ב-1950 נחתם "שטר חכירה" ל-59 שנים, בנוגע לקרקע בחיפה. מצד אחד, בעלת השטח, "מועצת הקהילה האורתודוקסית הלאומית בחיפה" – עמותה ללא כוונת רווח, שהכנסותיה מיועדות לציבור החיפאים בכלל ולנוצרים בפרט. מן הצד השני, חברת "בית אבן סינא" שחכרה את השטח, תוך התחייבות למסור אותו בשנת 2009, כולל מה שייבנה עליו, בחזרה למועצה.
לייעוץ בענייני מקרקעין:
ב-1952 רכשה קופ"ח "כללית" את זכויות החברה והשליטה בה, שילמה את דמי החכירה במקומה ובנתה במקום בניין ששימש מרפאה ציבורית.
בעקבות מחלוקות שפרצו בשנת 1997 בנוגע לאפשרות ולתנאים של המשך החכירה, כללית העבירה את מרפאותיה בשנת 2003 למקום אחר, ומאז הבניין נותר ריק, נטוש והרוס. בזמן הזה המועצה לא יכלה לשפץ אותו או להשתמש בו. "כללית" המשיכה להחזיק בנכס והחזירה אותו ב-2013.
מאוחר יותר התנהלו בין המועצה לכללית מגעים שונים, אולם בסופו של דבר הגיע העניין אל בית המשפט המחוזי בחיפה, כשהמועצה תבעה פיצויים מכללית, עבור עלות השיקום, אי היכולת להשתמש בנכס וחוסר האפשרות להשכיר אותו.
המחלוקות היו רבות – מתי הסתיימה החכירה ומתי הוחזר הנכס לידי התובעת, פרשנות ההסכם, האופן שבו צריך היה להחזיר אותו, האם מגיע פיצוי ועוד.
במשפט עלו לטענות רבות. המועצה טענה, בין היתר, כי בהסכם הוסכם שבתום התקופה הנכס יוחזר במצב שמיש וסביר. עוד נטען כי לאורך השנים שילמו הנתבעות דמי חכירה נמוכים למדי והרוויחו מכך.
הנתבעות – כללית והחברה – טענו, בין השאר, שאין לחייבן בפיצוי ומדובר בניסיון להתעשר שלא כדין, שכן הנכס הוחזר AS IS, כפי שהוסכם בשטר החכירה.
לטענתן, במהלך השנים שולמו לתובעת דמי חכירה ריאליים, וטענות התובעת אינן סבירות, גם בהתחשב בעובדה שהיא לא השקיעה דבר במקום.
היגיון כלכלי
השופטת ישראלה קראי-גירון קבעה שבהתאם ללשון ההסכם, נסיבות החתימה ומטרת העסקה, הנתבעות הפרו את התחייבותן להחזיר במועד סיום החכירה את הנכס המוחכר – הקרקע והבניין הבנוי עליה – במצב תקין, וכלשונה, במצב "טוב ונאה", כדי שניתן יהיה להמשיך לעשות בו שימוש.
"החוכרים פינו באופן חד צדדי נכס, הותירו אותו במצב ניזוק ופרוץ כבר שנת 2003, ואפשרו המשך ההרס בו, השיבו את החזקה בנכס רק בשנת 2013 למחכיר, גם זאת באופן חד צדדי, ועד אז הוסיפו והחזיקו בו ונהגו בו מנהג מחזיק, ופעלו כדי להשיג הנחה בארנונה בשל היות הנכס הרוס", כתבה השופטת.
בהקשר זה השופטת התרשמה לחיוב מעדותו האמינה והמדויקת של נציג המועצה התובעת שנבעה מידיעה אישית, לעומת עדויות הנתבעות שהסתמכו על מסמכים ולא היו מדויקות.
במרבית הנקודות השופטת אימצה את פרשנות התובעת ואת "ההיגיון הכלכלי", שלפיה בפועל הנכס הוחזר אליה רק ב-2013. בנוסף היא קבעה כי דמי החכירה ששולמו לתובעת במהלך השנים לא היו ריאליים, כיוון שהם התבססו על מנגנון "עדכון" שנעשה אחת לעשור, על בסיס הצמדה בלבד, מבלי להתחשב בערך הנכס, מצבו ומטרת השימוש בו.
בסיכומו של דבר, ולאחר שדנה בהערכות מומחים שונים, השופטת קיבלה את התביעה בחלקה וחייבה את הנתבעות לשלם לתובעת כ-5.5 מיליון שקלים בגין "השמשת הבניין", וכן כ-1.7 מיליון שקלים עבור אובדן דמי שכירות, והיעדר יכולת להשכיר את הנכס בין 2009 ל-2013. הנתבעות אף חויבו בהוצאות משפט בסך 40,000 שקל.
- שמות ב"כ הצדדים לא צוינו בפסק הדין
עורכי דין דיני מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עורך דין אילן עוז ממשרד עוז ושות' עוסק בדיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.