בלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, פרסמו לפני זמן קצר (רביעי) נתונים על דירות בישראל בפילוח לפי בעלות, שכירות ודיור מוגן. הנתונים נלקחו מתוך מרשם הדירות והמבנים המבוסס על נתוני הארנונה שנמסרו על ידי הרשויות המקומיות. פרסום סדרת נתונים זו ברמת פירוט גבוהה התאפשר עבור השנים 2024-2013.
בין היתר, מוצגים נתונים על הבעלות על דירה לפי מחוזות ויישובים נבחרים, הדיור הציבורי, מאפיינים דמוגרפיים של המחזיקים בדירה, דירות בשכירות לפי גודל מבנה והשוואה בין-לאומית.
נכון ליולי 2024 היו בישראל כ-2.96 מיליון דירות/יחידות דיור למגורים (להלן דירות) , מתוכן 2.1 מיליון דירות בבעלות שהן 70.6% מכלל הדירות, כ-851.6 אלף דירות בשכירות (28.8% מהדירות) וכ-17.5 אלף דירות בדיור המוגן הפרטי (0.6%).
בשנים 2024-2013, קצב הגידול הממוצע השנתי של מספר הדירות בשכירות עמד על 3.4%, גבוה מקצב הגידול הממוצע השנתי של כלל הדירות – 1.9%.
דירות בשכירות
• 81.2% מהדירות בשכירות מושכרות על ידי אנשים פרטיים, 6.7% – על ידי חברות לדיור ציבורי, 4.5% – על ידי קיבוצים ומושבים, 4.0% – על ידי חברות ו-1.1% – על ידי גורמים אחרים (2.5% לא ידוע).
• האחוז הגבוה ביותר של דירות בשכירות נמצא במחוז תל אביב (39.1%), והנמוך ביותר – במחוז הצפון (20.4%).
• ערים בולטות עם אחוז גבוה של דירות בשכירות הן: חריש (51.8%), תל אביב-יפו (47.4%), וגבעתיים (41.8%). מועצות מקומיות עם אחוז גבוה של דירות בשכירות הן: מצפה רמון (55.8%) וקריית ארבע (43.6%).
• בשנים 2024-2023, ב-14.1% מהדירות בשכירות התחלפו השוכרים. השיעורים בבאר שבע ובתל אביב-יפו היו גבוהים יותר (20.3% ו-17.4%, בהתאמה).
• בערים הגדולות שבהן 100 אלף תושבים ויותר, נמצא כי במבנים עם 20-11 דירות אחוז השכירות הוא הגבוה ביותר (35.6%), לעומת 14.4% בלבד במבנים קטנים שבהם 2-1 דירות.
הדיור הציבורי
• בשנת 2024 עמד מספר הדירות בדיור הציבורי על 60.0 אלף דירות (45.45 אלף דירות ועוד 14.6 אלף דירות בדיור המוגן הציבורי), לעומת 67.1 אלף דירות בשנת 2013 (56.5 אלף דירות ועוד 10.6 אלף דירות בדיור המוגן הציבורי). בשנים 2024-2013 נגרעו ממלאי הדיור הציבורי (ללא דיור מוגן ציבורי) כאלף דירות בממוצע מדי שנה.
• יותר ממחצית מהדיור הציבורי נמצא במחוזות הדרום והצפון (35.7% ו-18.1%, בהתאמה).
מאפיינים של המחזיקים בדירות
• 30.0% מהדירות שבהן המחזיקים הם יהודים, הן בשכירות, 12.3% מהדירות שבהן המחזיקים הם ערבים ו-61.1% מהדירות שבהן המחזיקים הם אחרים.
• ככל שקבוצת הגיל גבוהה יותר, חלקם של המחזיקים בדירות בבעלותם עולה, וחלקם של המחזיקים בדירות בשכירות יורד.
• במדינות האיחוד האירופי האחוז הממוצע של משקי הבית המתגוררים בשכירות בשנת 2023, היה 30.8%. לשם השוואה, בשנה זו אחוז הדירות בשכירות בישראל עמד על 28.6%.
