מיסוי מקרקעין: מה זה נותן לנו? מדריך

מס מכירה:

תחילה נתייחס לסוג מס שלא הוזכר בטור הקודם,אך מספר קוראים פנו ושאלו מדוע לא התייחסנו למס מכירה. אם כך עדכון קצר: בשנת 2001 נקבע כי רק נכסים שנרכשו לפני שנה זו יחויבו במס מכירה, ובהמשך, במהלך שנת 2008 הוא בוטל לחלוטין. ביטול המס חל רטרואקטיבית מיום 1 באוגוסט 2007.

מס רכישה:

החוק מונה רשימת פטורים חלקיים ממס רכישה. הזכאים לפטור החלקי יהנו מהקלה משמעותית במס רכישה וישלמו מס מופחת על דירת מגורים בסך של % 0.5 בלבד. כפי שציינו בטור הקודם, בעסקה רגילה ובמקרה שלא נכנס הרוכש לרשימת הפטורים שנמנה להלן, עלול הוא להתחייב במס רכישה של עד 5%!

להלן עיקרי הפטורים המנויים בתקנות מיסוי מקרקעין:

נכה – נכה זכאי להנחה משמעותית במס הרכישה, ותשלום המס יהיה כאמור רק בשיעור של מחצית האחוז.

מהי הגדרת נכה לצורך חוק זה?

א. נכה בעל דרגת נכות רפואית וצמיתה של 100%.

ב. נכה בעל שיעור נכות של 50% כתוצאה מתאונת דרכים.

ג. נכה בעל אי-כושר השתכרות שנקבעה לו דרגת נכות של 75% על ידי הביטוח הלאומי.

משפחות שכולות ונפגעי פעולות איבה - גם הם זכאים להקלה במס רכישה ויחויבו בשיעור 0.5% משווי הדירה הנרכשת. זכות זו ניתנת פעמיים בחיים בלבד.עולה חדש - עולים חדשים זכאים למס רכישה מופחת בשיעור של 0.5% עד לסך של 1,169,845 ₪, ההקלה במקרה הזה רלוונטית גם לרכישת עסק ולאו דווקא דירת מגורים. עולה חדש לצורך חוק זה יחשב לאדם שרכש דירה או קרקע תוך 7 שנים מיום עלייתו.מתנה מקרוב משפחה - אדם המקבל דירת מגורים במתנה מקרובו, ישלם שליש ממס הרכישה הרגיל.בני זוג - העברת דירת מגורים, בין בני זוג, במתנה, פטורה ממס רכישה לחלוטין. אך אם הם אינם מתגוררים בדירה ישלמו מס בשיעור של שליש ממס הרכישה הרגיל.דייר מוגן - הרוכש דירה מבעל הבית ישלם מס רכישה בשיעור של 0.5% בלבד, מכלל שווי הרכישה.

לסיכום: ישנם פטורים ובעיקר הקלות משמעותיות בנושאי מס רכישה, הרשימה שצויינה לעיל מסכמת את מירב הפטורים וההקלות הנוגעים לציבור הרחב אם כי לא מקיפה את כולם. המתעניינים ברשימה המדויקת, בהגדרות ובקריטריונים הנוספים, מוזמנים לעיין בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה, רכישה) תשל"ה-1974 פרק א´ ).

מס שבח

תנאים מקדמיים לקבלת פטור ממס השבח:

דירה שבנייתה הושלמה. רכישה של קרקע או דירה בשלב בנייה לא תזכה להקלה במס שבח.דירה ששימשה בעיקרה למגורים ב4 השנים שקדמו למכירתה, או בארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב מס השבח. חשוב לציין כי גם דירה ששימשה לפעולות חינוך או דת, לרבות בית כנסת, תחשב לצורך העניין כדירה ששימשה למגורים.המוכר מבקש למכור את כל זכויותיו בדירה.המוכר הגיש בקשה לפטור לרשויות המס.

