קרקעות אלעד – 'הסיפור האמיתי' • ראיון עם עו"ד אריה ליבוביץ

בעקבות משבר הקורונה - הפכה צפיפות האוכלוסייה החרדית לא רק מבעיה של "איכות חיים״, כעת התברר כי הצפיפות גם הורגת !! האם ישנו באופק פתרון דיור זמין משמעותי?

משרד אריה ליבוביץ ושות' הינו מן המשרדים הבולטים והמובילים בישראל בתחום המיסוי והשקעות והינו יחיד מסוגו בתחום הנאמנויות, ניהול הנכסים והעברה בין דורית . הידע אותו מרכז המשרד בתחומים אף מהיבטי הדין כללי והן מהיבטי המס, ככל הנראה אינו מצוי באופן כה מרוכז ואיכותי בידי משרדי עורכי דין אחרים. פנינו לעו"ד ליבביץ עם השאלות הבוערות:

שאלה: תרחיב בבקשה קצת על בעיית הדיור במגזר החרדי - עכשיו כשקיבלנו את משרד השיכון (ג') ומנהל התכנון (ש״ס) ?

דר׳ ליבוביץ: כן - הנושא של בעיית הדיור לציבור החרדי הינה נושא שמלווה אותנו למעלה מ-20 שנים - אך עכשיו בכפל כפליים.

העובדה שהמדינה אינה מקצה פתרונות דיור ראויים למגזר החרדי חוזרת כבומרנג ומביאה לתחלואה, מוות ובמקביל להשקעות בבריאות - השקעות שניתן היה לחסוך אם מס׳ החולים היה קטן יותר. כך ביד אחת המדינה מונעת ריווח של מתחמי הדיור החרדיים ומאידך מתלוננת על הידבקות מוגברת וממש מגבירה את השנאה כלפי אותו ציבור ממש.

שאלה: מדוע אתה טוען שחלק משמעותי מפתרון בעיית הדיור במגזר החרדי נמצא בקרקעות סביב העיר אלעד ? הקרקעות האלו עלו בשנים האחרונות בהקשרים לא חיוביים !

דר׳ ליבוביץ: תראה כמו שאומרים - שתפוח רקוב מקלקל את כל הסלסילה - הקרקעות סביב העיר אלעד סובלות מבעיה דומה - בוא ראשית ננסה למפות את הבעיה ואז נוכל להבין את הפתרון:

אופיו של הציבור החרדי אינו מאפשר לו להתמזג בקלות בכל עיר רגילה - הוא חי בקהילות, אורח חייו שונה והוא נדרש להתאמה הן של השירותים הציבוריים והן של מבני הציבור, מוסדות החינוך וכדו׳. בפועל באזור המרכז קיימות שני ערים חרדיות מרכזיות: האחת בני ברק - לה אין כלל עתודות קרקע, והשניה - אלעד - אשר לה יש עתודות קרקע אך כאלו שאינן זמינות לבניה הואיל והקרקע הצמודה אליה הינה קרקע חקלאית עם ייעוד של גן לאומי שמורת טבע ל-״כרומי רגליים" -עכבישים.

לכן לכאורה לציבור החרדי אין שום עתודת קרקע באזור המרכז! ואכן ישנן ניסיונות שלא צולחים להעביר את הציבור הזה לדרום ו/או לאזור יהודה ושומרון ובפועל הדבר אינו מצליח ואנשים גרים בחניות, מחסנים - ממש כמו עכברים - דבר שלא מכבד בני אדם - וכיום אנו יודעים בוודאות שהצפיפות הזו פוגעת בבריאות.

שאלה: ישנה האפשרות להקים ישוב חדש או להקים שכונות חרדיות בערים חילוניות? למה דווקא אלעד?

דר' ליבוביץ: משרד הבינוי בחן את האפשרות הזו בעבר אך הגיע למסקנה שזה לא יקרה. כאשר מדובר בשכונות חרדיות בערים שאינן חרדיות - המתנגדים והנלחמים בכך הם בראש ובראשונה ראשי העיר עצמם ואם מדברים על עיר חדשה- הרי שזה ממש חלום רחוק.

מדובר בהשקעה של עשרות מילארדים - עם המשבר הכלכלי שהמדינה נכנסה אליו עכשיו אפשר להבטיח את זה אבל אי אפשר לקיים זה פשוט לא יקרה אלא אם הציבור יהיה מוכן לחיות בנגב! בקיצור זו החלטה שפוליטקאים יכולים לתת אבל לא יבצעו.

דר' ליבוביץ: בטרם ניגע בבעייתיות של הקרקע סביב העיר אלעד - נציין שאלעד היא עיר חרדית קיימת עם אוכלוסיה מגוונת, חרדים, ליטאים ספרדים וחסידים - כך שלכל הזרמים והעדות כבר קיימים מבני ציבור ומענה מלא ו/או חלקיי לצרכיהם - בניית שכונות נוספות והרחבת העיר תניב חיסכון של מליארדים רבים על פני הקמת עיר חדשה. בסוף יצטרכו להחליט, כסף לכלכלה ולרפואה ? או שמירה על עכבישים על פני בריאותם של אנשים?

שאלה: אם כך אז מה הבעייתיות אכן להרחיב את העיר אלעד על האדמות הללו?

דר' ליבוביץ - אלעד למעשה סגורה מכל צדדיה כאשר מצד אחד קימת קרקע, שבחלקה שייכת למדינה ואכן מצויה בהליכי הפשרה וצפויים שם כ-4,000 יח״ד והשאר הינה ברובה קרקע חקלאית פרטית - המוגדרת כשמורת טבע ולכן לכאורה אינה מיועדת לבניה.

