עסקת מקרקעין, מעבר להיותה יקרה, גם כוללת היבטים משפטיים רבים וסבוכים. באופן כללי לא מומלץ לעשות אותה לבד, שכן היא דורשת בדיקות מקצועיות הדורשות מיומנות רבה. להלן רשימת הנקודות החשובות שכדאי לכם להקפיד עליהן בעת הרכישה:
לייעוץ בענייני מקרקעין:
בדיקות מקדמיות: חשוב לזהות את הבעלים האמיתי של הדירה. יש להשוות בין פרטי המוכר בתעודת הזהות, לבין הפרטים הרשומים בנסח טאבו או באישור זכויות מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) או בחברה המשכנת, וכן ברשם המשכונות (בעיקר לדירות שאינן רשומות בטאבו).
באישורי הזכויות נבדוק האם ישנן הערות אזהרה מגבילות, עיקולים או שעבודים כלשהם, שיש לבטל לפני החתימה על החוזה. מעיון בנסח הבניין נלמד אם יש לדירה חנייה צמודה, מחסן או גג.
בדיקת המצב התכנוני: לפני הרכישה יש לבצע בדיקות בוועדה לתכנון ובנייה, שם ניתן ללמוד מהן התכניות המיועדות לאזור. מתיק הבניין נוכל ללמוד אם קיימת חריגת בניה, אם הוצאו צווי מניעה, הפקעה או הריסה או כל הערה אחרת.
בוועדה המקומית ניתן לקבל את פירוט המצב תכנוני ביחס לדירה וכן מהן זכויות הבנייה האפשריות, והאם קיימות זכויות בניה שטרם נוצלו. כן ניתן ללמוד מהו ייעוד הנכס – למגורים, למסחר או למשרדים. כדאי ומומלץ לבדוק גם מה יעוד המקרקעין הסמוכים – כדי לדעת את אופי האזור או השכונה (למשל, שחלילה אינו מיועד להפוך ברבות הימים לאזור תעשייה).
בדיקת תשתיות: יש לבדוק האם יש בדירה בעיות של רטיבות, ניקוז, תשתית חשמל לקויה ושינויים מבניים מסוכנים. אם המוכר טוען שאין פגמים בדירה, יש לדרוש ממנו להצהיר על כך במפורש בחוזה, ולציין כי הפרת ההצהרה מהווה הפרה יסודית של החוזה.
הוצאות צפויות אפשריות: על פי החוק, תשלומי המיסים מתחלקים בדרך כלל בין המוכר לקונה, אך הצדדים יכולים להסכים אחרת. להסכמה כזו יש משמעות כספית רצינית, ועל כן הסכמה כזו צריכה להיעשות רק לאחר התייעצות עם עו"ד.
המוכר משלם את מס השבח ואת היטל ההשבחה עד למועד המכירה. הקונה משלם את מס הרכישה, בהתאם לשווי הדירה ולקריטריונים נוספים: האם זו דירה יחידה או דירה נוספת, האם הקונה נכה או עולה חדש ועוד.
ניהול מו"מ בתום לב ובשקיפות: לאחר שסוכמו הפרטים החשובים – המחיר, התנאי התשלום ומועד המסירה – כל שנותר הוא לגבש את ההסכם בכתב. משלב זה לא ראוי כי המוכר ינהל מו"מ עם קונה נוסף אחר, ואף לא ראוי שהקונה יחזור בו ללא סיבה נראית לעין. בתי המשפט רואים בחומרה התנהגות כזו, שעלולה להיחשב כניהול מו"מ בחוסר תום לב.
זיכרון דברים: במקרים רבים זיכרון דברים הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין. פירוש הדבר, כי הצדדים מתחייבים זה כלפי זה, ולעורכי הדין נותר רק להתפלפל בתוך ההתחייבות הקיימת. מכאן שמומלץ להימנע ככל האפשר מחתימה על זיכרון דברים.
החוזה: עסקה למכירה או רכישת מקרקעין חייבת להיעשות בכתב, בהיעדר כתב, היא כמעט חסרת תוקף. לאחר ביצוע כל הבדיקות יש לקבל לעיון ומתן הערות טיוטה של חוזה המכר. יש לוודא כי זהות המוכר שהציג עצמו, ומופיע על אישורי הרשויות המעודכנים, הוא זה המופיע בחוזה, ומי שיחתום עליו בנוכחות הקונה, או מיופה כוח בעל זכויות כדין.
בחוזה נקפיד לבדוק כי סכום הרכישה ("התמורה") נקבע בהתאם לחלוקה מוסכמת. הקונה יוודא כי מועדי התשלום יתואמו עם מועד קבלת כספי משכנתא או כספי מכירת דירה, וכי הכספים מתקבלים בתיאום עם התחייבותו לרכישת דירה אחרת.
יש לשים לב כי כל מה שדובר עליו בעל-פה קיבל ביטוי בכתב, לרבות פגמים וליקויים שקיימים או הצהרה ברורה על היעדרם. יש להדגיש מהו מועד פינוי הדירה, ורק במועד זה תשולם יתרת התמורה כנגד מסירת המפתח. במקרה שהמוכר לא המציא את כל המסמכים המוכיחים כי שילם את כל חובותיו, יש להותיר חלק מכספי התמורה בנאמנות עד להמצאתם.
הערת אזהרה: מיד לאחר ביצוע התשלום הראשון – סכום חלקי בלבד – יש לרשום הערת אזהרה להבטחת זכויות הקונה. רק לאחר מכן ניתן להמשיך ולשלם את יתרת התמורה.
ביטול עסקה: ביטול עסקת מקרקעין מתאפשר, בדוחק, רק אם החוזה הופר הפרה יסודית. לדוגמא, אם הקונה אינו משלם את התמורה המוסכמת, או אם הדירה פגומה באופן משמעותי. חרטה איננה סיבה לביטול חוזה, גם לא "היעדר כדאיות כלכלית".
ביטול מחמת הפרה כרוך בהחזרת הכספים או בתשלום פיצוי מוסכם, ולפעמים בשניהם. יש להודיע לבנק, לבטל את הערות האזהרה, ולהודיע לרשות המיסים, שלא תמיד תסכים להשיב מיסים ששולמו.
פיצויים מוסכמים: נהוג לקבוע שהצד המפר את החוזה הפרה יסודית ישלם לצד הנפגע פיצויים מוסכמים בשיעור שבין 10% ל-11% מסכום התמורה החוזית. במצב כזה, הנפגע יכול לבחור בין הפיצוי המוסכם לבין הנזקים הכספיים שנגרמו לו בפועל. בתי המשפט בדרך כלל לא יפסקו את שניהם. במקרה של הפרה הצד הנפגע יוכל לבטל את החוזה או לאכוף אותו, הכל בהתאם למקרה ונסיבותיו.
לסיכום, כאמור, לא כל יום אדם רוכש נכס ולכן כדאי להיערך לעסקה כזו ברצינות וביסודיות, רק כך תוכלו למנוע הסתבכויות מצערות.
* עורכת דין שוש ריבר בעלת משרד העוסק בדיני מקרקעין, חוזים ותכנון ובניה
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/או חוות דעת משפטית. המחברת ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.