דירות בבעלות ובשכירות
נכון ליולי 2024 היו בישראל כ-2.96 מיליון דירות/יחידות דיור למגורים, מתוכן:
- 2.1 מיליון דירות בבעלות שהן 70.6% מכלל הדירות (ירידה מ-75.2% בשנת 2013) כ-851.6 אלף דירות בשכירות שהן 28.8% מהדירות (עלייה מ-24.3% בשנת 2013) כ-17.5 אלף דירות בדיור המוגן הפרטי (0.6%).
בין שנת 2023 לשנת 2024 חל גידול של כ-2.7% במספר הדירות השכורות.
בשנים 2024-2013 קצב הגידול הממוצע השנתי של מספר הדירות בשכירות עמד על 3.4%, והיה גבוה מקצב הגידול הממוצע השנתי של כלל הדירות – 1.9%.
בשנת 2024, כ-2.71 מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות מקומיות, מתוכן 1.91 מיליון דירות בבעלות ו-781.9 אלף דירות בשכירות (28.9%).
במועצות אזוריות היו כ-253.2 אלף דירות, מתוכן 182.6 דירות בבעלות (72.1%) ו-69.7 דירות בשכירות (27.5%).
60.5% מהדירות בשכירות נמצאות בתשע-עשרה הערים הגדולות שבהן 100 אלף תושבים ויותר; מתוכן האחוז הגבוה ביותר נמצא בתל אביב-יפו – 12.2% (104 אלף דירות) ואחריה בירושלים – 9.2% (78.5 אלף דירות).
31.3% מהדירות בשכירות נמצאות ביתר הערים והרשויות המקומיות.
8.2% מהדירות בשכירות נמצאות במועצות האזוריות.
רוב הדירות בקיבוצים שבהן גרים ללא תשלום, נכללו בדירות בשכירות.
דירות בשכירות לפי יישוב
הערים הבולטות באחוז גבוה של דירות בשכירות הן: חריש (51.8%), תל אביב-יפו (47.4%) וגבעתיים (41.8%). מועצות מקומיות עם אחוז גבוה של דירות בשכירות הן מצפה רמון (55.8%) וקריית ארבע (43.6%).
בעלות על דירה לפי מחוז
- האחוז הגבוה ביותר של דירות בבעלות נמצא במחוז הצפון (79.5%) ובאזור יהודה והשומרון (77.9%), והנמוך ביותר – במחוז תל אביב (60.4%). בהתאם לכך, האחוז הגבוה ביותר של דירות בשכירות, נמצא במחוז תל אביב (39.1%), לעומת 22.2% באזור יהודה והשומרון ו-20.4% במחוז הצפון.
הגורם המשכיר את הדירה
81.2% מהדירות בשכירות מושכרות על ידי אנשים פרטיים, 6.7% מושכרות על ידי החברות המשכנות בדיור הציבורי, 4.5% – על ידי קיבוצים ומושבים, 4.0% – על ידי חברות, ו-1.1% מושכרות על ידי גורמים אחרים (2.5% לא ידוע).
שיעור הדירות המושכרות על ידי חברות, גבוה בהרצלייה (9.5%) ובתל אביב-יפו (6.3%).
שינוי המחזיקים בדירה בשנים 2024-2023
2.6% מהדירות שהיו בבעלות בשנת 2023, הפכו לדירות בשכירות בשנת 2024 ו-2.2% מהדירות שהיו בשכירות הפכו לדירות בבעלות. ברוב הדירות (95.2%) לא היה שינוי בסוג הבעלות על הדירה.
תחלופת שוכרים בדירות בשכירות
בשנים 2024-2023, ב-14.1% מהדירות שבשכירות התחלפו שוכרים. מבין הערים הגדולות עם 200 אלף תושבים ויותר, השיעור הגבוה ביותר נמצא בבאר שבע (20.3% מהדירות) ובתל אביב-יפו (17.4% מהדירות), ואילו השיעור הנמוך ביותר נמצא באשדוד (11.9% מהדירות).
נתוני דירות שהופיעו במרשם בשנים 2024-2023, לא כולל דירות חדשות או דירות שנגרעו בשנת 2024.
דירות שבהן התחלף המחזיק במחזיק אחר לפי רישומי הארנונה. ככל שעולה קבוצת הגיל של השוכרים, שיעור תחלופת השוכרים יורד.
