ב-2007 החל בית הארחה הלותרני בעיר העתיקה בירושלים בבניית קומה נוספת. בתביעה שהגישו בסמוך לאחר מכן לבית משפט השלום בירושלים עתרו בעלי שתי דירות הממוקמות מול המלון, להריסת הבנייה או לחילופין לפיצויים.
לייעוץ בתחום:
הם טענו כי מחלונות ביתם ומרפסותיהם נשקף נוף מרהיב וייחודי של העיר העתיקה וצפון ירושלים, שתוספת הקומה גרמה להסתרתו, וכן לפגיעה בפרטיות ולחסימה משמעותית של אור השמש.
בנוסף, לטענתם, ערך הדירות ירד מאז הבנייה בצורה משמעותית, לפי שמאים מטעמם: 26% שהם כ-900 אלף שקל משווי הדירה הראשונה, ו-10% שהם כ-400 מהדירה השנייה.
במענה לתביעה השיבו בעלי המלון כי הבנייה נעשתה בהיתר וכי לא נגרם לתובעים נזק קיצוני שמצדיק את הריסתה.
חוות דעת שמאי שהוגשה מטעמם העלתה כי הבנייה כלל לא פוגעת בשווי דירותיהם של התובעים, שכן היא מינורית ונבלעת בנוף הרחב.
נוף הוא מרכיב חשוב
כבר בהתחלה דחתה השופטת עירית כהן את התביעה ביחס לדירה השנייה משום שהתובעים לא הוכיחו שהם אכן בעליה. משכך, פסק הדין דן אך ורק בתביעתם של בעלי הדירה הראשונה.
השופטת כתבה בפסק הדין כי "למעשה אין מחלוקת בין המומחים השונים אודות העובדה שנושא החשיפה לנוף הינו מרכיב בעל ערך לנכסי מגורים בכלל, ולדירות ברובע היהודי בפרט". עם זאת, לנוכח הפערים בין חוות דעת הצדדים, היא מינתה שמאי מטעמה.
בחוות דעתו ציין מומחה בית המשפט כי הבנייה חוסמת את נוף העיר העתיקה, אך לא באופן מלא. לגבי אור השמש, הוא קבע שתיתכן הצללה חלקית בימים מסוימים בשנה אולם אין לה השלכה על שווי הדירות. בנוסף, לטעמו, לא קיימת פגיעה בפרטיות התובעים. בסך הכל הוא העריך את שווי הנזק של הסתרת הנוף ב-130 אלף שקל (3% משווי הדירה).
לאחר שהתובעים העלו אי-דיוקים בחוות דעתו ואחרי שערכה ביקור במקום, החליטה השופטת שלא לקבלה באופן גורף.
"הביקורים במקום, כמו גם עיון בתמונות שצורפו, מלמדים כי בעבר נשקף ממרפסת הגג של דירת התובע נוף מלא ומרהיב לכיוון צפון [העיר] וכי נגרמה הסתרת נוף מלאה לכיוון זה כתוצאה מהקמת הקומה הנוספת במבנה הנתבעת" כתבה השופטת בפסק הדין וקבעה כי לטעמה מדובר בנזק גדול יותר מזה שהעריך המומחה.
בנוסף, ובניגוד לקביעת המומחה, השופטת קבעה כי העובדה שחלונות המלון פונים לגג של התובעים מהווה פגיעה קשה בפרטיות.
יחד עם זאת, מאחר שהתגלה שהתובעים אינם מתגוררים בנכס בעצמם, נקבע כי הנזק שנגרם להם הוא כספי בלבד – ירידת ערך. נזק זה אינו מצדיק מתן צו הריסה, בפרט כשהבנייה הייתה חוקית. על כן, השופטת קבעה כי די בפסיקת פיצוי של 390 אלף שקל כדי לכסות אותו.
המלון יישא בשכ"ט עו"ד של 60,000 שקל ובמחצית מהוצאות המשפט של התובעים.
- ב"כ התובעים: עו"ד משה וולפוס
- ב"כ הנתבעת: עו"ד וכילה
עורכי דין דיני מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותבת: עורכת דין טל אזוגי עוסקת בתחום המקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותבת לא ייצגה בתיק.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.