אם אתה בעל נכס, קרוב לוודאי שהחשש מהסיטואציה בה תיאלץ לפנות שוכר מנכס בבעלותך, הינו אחד מן המצבים המטרידים שאתה עלול להיתקל בהן. הסיבות העלולות לאלץ אותך לפנות שוכר הן רבות ומגוונות. כך למשל אם השוכר הפר הפרה יסודית של הסכם השכירות, יש מצבים שהשוכר פשוט מפסיק לשלם את דמי השכירות, או שפשוט החליט להשכיר את הנכס שלך לגורם שלישי. יכול להתרחש מצב שהשוכר עושה שימוש בנכס למטרות שלא כתובות במפורש ההסכם השכירות, או שהחליט על דעת עצמו לבצע שינויים מבניים בנכס ללא רשות, דבר שעלול להוות הפרעה ומיפגע סביבתי ועוד. יש דוגמאות רבות למקרים של הפרה יסודית של הסכם השכירות ואלו שהבאנו הינם רק קצה הקרחון.
מניסיון אישי, אוכל להצביע על לא מעט בעלי נכסים שנופלים ל"מלכודת הדבש" המתבססת על הבטחות השוכר שמדובר בהפרה ארעית, והמשכיר, בתום לב סבור שלא משתלם לו לפעול משפטית בגין אותה הפרה (ארעית לכאורה). אולם, הניסיון מלמד כי במרבית המקרים מתברר בדיעבד כי מדובר בהבטחות שווא וכי ההפסד שנגרם לבעל הנכס בשל אובדן הכנסות השכירות, גדול לאין ערוך מהעלויות המשפטיות אותן היה צריך לנקוט ולא נקט.
אופן הפעולה הקלאסי במקרה בו המשכיר נדרש לפנות שוכר מנכס נקרא בעגה המשפטית 'תביעה לפינוי מושכר'. אופן ההליך הייחודי, הגם שאיננו סבוך, מחייב לדעת את מרכיביו והשלבים הנדרשים עבורו, שכן מצד אחד על בית המשפט להגן על זכות קניינית של המשכיר, שהינה זכות יסודית, ומנגד, עומד למול עיני בית המשפט - השוכר, שמטבע הדברים הוא הצד החלש.
תביעת הפינוי מהווה אמצעי לחץ על השוכר לתקן את ההפרה היסודית ולחילופין לפנות את המושכר. גם אם השוכר ירצה להגיע להסדר עם המשכיר ולהישאר בנכס המושכר, ניתן יהיה להגיע להסכמה שתקבל תוקף של פסק דין, במסגרתו יינתן פסק דין לפינוי, שיעוכב כל עוד השוכר מקיים את הסכם השכירות, ובנוסף יחוייב השוכר בתשלום הוצאות ההליך. במידה והשוכר יפר את ההסכם, ניתן יהיה לפנותו ללא נקיטת הליך משפטי נוסף. בלשון פשוטה יותר- לאחר הגשת תביעה לפינוי מושכר, נמצא המשכיר בעמדה בריאה יותר מול השוכר המפר, והשוכר לא ירשה לעצמו להתנהג כפי שהתנהג עד כה. כל אלו, לצד סנקציות מיידיות שיתקיימו במידה והשוכר שוב יפר את הוראות הסכם השכירות.
מהם הכלים המשפטיים העומדים בפני המשכיר?
הכלים המשפטיים שנועדו להבטיח את זכויות המשכיר בנכס שבבעלותו,הינם:
-
הסכם השכירות שלצדו מתקיימות בטוחות שנועדו להבטחת קיום חיוביו של השוכר כלפי המשכיר
-
ומעל לכל, הסנקציה של פינוי השוכר מן הנכס באמצעות בית המשפט.
הסכם השכירות
באופן כללי ניתן לומר כי הסכם שכירות טוב, מגדיר באופן ברור וחד משמעי את הנכס המושכר, את גבולותיו,הציוד הנכלל בו, השימושים המותרים, תקופת השכירות ואת חיוביו של השוכר לרבות בתום תקופת השכירות ועוד.