מספר הדירות במבנה בערים הגדולות שבהן 100 אלף תושבים ויותר
בשנת 2024 בתשע-עשרה הערים הגדולות כ-1.53 מיליון דירות, מתוכן 1.45 מיליון דירות שויכו לכ-156.1 אלף מבנים.
בערים הגדולות אחוז הדירות בשכירות הגבוה ביותר (35.6%) נמצא במבנים שבהם 20-11 דירות, ואילו האחוז הנמוך ביותר (14.4%) נמצא במבנים צמודי קרקע שבהם 2-1 דירות.
לכ-94.5% מהדירות נמצא שיוך למבנה על בסיס מערכות מידע גאוגרפיות – GIS. ראו הסבר: עיגון למבנים.
מאפיינים דמוגרפיים של המחזיקים בדירה
קבוצת אוכלוסייה
- בשנת 2024, מתוך הדירות שבהן המחזיקים הם יהודים, 69.5% הן בבעלות, 30.0% הן בשכירות ו-0.6% הן בדיור המוגן הפרטי.
- מתוך הדירות שבהן המחזיקים הם ערבים, 87.7% הן דירות בבעלות, ו-12.3% הן בשכירות. מתוך הדירות שבהן המחזיקים הם אחרים, 61.1% הן בשכירות, 37.2% הן בבעלות ו-1.7% בדיור המוגן (האחרים מחזיקים בכ-4.2% מהדירות).
מחזיקים ערבים
בקרב המחזיקים הערבים, ביישובים הלא יהודיים, 95.6% מהדירות הן בבעלות ורק 4.4% מהדירות הן בשכירות. לעומת זאת, בערים המעורבות 70.5% מהדירות הן בבעלות ו-29.5% מהדירות הן בשכירות, בדומה לשיעורים בקרב מחזיקים יהודים בכל הארץ. בקרב מחזיקים ערבים המתגוררים ביישובים יהודיים, 39.1% מהדירות הן בבעלות ו-60.9% מהדירות הן בשכירות (ב-0.34% בלבד מהדירות ביישובים יהודיים המחזיקים הם ערבים).
ב-26.4% מהדירות בירושלים מחזיקים ערבים. 74.1% מהדירות הללו הן בבעלות ו-25.9% הן בשכירות (בקרב מחזיקים יהודים, 67.2% בבעלות ו-31.5% בשכירות).
ב-11.3% מהדירות בחיפה מחזיקים ערבים. 56.7% מהדירות הללו הן בבעלות ו-43.3% הן בשכירות (בקרב מחזיקים יהודים, 69.5% בבעלות ו-29.6% בשכירות).
סך הדירות בירושלים כולל 8.4% דירות שבהן קבוצת האוכלוסייה אינה רלוונטית כשהמחזיקים הם חברות, תושבי חוץ או ת"ז לא ידועה.
סך הדירות בחיפה כולל 6.1% דירות שבהן קבוצת האוכלוסייה אינה רלוונטית כשהמחזיקים הם חברות, תושבי חוץ או ת"ז לא ידועה.
גיל
ככל שקבוצת הגיל גבוהה יותר, חלקם של המחזיקים בדירות בבעלותם עולה, וחלקם של המחזיקים בדירות בשכירות יורד.
בדירות שבהן גילם של המחזיקים הוא עד 34, 59.6% הן בשכירות, לעומת כ-17.9% בדירות שבהן מחזיקים בני 65 ומעלה.
בין השנים 2024-2013, עלה שיעור הדירות בשכירות שבהן המחזיקים הם עד גיל 64 (מ-27.9% ל-35.0%). בדירות שבהן המחזיקים הם בני 65 ומעלה, שיעור הגרים בשכירות נותר קבוע (סביב 18%).
השוואה בין-לאומית
- בשנת 2023, 30.8% ממשקי הבית באיחוד האירופי מתגוררים בשכירות. בשנה זו בישראל 28.6% מהדירות הן בשכירות.
- ניתן לראות בחלק גדול מהמדינות האיחוד האירופי הבדלים בצורת המגורים בין מזרח היבשת לבין מרכז היבשת ומערבה. אחוז משקי הבית המתגוררים בשכירות גבוה במיוחד במרכז אירופה ובמערבה וכן ברוב המדינות באירופה הצפונית (המובילות הן שווייץ – 57.4% וגרמניה – 52.4%). לעומת זאת, במדינות ממזרח היבשת שיעור הגרים בשכירות נמוך מאוד (לדוגמה: אלבניה 4.1%, רומניה – 4.4%, וסלובקיה – 6.4%).
