בשנת 2010 נמכרו שלוש דירות בבניין בחיפה שהוכרז כמבנה מסוכן. הדירות היו בבעלות שני אחים שכל אחד מהם החזיק ב-50% מהזכויות בכל דירה. האחים ערכו מול הרוכש הסכמים נפרדים.
בזיכרון דברים שנחתם בין הרוכש לבין אחד האחים, הוא התחייב לשלם לו עבור זכויותיו בדירות 20,000 שקל עד לסוף אותה שנה, ובנוסף לשאת בחובות הארנונה שרבצו על היחידות.
במעמד חתימת ההסכם שילם הרוכש 5,000 שקל וזמן מה לאחר מכן נכנס לשתיים מהדירות והחל לשפץ אותן.
בחודשים שחלפו לאחר מכן הוא לא העביר למוכר את יתרת התשלום וגם לא שילם את חובות הארנונה מול העירייה.
בתביעה שהגיש נגדו המוכר ב-2014 הוא ביקש מבית המשפט להורות שההסכם בטל.
הנתבע מצדו הסביר שעל פי הרושם שיצר מולו התובע במהלך המשא ומתן הוא חשב שחובות הארנונה מסתכמים ב-45,000 שקל אך לאחר החתימה גילה שמדובר ב-125,000 שקל ולכן לא שילם את יתרת התמורה.
הוא הגיש מצדו תביעה נגדית וביקש להורות על אכיפת ההסכם. לדבריו, לאחר החתימה המוכר התנהג באופן שרמז על התנערותו מההסכם בכך שלא פינה את אחת היחידות וסירב לחתום על הסכם מכר מסודר יותר.
בנוסף הוא טען שהתובע לא שלח לו הודעת ביטול ברורה וחד משמעית ובכל מקרה, גם אם נעשה ביטול כדין, הוא אינו צודק שכן הושקעו מצדו כספים בשיפוץ היחידות. טענה נוספת שהעלה הנתבע הייתה שהמוכר לא גילה לו שמדובר במבנה מסוכן.
התובע השיב שהמטרה המרכזית שבגינה חתם על ההסכם הייתה רצונו "להסיר את הגיבנת" של חובות הארנונה. לדבריו, הוא מעולם לא התחייב כלפי הנתבע באיזה סכומים מדובר ולכן גם סכום החוב גם לא נכתב בהסכם ביניהם.
ברורה וחד משמעית
השופטת עדי חן-ברק מבית המשפט המחוזי בחיפה ציינה כי אמנם בזמן אמת התעוררה מחלוקת בין הצדדים ביחס לגובהם של חובות הארנונה אך אין כל צורך להכריע במחלוקת זו שכן הוכח שהנתבע הפר את ההסכם גם אם מקבלים את גרסתו.
לדבריה, מעבר לאותו סכום זעום ששילם הנתבע במעמד החתימה הוא לא העביר לתובע את יתרת התמורה (15,000 שקל) ולא שילם לעירייה דבר על חשבון חובות הארנונה. זאת, למרות שהתובע מצדו פינה את הנכס.
השופטת הדגישה שלא יכול להיות ספק שמדובר בהפרה מהותית שכן כל אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם מראש לו צפה שלא יקבל את התמורה במלואה.
לדבריה, לנוכח ההפרה, המוכר היה זכאי לבטל את ההסכם באמצעות שיגור הודעת ביטול ומבלי שהיה צריך לפנות לבית המשפט.
השופטת קיבלה את גרסת התובע שמתווך מטעמו שלח דואר אלקטרוני לבא כוחו של הנתבע בה הודיע על הביטול. לדבריה, הודעת הביטול נשלחה תוך זמן סביר והייתה "ברורה וחד משמעית" שכן עלה ממנה שבכוונת המוכר לבטל את ההסכם בשל אי תשלום התמורה. מעבר לכך, גם בהגשת התביעה ניתן לראות כהודעת ביטול.
היא הוסיפה שניכר שגם הנתבע עצמו הבין שההסכם בוטל כדין שכן הוא לא השיב לאותה הודעת דואר אלקטרוני.
בנסיבות אלה קיבלה השופטת את התביעה והורתה על ביטול ההסכם.
הנתבע חויב בהוצאות של 17,000 שקל.
- שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
עורכי דין מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עו"ד דניאל גרוס עוסק ב- חוזים ומסחר
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק.