לרכוש דירה או לשכור. איך מכריעים?

במצב הכלכלי הקשה של היום, כאשר מחירי הדירות עולים ומאמירים, וכיסם של ההורים רק הולך ומצטמק, הזדמן לי לפגוש מספר זוגות שעומדים לבנות את ביתם - אך רק במובן המטאפורי של המילה. מהבחינה הפיזית - אותם בני זוג אמורים להתחיל את חייהם המשותפים, מבלי שההורים יקנו להם דירה משל עצמם. בשיחתי עמם, נוכחתי לראות כי עניין הדירה מטריד אותם מאד, ומוחם עסוק רובו ככולו בחישובים קדחתניים של מחירים, משכנתאות, גמ"חים, ערבים – ובקיצור, כל דבר שעשוי לקדם אותם לקראת החלום הנכסף של רכישת בית משל עצמם. המחשבה לשכור דירה ולא לקנות – כלל לא עלתה אצלם על הפרק.

ואין בכך פלא. כולנו התרגלנו שכשזוג מתחתן הוא חייב לקנות דירה. עדיף כמובן שההורים יממנו את כולה, אבל אם הם אינם מסוגלים- ייקח הזוג על עצמו משכנתא בגודל כזה או אחר – העיקר שייקנו דירה. הדבר הפך למין לחץ חברתי, עד שאלו שאינם מתחתנים עם דירה "ביד" או לכל הפחות באופק הקרוב, מרגישים שונים ומעט מסכנים, וזוכים לא פעם לרחמי הסביבה.

כולנו גם יודעים להסביר היטב, עד כמה חשוב להתחיל את החיים עם "נכס ביד", וטענה נוספת ורווחת במחוזתינו היא, שתשלום שכר דירה הוא מעין זריקת כסף לפח, כיון שאת התשלום הזה עדיף היה לשלם לבנק עבור משכנתא, ולהישאר בסיכומו של דבר בעלי דירה משל עצמנו.

ובכן, הטיעונים הללו נכונים, אך לא לגמרי מדויקים.

הנתון הראשון שיש להביא בחשבון הוא ההון העצמי, כלומר: אם יש לנו את רוב הסכום כדי לשלם על הדירה, וסכום המשכנתא שנצטרך להחזיר מדי חודש, הוא קטן יחסית, או לכל הפחות לא גבוה בהרבה מגובה התשלום לשכר דירה– מסתבר שאכן ישתלם לנו לקנות דירה. אולם, אם יש לנו רק חלק קטן ממחיר הדירה, ואת רוב הסכום נצטרך לממן באמצעות משכנתא – אזי יש גם להביא בחשבון את עלויות המימון. בדרך כלל, כשלוקחים משכנתא בסכומים גדולים, פורשים את ההחזרים על פני שנים ארוכות, על מנת שיהיה ניתן לעמוד בהם, ואחוזי הריבית עולים בהתאם. במצב כזה, עלול הסכום החודשי שנצטרך לשלם בעבור המשכנתא, להיות כפול מזה שנאלץ לשלם במידה ונשכור דירה.

החזרי משכנתא גבוהים בחודש, במיוחד כאשר מדובר בתקופה ארוכה מאד, מהוים סיכון מסוים. כולנו מקוים ומתפללים לטוב, אך אי אפשר לדעת מראש מה יהיה מצבנו הכלכלי בכל עת, והאם תמיד נוכל לעמוד בהחזרים. יש להביא בחשבון, כי במידה ולא נוכל, חלילה, להמשיך ולשלם את המשכנתא, ייתכן מצב בו נאלץ למכור את הדירה בכל מחיר, ואם זה יהיה בתקופה של שפל, אנו עלולים להפסיד ולקבל תמורתה אף פחות מן המחיר המקורי.

כעת יש לחשוב: האם כדאי לקחת משכנתא, להתחייב על תשלום חודשי גבוה- עם כל הסיכונים הכרוכים בכך - אך להיות בסוף תקופת ההלואה בעלי דירה משלנו, או שמא עדיף לנו לשכור דירה, לחסוך מדי חודש את ההפרש בין הסכומים (כלומר, ההפרש בין תשלום שכר הדירה שאנו משלמים בפועל לבין התשלום למשכנתא אילו היינו לוקחים אותה), ולהגיע בסופו של דבר (לא רחוק מהתקופה בה היינו מסיימים לשלם על המשכנתא), לסכום שגובהו כגובה המשכנתא שאנו רוצים ליטול. כך בעצם הרווחנו את אותו סכום ללא הסיכונים הנלוים. מצד שני, מוכרחים גם לקחת בחשבון את השינויים והעליות במחירי הדיור, וכלל לא בטוח שהסכום הזה יספיק לנו בעוד שנים רבות לרכישת דירה.

ישנן גם מעלות נוספות בלשכור דירה: כששוכרים דירה יכולים להיות לפעמים גמישים יותר, ולגור בדירה גדולה, יפה או מרכזית – כזו שלא היינו יכולים להרשות לעצמנו לקנות כמוה. אפשר גם להתאים את רמת המגורים למצב הכלכלי הנתון, ובמידה שרוצים לצמצם בהוצאות – לעבור לדירה זולה יותר. מדירה שכורה אפשר לעבור, ללא כאב הראש של מציאת דייר חדש, וגם עלות תיקוני התשתיות, כמו צנרת וחשמל לא חלה בדרך כלל עלינו.

מצד שני, אי אפשר להתעלם מהארעיות שבדירה שכורה, ומתחושת חוסר הוודאות והחשש שמא בעל הדירה יחליט לפנות אותנו פתאום. הארעיות הזו, גורמת לנו גם שלא להשקיע ולטפח את הבית יותר מדי, וזה ודאי אינו מוסיף לאוירה הטובה.

לסיכום, אם נפלתם לתקופה שמחירי הדירות בשפל, הריבית על המשכנתאות נמוכה או מכירי השכירות גבוהים, ייתכן וכדאי לכם לשקול את המאמץ ולקנות דירה. גם במצב בו ההון העצמי שלכם גבוה, ומהווה את רוב מחיר הדירה – מומלץ לכם לקנות. אך במקרים אחרים – אל תפסלו מייד את הרעיון של לשכור דירה, עדיף לכם לשקול ברצינות גם את האופציה הזו, ואולי עוד תצאו מורווחים ממנה.