הרחבות בניה לדירה קיימת יוצרת במקרים רבים נזקי האפלה והסתרת אור טבעי לדירות סמוכות. מאמר זה יסקור את ההיבטים ההלכתיים של נזקי האפלה הנובעים והכרוכים בהרחבות בניה.
א. מקור הדין
המשנה במסכת בבא בתרא (כב ע"ב) אומרת כי בניית קיר בסמוך לחלון קיים, מחייבת להציב את הקיר החדש במרחק של לפחות ארבע אמות מהחלון.
הרחקה זו אומנם יוצרת הפסד בשל אי ניצול שטח הנסיגה, אך היא נדרשת כדי שלא להאפיל באופן מלא על החלונות אשר מטרתם בין השאר להכניס אור טבעי לתוך הבית.
מתוך דברי המשנה עולה כי לבעל החלונות קיימת חזקה וזכות ליהנות מהכנסת אור טבעי לביתו באופן שיוצר לטובתו שיעבוד של ארבע אמות בחצר הסמוכה לחלונות, שיעבוד שאינו מאפשר את ניצול השטח לבניה.
הראשונים (ריטב"א ד"ה ומכנגדן, תוס' ב"ב ז ע"א ד"ה א"ל) מבארים כי הרחקת ד' אמות הינה מעין פשרה שמצד אחד איננה פוגעת יתר על המידה בבעל החצר ומאפשרת בניה בהרחקה של ד' אמות ומנגד איננה מאפילה לגמרי ואיננה חוסמת כניסת אור מהחלון.
דין זה נפסק להלכה בשו"ע (חו"מ סי' קנד סעי' כא) "...צריך להרחיק את כותלו מכנגד החלון ד' אמות כדי שלא יאפיל עליו וכיון שהרחיק ארבע אמות אף על פי שמאפיל אינו צריך להרחיק יותר".
ב. הרחקת ד' שיוצרת האפלה גדולה
הרשב"א (שו"ת ח"ג סי' קנו) וכן הר"ן (יא ע"ב בדפי הרי"ף ) כתבו כי חכמים שיערו שדי בהרחקת ד' אמות מהחלון והרחקה זו תספיק גם במקרה של קיר גבוה אשר יוצר האפלה גדולה יותר. אומנם מחידושי הרשב"א (בב"ב כב ע,ב ד"ה פרש"י) ניתן להבין כי במקרה של האפלה גדולה במיוחד תידרש הרחקה גדולה יותר.
בשו"ת נודע ביהודה (או"ח סי' טז) כתב לבאר (ע"פ דברי התוס' ב"ב ז ע"א ד"ה א"ל) כי בבית אשר תוכנן להיות מלא באור רב וזהו חלק מאופי בנייתו וכגון טרקלין או בית הצופה אל השדות או בית בעל מבנה חלונות גדול וכדו' הרי שחובת ההרחקה עולה על שיעור ד' אמות.
בדומה לדברי הנודע ביהודה כתב בשו"ת שמש צדקה (חו"מ ח"ב שאלה יד) כי יש להבחין בין מיעוט אורה לבין האפלה מוחלטת, האפלה מוחלטת הינה נזק משמעותי מפני שבית מגורים נזקק לאור ומבלי זאת הבית איננו ראוי להיחשב כמקום מגורים המוגדר כבית, ולכן במקרה של האפלה משמעותית לבעל החלון קיימת זכות למנוע משכנו את הבניה, אך לעומת זאת מיעוט אור איננו נזק כה משמעותי, ולכן אין בכוחו למנוע מבעל החצר להפיק הנאה מקניינו ולנצל את מלוא שטח המגרש לבניה. (וראה עוד בשו"ת מהרי"ל סי' סו).
ג. הרחקה הנהוגה כיום
א) לאור האמור יש לכאורה לטעון כי מאחר וכיום נוהגים בהרחקות גדולות יותר מד' אמות וכמו כן הרחקות אלו הינן חלק מאופן תכנון הבתים החדשים, הרי ממילא שיש להרחיק תוספת בניה מחלון השכן בשיעור הנהוג.
ב) בפוסקים מצינו סברא נוספת לחייב הרחקה הגדולה משיעור של ד' אמות. סברת הפוסקים מבוססת על שיטת הראשונים (שו"ת הרשב"א ח"ב סי' רסח) כי בדיני ממנות בנסיבות מסוימות המנהג המקובל גובר על ההלכה, ממילא המנהג המקובל כיום גובר על ההלכה הקובעת הרחקה של ד' אמות בלבד.
ג) יוער כי ההרחקה הנדרשת למניעת האפלה מושתת כולה על מי שמבקש לבנות את תוספת הבניה, וממילא כל שטח ההרחקה נעשה במגרש של בונה התוספת, אבל במקרה בו שני שכנים מעוניינים לבנות תוספת בניה, אזי ההרחקה מושתת על שניהם ביחד וכל אחד מרחיק מחצית משיעור ההרחקה הנהוגה והנדרשת (עי' סמ"ע חו"מ סי' קנה סע"ק נז).
ד) שיעורי ההרחקה האמורים לעיל עוסקים בשכן הבונה ברשותו הפרטית תוך שהוא עלול להאפיל על שכניו בבניין סמוך, אבל במקרה של תוספת בניה בבית משותף, אזי השכן הנפגע שהוא שותף בבניין יכול למנוע את תוספת הבניה בשל טענת האפלה, וזאת משום שלא ניתן להזיק לאחד השותפים בבניין באמצעות עשיית שימוש ברכוש המשותף, כגון בקירות הבית החיצוניים שהינם רכוש משותף, בזכויות הבניה שהינן זכויות משותפות לבעלי הדירות בבניין או בשטח החצר המשותפת וכדו' (שו"ת משכנות ישראל סי' ט).
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה המשתנית בהתאם לנסיבות הפרטניות של כל מקרה לגופו, ובכל שאלה יש לפנות למורה הוראה.
להערות stern1416@gmail.com