כמו שהסברנו סביב הקרקעות של העיר אלעד היו הרבה ״התנהגויות פחות הגונות״ - בחלק אחד נמכרו לאנשים קרקעות מנהל, אשר למעשה עם שינויי היעוד שלהם הם נלקחות מן הבעלים כיוון שהוא חוכר בלבד ולא רוכש. בחלק אחר רק לפני כשנה שנתיים שווקו קרקעות - אשר לא היו קיימות בבעלות המוכר. משרדינו ייצג חברה שהייתה בעלים של קרקע - אשר מכירותיה נפגעו הואיל ובמקביל פעלה חברה אחרת שמכרה קרקע - אשר נטען כי הבניה עליה תחל בתוך שנתיים וכי המגרשים שלה מצויים בתוך התוכנית העתידית הקיימת - על ידי הותמ״ל ־ לאחר פניה של העיתונאי דניאל אלעזר למשרדינו - התברר כי אותה חברה מציגה למכירה קרקע שבכלל שייכת ללקוח שלנו. כתוצאה מכך הלקוח החליט - על אף הפגיעה בעסק שלו ומתוך אחריות ציבורית, לשתף פעולה עם העיתונאי בכדי למנוע את האפשרות שייגרם נזק לאנשים נוספים והעביר פרטים של אנשים שפנו אליו בעניין.

בפועל יש מי שרכש בחברה שמכרה "לכאורה" קרקעות של הלקוח שלנו, לא קיבלו כסף ו/או לא קיבלו קרקע ורבים נפגעו – בגבולות האפשר סייענו למי שיכולנו אך כאמור הקרקע שהוצעה להם לא היתה בבעלות אותה חברה שהציע. יחד עם זאת כל המעשים הללו אינם פוגעים בעובדה שעדיין ישנם אלפי דונמים בבעלות פרטית הצמודים לעיר אלעד ואשר יכולים לשמש כעתודה היחידה למגזר החרדי באזור המרכז.

שאלה: אם כך אז מה הבעיה? - מדוע לא מקדמים את הבניה בקרקעות אלו ?

דר' ליבוביץ - הואיל ומדובר בקרקע שמיועדת לגן לאומי ושמורת טבע - אף אחד לא רוצה לריב, עם הארגונים הירוקים ו/או וועדות התכנון - ומנסים למצוא רעיונות אחרים בדרום, בערים מעורבות

מעורבות, חלומות על עיר חדשה ועוד. אבל אני חושב שהגיע הזמן להגיד בפה מלא - במיוחד אחרי ההיכרות עם מגיפת הקורונה והעובדה שמקרים כאלו יכולים לשוב עוד בעתיד - צפיפות הורגת !!

לא ניתן להעדיף חיים של עכבישים על פני חיים של האוכלוסיה החרדית, לא ניתן לחכות עשרות שנים לעיר חדשה, לא ייתכן שהציבור הכללי מצליח לבנות ליד הים, על צוקים לשימור דוגמת היישוב ארסוף לבנות על חוף הים בחיפה, ובמקומות נוספים אבל הציבור החרדי חייו יהיו שווים פחות מחייהם של עכבישם.

אם הקרקע הזו תוצמד לאלעד זה יחסוך מליארדים למדינה בתשתיות, יקל על תקציב המדינה ופתרון לכרומי הרגליים ניתן למצוא באמצעות בניית מעברים תת קרקעיים, העברת אוכלוסיה ועוד פתרונות אחרים שאנשי מקצוע יוכלו להציג.

חשוב להבין כל פי הפרסומים של משרד השיכון המחסור בשנים הקרובות של דירות בציבור החרדי עומד על כ- 200,000 יח״ד.

4,000 יח״ד במקום כזה או אחר אינן מוסיפות דבר וגם אינן מסייעות בהורדת המחיר, רק שחרור של כמות מסיבית של יח״ד תסייע הן במשבר הדיור הפנים מגזרי, הן בצמצום סכנות מגיפה עתידיות.

יתירה מכך יש בכך גם פתרון לבעיה המשפטית אשר צצה כאשר ניסו לשווק קרקעות למגזר החרדי בחריש—אך בני מגזרים אחרים נגשו להתמודד – במקרה של אלעד לא סביר שנראה קבוצות חילוניות מנסות להתמודד על הקרקע – הואיל והעיר כבר מאופיינת כעיר חרדית.

שאלה: האם כדאי לקנות שם קרקעות?

דר' ליבוביץ: תשמע אני לא יועץ עסקי וקרקע חקלאית זה השקעה ספקולטיבית, אבל כמו שאמרתי לא הגיוני שיעדיפו עכבישים על פני אנשים - האם אנשי הציבור במגזר ידעו להביא את הבשורה הזו ? - אינני יודע - אבל אני יודע שהכל מוקלט ואני כן מוכן להגיד בפה מלא שלהערכתי ברור שבטווח של ה-10 שנים הקרובות לא שלושים שנה ולא ארבעים שנה - הייעוד של הקרקע שם ישתנה - האם הקרקע תינתן לציבור החרדי ו/או שפתאום היא תהפוך לשכונה של ראש העין - זאת שאלה שאין לי עליה תשובה - אבל היום יותר מתמיד מקבלי ההחלטות יצטרכו לבחון את השאלה עכבישים אל מול אנשים ולשאלה זו התשובה צריכה להיות ברורה

בקיצור - הצפיפות הורגת - פתרון זמין ישנו ופשוט צריך להחליט שאנו מעדיפים חיי אנשים על פני חיי עכבישים.