הסכם שכירות המנוסח באופן רשלני או כללי כפי שנתקלתי לא פעם ולא פעמיים עלול לגרום להתדיינויות ממושכות בבתי המשפט עקב המחלוקות העלולות להיווצר בגין מתן פרשנות להסכם שלכאורה היה נראה בעת עריכתו כהסכם שכירות פשוט, אולם בדיעבד מתברר כי ניתן לפרשו בדרך אחרת. ישנם מקרים שאפילו לא נלקחים בחשבון בעת ניסוח הסכם השכירות כמו למשל סיטואציה מסוימת שהתרחשה במציאות ושלא קיבלה התייחסות בהסכם השכירות.
על מנסח הסכם השכירות להיות בקי ומנוסה בשלל מקרים ואירועים שנחשף אליהם בעבר כל זאת בכדי שיהיה לו הידע לנסח הסכם שיגן הרמטית על המשכיר, ובכל מקרה יעניק למשכיר בגוף הסכם השכירות את הסנקציות שיוכלו להיכנס לתוקף מייד עם התגלות ההפרה.
הסכם שכירת "גרוע" יכול להיות מנוצל על ידי שוכר להעלאת טענות שונות ומשונות במטרה להתחמק מחיוביו על פי ההסכם.
בטוחות
קיימות מספר סוגי בטוחות אשר בעולם אידיאלי ניתן לדרוש מהשוכר להעמיד באופן אשר יבטיח את המשכיר הרמטית, אולם המציאות שונה ומורכבת ולעיתים התעקשות מצד משכיר לקבלת בטוחה מסוימת עלולה לסכל עסקה עם שוכר הגון.
תכלית הבטוחה הינה להבטיח כי במידה והשוכר לא ישלם את דמי השכירות או החיובים השוטפים, לא יפנה את המושכר במועד או יגרום נזק למושכר, יוכל המשכיר להיפרע באופן מידי מהשוכר בגין נזקיו באמצעות הבטוחות, ומבלי להזדקק להליכים מורכבים ומייגעים.
הבטוחות הנהוגות בהסכמי שכירות להבטחת חיוביו של השוכר הינם: ערבות בנקאית אוטונומית, פיקדון כספי, ערבות מוגבלת או בלתי מוגבלת ושטר חוב.
אין ספק כי הבטוחה הטובה ביותר היא ערבות ישירה, כערבות בנקאית או פיקדון כספי ובסכום משמעותי.
במקרים רבים אין באפשרות השוכר להעמיד לרשות המשכיר ערבות בנקאית או תשלום במזומן ובוודאי שלא בסכומים שיבטיחו את כלל הסיכונים והנזקים שיכולים להיגרם כתוצאה מהפרת ההסכם על ידי השוכר.
ערבות עקיפה הינה ערבות צד שלישי ובגדרה צד שלישי מתחייב לעמידה בתנאי ההסכם. ערבות זו מאפשרת למשכיר לפנות לערבים לשם מילוי התחייבויותיו של השוכר במידה והוא מפר אותם . ניתן לקבוע שהערבות תהיה מוגבלת בסכום או לקבוע כי הערבות תהיה ללא הגבלה בסכום. רצוי לקבוע כי הערבות של הערב תהא להבטחת כל התחייבויות השוכר וכי היא תעמוד בתוקפה עד לתם תקופת השכירות ועד לפינוי המושכר בפועל.
כוחה של ערבות צד שלישי בטיב הערבים. על מנת שיהיה מדובר בערבות אפקטיבית כדאי שהערבים יהיו בעלי יכולת כספית מוכחת. חוזקו של כלי זה גם נובע ממספר הערבים כך וככל שמספרם רב יותר כך כוחו גדל.
יתרונותיה של ערבות צד שלישי נובעים בעיקר שהיא מאפשרת למשכיר לקבל בטוחה בסכומים גבוהים יותר ואף ללא הגבלה בסכום לעומת מה שניתן לקבל באמצעות ערבות בנקאית או כסף מזומן.
אפשרות המימוש במקרה בו מדובר בערבים טובים היא גבוהה. בנוסף, הערבות האישית יכולה לשמש כאמצעי לחץ טוב על השוכר לקיום התחייבויותיו.
חסרונות הערבות האישית נעוצה בעובדה שהיא מצריכה נקיטת הליכים משפטיים נגד הערבים ואין מדובר בתשלום מידי להבדיל מערבות בנקאית או פיקדון כספי.
