שאלה
משקיע נטל הלוואה מקרן מימון לצורך רכישת נכס נדל"ן. כדי להבטיח את פירעון ההלוואה דרשה קרן המימון כי על הנכס תירשם משכנתה בדרגה ראשונה. בתנאי המשכנתא נכתב כי ככל שהלווה לא יעמוד בתשלומי פירעון ההלוואה במשך שלושה חודשים, קרן המימון תהא רשאית לממש את שיעבוד המשכנתא באמצעות מכירת הנכס.
עוד נקבע בהסכם המשכנתא כי מימוש השעבוד ייעשה בדרך של מכרז למכירת הנכס לכל המרבה במחיר, כמו כן נקבע כי לפני הוצאת הנכס למכירה תיערך שומה על ידי שמאי מקרקעין לצורך הערכת שווי הנכס.
בשלב מסוים שוכר הנכס עזב וביטל את הסכם השכירות והמשקיע התקשה לעמוד בתשלום החזר ההלוואה עד שקרן המימון הוציאה את הנכס למכירה באמצעות מכרז.
המתעניינים ברכישת הנכס נתנו הצעות רכישה הנמוכות מהסכום ששמאי המקרקעין העריך את הנכס, ובשל כך דרש בעל הכנס לעכב את המכירה עד שיימצא רוכש שיהיה מוכן לשלם את המחיר שנקבע על ידי שמאי המקרקעין.
מנגד טענה קרן המימון כי אין באפשרותה להמתין עד שיימצא קונה המוכן לשלם את מחיר השומה ומאחר שהצעות הרכישה נמוכות יותר מהשווי המוערך בשומה, הרי שיש בכך ראיה כי שווי השוק כנראה נמוך יותר מהנקבע בשומה. עוד טען הבנק, כי עיכוב במימוש הנכס גורם לה לנזקים שכן המשקיע לא משלם את תשלומי ההלוואה.
הדין עם מי?
תשובה
הרמ"א (חו"מ סימן רלו סעיף ט) פוסק כי קרקע שמושכנה ונמכרה בפחות משוויה הרי שהמכר איננו תקף ויש להשיב את דמי המכר לרוכש ואת המקרקעין לבעליהם המקורי.
ומבאר הסמ"ע (חו"מ סי' רלו סע"ק כד) כי במקרה שבעל הנכס לא הקנה לבעל המשכנתא [לנושה] את המקרקעין תמורת החוב, אלא הוא נתן לו רק את הזכות למכור את המקרקעין לצורך פירעון החוב, הרי שמעמדו של בעל המשכנתא הוא כשלוחו של בעל הנכס לצורך מכירת המקרקעין.
לאור דברי הסמ"ע עולה כי אם בעל המשכנתא מכר את הקרקע במחיר העולה על גובה החוב, הרי שעליו להשיב לבעל הנכס את הפער שבין מחיר המכירה ובין גובה החוב שכן הוא רק שליח לבצע את הליך המכירה אבל אין לו זכויות בגוף הנכס.
כמו כן לאור מעמדו של בעל המשכנתא כשלוחו של בעל המקרקעין, הרי שגם חלים על בעל המשכנתא דיני השליחות המורים כי במקרה ששליח טעה במעשה שליחותו הרי שאין במעשה שלו ובטעות שלו כדי לתת תוקף קנייני למכירה שנעשתה בטעות וזאת כפי שנפסק בשולחן ערוך (חו"מ סימן קפב סעיף ג) "טעה וקנה ביוקר, אפילו בכל שהוא, המקח בטל, בין בקרקע בין במטלטלין, שיאמר לו: לתקוני שדרתיך ולא לעוותי. לפיכך אם התנה עמו שעשהו שליח בין לתיקון בין לעוות, אפילו מכר לו שוה מנה בדינר, או לקח לו שוה דינר במנה, אינו יכול לחזור בו וחייב המשלח ליתן כפי התנאי."
אם כנים הדברים הרי שלכאורה קרן המימון הינה במעמד של שליח כדי למכור את הנכס ולכן בעל הנכס צודק לכאורה בטענתו שיש להקפיא את מכירת הנכס עד שיימצא רוכש המוכן לשלם את המחיר שנקבע בשומת המקרקעין.
אלא שיש פוסקים הסוברים כי בנסיבות המתוארות בשאלה וכפי הנוהג שקיים כיום בשטרות המשכנתא שהם כוללים תנאים לעניין דרך מימוש המשכנתא ומכירת המקרקעין, הרי שאם נכתב [כנהוג על פי רוב] כי המכירה תיעשה בדרך של מכרז לכל המרבה במחיר, ממילא יש לומר שההצעות שניתנו על ידי הרוכשים המתעניינים במכרז, הן הקובעות את שווי המכירה האמיתי, וכי שומת המקרקעין נועדה רק כדי לתת הערכה בלבד לשווי המקרקעין, אך אין בה כדי לקבוע את מחיר המינימום שהקרן מחויבת למכור את המקרקעין, אלא כאמור המחיר נקבע בהתאם להצעה הגבוה ביותר במכרז למרות שהיא נמוכה מהשומה.
נוכח המבואר נראה כי בשאלה שבנדון צודקת קרן המימון ולמרות שהמעמד שלה הוא רק כשל שליח למכירת הנכס, אך אין במכירת הנכס בשווי הנמוך משומת המקרקעין כדי להוות טעות שבשליחות המבטלת את המכירה שכן בעל הנכס מינה את הקרן לשמש כשליח בין לתיקון ובין לעיוות באמצעות תנאי המשכנתא שבשטר המשכנתא ולכן קרן המימון קיבלה סמכות למכור את המקרקעין לכל המרבה במחיר בין אם המחיר הסופי הוא גבוה מהשומה ובין אם הוא נמוך מהשומה כמובא לעיל בדברי השו"ע בחו"מ סי' קפב וממילא על קרן המימון לפעול כפי הנוהג במכרזי מכירת נכסים הנמכרים לכל המרבה במחיר.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות Stern1416@gmail.com