יש לשים לב שבמדינות האיחוד האירופי מוצג אחוז משקי בית הגרים בשכירות, ואילו בישראל – אחוז הדירות בשכירות.
סיבות אפשריות לשינויים במספר הדירות/יחידות דיור בין השנים
- בנייה חדשה ורישומה בנתוני הארנונה של הרשות.
- איחוד או פיצול של יישובים דוגמת חריש-קציר ובאקה-ג'ת, או צירוף שכונות חדשות ליישוב קיים.
- פעולות טיוב שנעשות במערכות המחשוב של הרשויות (מחיקת רשומות כפולות, פיקטיביות וכו'), ושאינן מבטאות שינוי במצבת הדירות בפועל.
- סקרי נכסים שמבצעות הרשויות המקומיות בתדירות שונה עשויים אף הם להשפיע על מצבת הדירות. בעקבות הסקר תיתכן מחיקת נכסים שהתבררו כלא שמישים/לא למגורים או הוספה של נכסים שלא היו ידועים וכעת נרשמו ברשויות.
- א. על פי רוב, רשומת מגורים היא דירה אחת. יש רשויות שבהן רשומה יכולה לכלול כמה דירות שאינן מחולקות לצורכי ארנונה.
- ב. בחלק מהיישובים הערביים, יש רשומות מגורים שאינן מחושבות כדירה אחת אלא כמבנה. כלומר, היחס לדירה ביישובים אלו כולל מבנה שבתוכו לפחות שתי דירות.
- מאגר דירות כולל גם נכסים ישנים שייעודם שוּנָה; אפשר לזהות דירות שייעודן שוּנָה לנכסים שאינם למגורים, וכן יישובים שבהם חלה ירידה במספר הדירות למגורים.
הסבר להבדלים בין נתוני מספר דירות במרשם דירות ומבנים לבין נתוני גמר בנייה
- מקור המידע – נתוני גמר בנייה שהלמ"ס מפרסמת משנת 1995 מתייחסים לסיום בנייה פיזי של דירות למגורים שקיבלו היתרי בנייה בוועדות לתכנון ולבנייה מקומיות. ייתכן פער מסיום הבנייה הפיזי ועד הופעתה ברישום הארנונה לקראת אכלוס.
- תקופת התייחסות – נתוני גמר בנייה הם חודשיים ואילו נתוני מרשם דירות מתעדכנים אחת לשנה, באמצע השנה.
- גריעת דירות למגורים – נתוני מרשם דירות ומבנים, בהיותם מאגר הדירות המדווחות ברשות המקומית, מתעדכנים לגבי דירות שיצאו מכלל שימוש או הוסבו לשימושים אחרים, ואילו נתוני גמר בנייה אינם מתייחסים לכך.
עיגון למבנים
באמצעות חישוב המבוסס על מערכות מידע גאוגרפיות (GIS) נעשה קישור בין הדירות למבנים, וכתוצאה מכך מתקבל מספר הדירות במבנה. עיגון הוא קישור של ישויות שונות כמו דירה או אדם לישות גאוגרפית (מרחבית) על סמך מזהים מרחביים. כלומר, שיוך פריט מידע כלשהו למיקומו המדויק בשטח באמצעות המאפיינים שלו. המאפיינים חייבים לכלול נתון אחד לפחות על מיקומו במרחב, כגון כתובת המבנה, סמל יישוב, סמל רחוב ו/או מספר בית וכד'. אחוז העיגון נובע מאיכות הכתובות ו/או גושים וחלקות המועבר מהרשות המקומית וכן תלוי בתשתיות של מערכת המידע הגאוגרפי בלמ"ס. אחוז העיגון המופיע בעיבוד מייצג את אחוז הדירות שהצלחנו לקשר למבנה – ככל שהאחוז גבוה יותר, כך המידע איכותי יותר. בבית שמש ובירושלים, מספר המבנים אינו מלא בשל אחוזי עיגון נמוכים באופן יחסי של דירות למבנה.