לאחר שעמדנו ברשימת התנאים שצויינו לעיל נצטרך לבחון אם ברשותנו אחת מעילות הפטור המנויות בסעיף 49ב לחוק:

א. פטור אחת ל-4 שנים -הראשונה והשמישה/נפוצה ביותר בעסקאות מקרקעין, למעשה כל אדם בישראל זכאי למכור דירה בפטור ממס שבח אחת לארבע שנים, כשלצורך פטור זה לא חשוב כמה דירות יש ברשותו.

ב. פטור דירה יחידה- פטור זה, בשונה מהפטור הקודם, מקנה את הפריווילגיה לפטור במס שבח רק לאדם שמוכר דירת מגורים שהיא דירתו היחידה, וכן שלא הייתה ברשותו יותר מדירת מגורים אחת ב4 שנים האחרונות. תנאי הכרחי נוסף הוא שהמוכר לא מכר דירת מגורים ב-18 החודשים שלפני המכירה הנוכחית בפטור ממס שבח. חשוב לציין כי גם אם אדם רכש דירה נוספת תוך ‎12 חודשים קודם למכירת דירתו הראשונה וכתחליף לה, הוא עדיין ייחשב לבעל דירה אחת לצורך סעיף זה, והוא יהיה זכאי לקבל את הפטור. כמו כן אם חלקו של המוכר בדירה נוספת הוא פחות מ- ‎25%, או שהדירה הנוספת הושכרה למגורים בשכירות מוגנת, עדיין יחשב הוא כבעל דירה יחידה.

ג. פטור בירושה - המוכר הוא בן הזוג או צאצא של המוריש דירת המגורים, ובבעלות המוריש היתה דירה אחת בלבד. כמו כן, במידה והמוריש היה בחיים והיה מעוניין למכור את הדירה הוא היה זוכה לפטור ממס שבח. למעשה סעיף זה מאפשר את מעברו של הפטור מהמוריש ליורשיו.

ד. פטור בהחלפת שתי דירות לדירה שלישית - באופן יוצא מן הכלל, מוכר זכאי לפטור ממס שבח פעם אחת בלבד במכירת שתי די מגורים לשם רכישת דירה אחת אם עמד בתנאים אלה:
- מוכר הוא תושב ישראל.

- הדירה הראשונה זכאית לפטור ממס לפי אחת מעילות הפטור האחרות המנויות לעיל בטור זה.

- הדירה השניה נמכרה תוך ‎12 חודשים, ממועד מכירת הדירה הראשונה

- שווי שתי הדירות הנמכרות אינו עולה על ‎הסכום הקבוע בחוק

- המוכר ירכוש תוך ‎12 חודשים קודם למכירת הדירה השניה, או ב- ‎12 חודשים לאחריה, דירה אחרת , בסכום שאינו פחות משלושה רבעים של התמורה שקיבל עבור שתי הדירות .

נסכם ונאמר כי סוגיית הפטורים בנושאי מיסוי מקרקעין היא רחבה ומקיפה. בטור דנן השתדלנו להתייחס לרוב הפטורים המעוגנים בחוק בדגש לפטורים הנפוצים הרלוונטיים לאדם המצוי, מומלץ מאד להסתייע בעו"ד הבקי בתחום המקרקעין בטרם רכישה או קנייה של מקרקעין ולהגיש באמצעותו את הבקשות לפטור.

מדור זה מהווה שירות לציבור ונועד להעשרת הציבור בתחום דיני המקרקעין. אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם ואין לראות באמור בו ייעוץ או ייצוג משפטי אישי מכל סוג שהוא .כל העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.

המדור יוצא לחופשה עד לאחר החגים. ברכת שנה טובה וכתיבה וחתימה טובה שלוחה לכל הקוראים ולכל בית ישראל.

שאלות ניתן להפנות לעו"ד ישראל תעיזי למייל law773@gmail.com או למשרדנו אסולין תעיזי ושות´ משרד עורכי דין וגישור רחוב הרצל 84 רמלה, טל-089246957פקס 08-9220783