הוא או אחר במקומו משעבדין אותו על הכול"
מדברי המאירי עולה כי פטור מהשתתפות בעלויות שונות של אחזקת החצר מוקנית לבעל הדירה רק בהינתן שהדירה עומדת ריקה ולא נעשה בה כל שימוש, אבל אם הדירה משמשת למגורי מי מטעמו של בעל הדירה, הרי שבעל הדירה מחויב להשתתף במלוא הוצאות החצר המשותפת משום שאין להבחין בין מגורי בעל הדירה בדירתו לבין מגורי מי מטעמו בדירה.
כדברי המאירי כתב הפרישה (חו"מ סי' קסא סע"ק ג) "ונראה דמיירי דג"כ לא דר בה אחר מכוחו דאי דר בה אחר מכוחו מה לי הוא ומה לי אחר וחייב בכל..."
מתוך הדברים עולה כי באופן עקרוני בעל דירה המשכיר את דירתו חב הוא בכל תשלומי ועד הבית והוצאות אחזקת השטחים המשותפים על אף שהוא עצמו אינו מתגורר בדירה, וזאת משום שמי מטעמו גר בדירה ועושה שימוש ברכוש המשותף מכוח רשות בעל הדירה והסכמתו.
למרות האמור יש מפוסקי זמננו הסוברים כי ההוצאות השוטפות באחזקת הבית המשותף חלות על השוכר ולא על המשכיר שכן הוא הנהנה בפועל מהוצאות האחזקה השוטפת.
אכן ברור כי למרות מנהג העולם שאת דמי ועד הבית משלם השוכר , אם השוכר מתנער מהנוהג המקובל ואינו משלם את דמי ועד הבית הרי שהמשכיר חייב לשלם בהתאם לחיוב המקורי מעיקר הדין.
תשלום ועד בית הכולל גם הפרשה לצורך הוצאות בדק ושיפוץ
יש וועדי בתים אשר מוסיפים תשלום קטן לדמי ועד הבית השוטפים כדי לחסוך למטרות שיפוצים או הוצאות בדק גדולות. לכאורה לאור האמור לעיל הרי שעל המשכיר לשאת בעלויות אלו שכן תשלומים אלו אינם תחזוקה שוטפת של השטחים המשותפים ומערכות התשתית של הבית המשותף.
אלא שלכאורה יש להקשות על מסקנה זו מדברי הרמ"א (חו"מ סי' שיד סעי א) הפוסק כי באם המשכיר העמיד לשוכר בית ספציפי הרי שאין המשכיר נושא בעלויות תיקון הבלאי ומתקני הבית "...תקן המשכיר דברים אלו, ונשברו תוך ימי השכירות, אם אמר ליה: בית זה, אין צריך להעמיד לו אחר. אמר לו: בית סתם, צריך לתקנו כל ימי השכירות"
ובסמ"ע (סי' שיד סע"ק ז) ביאר שהעמדת בית ספציפי משמעותה הסתלקות המשכיר מכל אחריות "דכיון דאמר זה לא שיעבד נפשיה אלא להעמיד בידו בשעה שיבוא לדור שם ומשם והלאה אזדא לה במזלא דהשוכר"
ממילא לכאורה ניתן לטעון כי השוכר חב בכל התשלומים החודשיים הכוללים אף את הוצאות תיקון מתקני הבית המשותף ותשתיות שונות כגון צנרת, מעלית, חשמל , משאבות מים וכדו'.
אלא שלמעשה כבר נהגו כי ללא התנאה מפורשת בהסכם השכירות, המשכיר הוא הנושא באחריות תשתיות הבית המשותף ואילו השוכר משלם את האחזקה החודשית כגון הוצאות ניקיון וכדו'.
סברא זו מצינו בדברי הערוך השולחן (שיד סעי' ד) "בכל מקום ומקום לפי מנהגו חייב המשכיר לתקן דברים הקבועים כמו במדינתנו לעשות חלונות כפולים בימי החורף ולתקן תנורי בית החורף עם כל השייך להם ולהטיח הכתלים מבחוץ בימי הסתיו ולשפוך עפר סמוך לכתלים שלא יכנוס הקור להבית וכל כיוצא בזה והמנהג אצלנו שאם נתקלקלו דברים כאלו במשך ימי השכירות מתקנם המשכיר אם לא שהיה בפשיעת השוכר או אחד מבני ביתו דאז אין על המשכיר לתקן"
לאור האמור ולמרות שעלויות אחזקת תשתיות הבית המשותף חלות על המשכיר, יש פוסקים הסוברים כי תוספת תשלום מועטת מידי חודש, הינה נבלעת בתשלומי ועד הבית לצורך אחזקה שוטפת, וממילא על השוכר לשאת במלוא עלות דמי ועד הבית.
אך גם לשיטת הסוברות כי יש לקיים הפרדה ברורה בין תשלומי האחזקה השוטפת לבין אחזקת תשתיות הבית המשותף החלות על המשכיר, אם נותר מתשלום האחזקה החודשית עודף, הרי שאין השוכר זכאי לשלם רק את חלק האחזקה, אלא עליו לשלם את מלוא דמי ועד הבית.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com