כלי נוסף אשר ניתן לעשות בו שימוש הנו שטר חוב. שטר חוב הינו שטר נקוב סכום בחתימת השוכר (ניתן גם להחתים ערבים על שטר החוב) שניתן למימוש בהוצאה לפועל, ללא הגשת תביעה. מדובר בכלי משפטי אפקטיבי שנועד לפשט את הליכי הגבייה כנגד השוכר והערבים.
כאשר מדובר בשוכר שהוא חברה בע"מ יש לדאוג כי בנוסף לחתימת החברה כשוכרת על הערבויות יחתמו גם בעלי המניות והמנהלים בערבות אישית בלתי מוגבלת בסכום על כל התחייבויות השוכרת. ביחס לכל אחד מבעלי המניות והמנהלים או יחד ולחוד.
את הבטוחות שהבאנו לעיל, יש לשלב בהסכם השכירות באופן פרטני, ולעיתים ניתן אף לשלבן יחד. כל אותן בטובות שמנינו לעיל דרושות (כל מקרה לגופו) להבטחת חיוביו של השוכר בכדי להבטיח ככל הניתן את המשכיר. את שילוב הבטוחות בהסכם ראוי להעלות בסעיפי ההסכם באופן שמחד לא ייראו כמכבידים על השוכר ומאידך יבטיח את המשכיר באופן הרמטי.
עצת הזהב
היות והשכרת נכס הינה פעולה ארוכת טווח, שיש לה השלכות מהותיות הן על המשכיר והן על השוכר, ראוי ומומלץ, כי בטרם השכרת הנכס, בין אם מדובר בדירה, משרד או נכס מסחרי אחר, בצעו מספר בדיקות מקדמיות להערכת טיב השוכר העומד בפניכם, רבים אינם משקיעים את הזמן והמאמץ הדרוש לביצוע בדיקות פשוטות שעשויות למנוע בחירת שוכר לא מתאים ובסופו של דבר עשויות לחסוך כסף רב.
דמיינו לעצמכם שאתם רוכשים רכב. אתם תיקחו את הרכב לחבר/מכון/מוסך מוכר על מנת לדעת האם מדובר בפרה או חמור... אתם תבדקו את ההיסטוריה הטיפולית של הרכב כמו גם אם הוא עבר תאונה ובמידה וכן כיצד היא השפיעה על הרכב. כל זאת אתם עושים כשמדובר בעסקה בשווי עשרות אלפי שקלים. הנכס שאתם משכירים שוויו רב, רב הרבה יותר, ובשעה שאתם מתעתדים להשכיר אותו, עליכם לפעול לכל הפחות באותה מידה.
אתם עומדים למסור נכס יקר שלכם לאדם זר. ראוי שתראיינו אותו בכדי לנסות להכיר את השוכר, מה ההיסטוריה התעסוקתית שלו, האם הוא בעל משפחה, ילדים, היכן השכיר נכס קודם לכן, במה הוא עוסק, במה עבד בעבר, מהן הכנסותיו והאם יש מי שמוכן לערוב לחיוביו, ובעיקר, מהו עברו המשפטי. את מי תבע ומי תבע אותו.
אל תתביישו לבקש שמות של משכירים קודמים על מנת ללמוד על דרך ההתנהלות של השוכר בנכסים אחרים ששכר.
בנוסף, ניתן לבצע חיפוש באתר בנק ישראל ביחס לחשבונות מוגבלים על פי תעודת זהות. ניתן לבצע חיפוש באתר הכונס הרשמי ביחס לפושטי רגל על פי תעודת זהות. ניתן לבצע בדיקה ברשם המשכונות. במידה ומדובר בחברה מומלץ לבצע בדיקה גם ברשם החברות.
אם השוכר הינו חברה בע"מ בדקו מיהם בעלי המניות והמנהלים ובצעו בדיקות מקדמיות כאמור לעיל ביחס לכל אחד מהם.
וודאו כי השוכר מוסמך לחתום בשם החברה לשם כך דרשו קבלת אישור זכויות חתימה עדכני ומתאים אשר מאומת על ידי עורך דין וודאו עם הגורם המאשר כי אכן המסמך הוכן על ידו.
בכל מקרה, בטרם החתימה על ההסכם דרשו שיציג בפניכם תעודת זהות ורישיון נהיגה עם תמונות עדכניות. צלמו אותם ושמרו עותק מהם ביחד עם ההסכם.
מאמר זה הינו אינפורמטיבי בלבד ואיננו מהווה תחליף לייעוץ משפטי