הן מכונות הטרנד הלוהט של שוק הנדל"ן. המארגנים מבטיחים חיסכון כספי משמעותי. השכן שלכם קנה דירה בקבוצת רכישה. אתם רוצים לדעת מה זה? אם גם לכם כדאי? קראו בכתבה שלפניכם:
"מתארגנת קבוצת רכישה" זועקת מודעה אחת, "נותרו דירות אחרונות" מתריעה חברתה. "מגורים רק לצעירים עד גיל 35" - מבטיחה מודעה נוספת. אין ספק, מן הסתם כולכם נחשפתם בתקופה האחרונה לפרסומות מהסוג הזה – בוודאי גם שאלתם את עצמכם מה זה? אם כן, התשובה: הכירו את הטרנד החם בשוק הנדל"ן - 'קבוצת רכישה'.
בשנים האחרונות ובפרט בתקפות המשבר הכלכלי הנוכחי, אנשים רבים נקלעו לקשיים, הבנקים הגבילו את מתן האשראי, שוק הנדל"ן בדומה לשוק הכללי ואולי אף יותר מכך, נקלע לקיפאון עמוק– מן הצד השני עומדים זוגות צעירים וסתם אנשים שפשוט זקוקים לקנות בית. כיצד ניתן לקנות בית בתקופה של קושי כלכלי? כיצד ניתן לחסוך בעלויות? כאן נכנסת שיטת 'קבוצת הרכישה' שמטרתה להקל כלכלית באופן משמעותי על רוכשי הדירות.
מהי קבוצת רכישה?
בשיטת הבנייה המקובלת עד כה על הקבלן מוטלת האחריות לרכישת הקרקע לצורך הבניין, לטפל בכל הליך התכנון, השגת אישורים מתאימים, תשלומים, וכמובן השגת מימון לבנייה וביצעו הבנייה בפועל.
קבוצת רכישה בשונה מהשיטה המקובלת היא התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים שמבצעת בעצמה את כל התהליכים בדרך לבניית הבניין. הקבוצה מגייסת את מספר וסוג החברים הדרוש מאתרת וקונה את הקרקע ומשלמת את היטלי הפיתוח והאגרות השונות. חברי הקבוצה פונים בעצמם לאנשי מקצוע וקבלני ביצוע מכל התחומים שקשורים בבנייה ומקבלים מהם הצעות מחיר עבור מתן השירותים השונים, כך שההתנהלות של קבלני הביצוע השונים היא ישירות מול הרוכשים ולא דרך קבלן או יזם.
ישנו סוג נוסף של קבוצת רכישה המשתמשת בליווי של גורם מקצועי כבר מהשלב הראשוני של איתור הקרקע, כאשר בעל המקצוע שנבחר ללוות את הקבוצה אחראי לסייע בתהליך הבניה ובכל התהליכים הקודמים לה. שיטה זו כמעט ואינה נהוגה כיום מאחר שהיא מזכירה את השיטה 'הרגילה' וככזו היא מזמינה אחריה מעקב צמוד של רשויות המס.
איך מתחילים לעבוד?
השלב הראשון הוא איתור קרקע מתאימה וגיוס רוכשים. גיוס הרוכשים מתבצע על פי רוב בצורה שקטה ובדרך כלל על ידי "חבר מביא חבר" – כיוון שכך, קל יותר לקבוע לחברי הקבוצה מי יהיו שכניהם בעתיד (כגון: טווחי גיל, דת ועוד). לאחר שהושלם גיוס חברי הקבוצה פונים חברי הקבוצה להליך רכישת הקרקע והשגת אישורי הבנייה המתאימים. כל אחד מחברי הקבוצה רוכש את החלק שהוקצה לו ורושם אותו על שמו בטאבו. במקביל, חותמים הרוכשים בינם לבין עצמם על הסכם שותפות וממנים מטעמם מנהל או ועד אחראי לטיפול בפרויקט. הוועד האחראי מאתר קבלן ביצוע ומתנהל מולו עד לשלב הגמר. ההתנהלות הכספית עובדת כך שבתחילה משלם הרוכש עבור הקרקע בלבד ואת יתרת התשלומים עבור הבנייה בפועל הוא מעביר בדרך כלל לפי קצב התקדמות הבנייה – לפי הסיכום בחוזה עם קבלני הביצוע.
כיצד מחלקים את הדירות?
מכיוון שבכל בניין יש דירות טובות יותר ופחות, לדוגמה: דירה עם כיווני אוויר, דירה עם תצפית לנוף, גינה נלווית וכדומה. כל אחד מחברי הקבוצה מעוניין כמובן בדירה הטובה ביותר. מה עושים?
הגרלה – כאשר בונים בניין דירות ובבניין דירות שונות - טובות יותר ופחות, מן הסתם ישנם מספר מתמודדים על כל דירה טובה, ניתן לערוך הגרלה וכך בעצם לאפשר לכל החפצים לנסות ולהשיג את הדירה הספציפית הזו.
כל הקודם זוכה - יש קבוצות שבוחרות בדרך שונה, כיוון שאופי הדירות שונה מאד, במספר החדרים, חלק עם חצר וחלק ללא - הולכים על שיטת "כל הקודם זוכה", כלומר, ברגע שמישהו מצטרף לקבוצה הוא רשאי לבחור את הדירה המועדפת עליו מבין הדירות הפנויות, לאחר שבחר דירה - דירה זו יורדת מהפרק ואינה מוצעת לרוכשים שמצטרפים לקבוצה לאחר מכן.
למה זה כדאי?
התשובה פשוטה: חיסכון כספי. יזמי קבוצות רכישה רבים טוענים שפער המחירים בין קניית דירה בקבוצת רכישה לקנייה 'רגילה' מקבלן עשוי להגיע עד 25% - 20%. אולם, חשוב לשים לב כי מדובר בחיסכון כספי המורכב ממספר מרכיבים שחלקם אינם מובטחים ומשתנים מפרויקט לפרויקט.
מדוע? כשקבלן יוצא בפרויקט מכירת דירות הוא חייב שיהיו לו לקחת בחשבון מרכיבים כמו - עלויות מימון, פרסום ושיווק ועוד. במקרה של קבוצת רכישה די בפרסום צנוע באתר אינטרנט מוכר בכדי להשיג את אותו האפקט שקבלן זקוק למענו לצאת בקמפיין פרסומי ענק ויקר. נקודת חיסכון משמעותית נוספת היא - מיסים. כשרוכשים דירה מקבלן משולם מס רכישה שכולל בתוכו את מחיר הקרקע וגם את השטח הבנוי. בקבוצת רכישה, תשלום המס הוא על מרכיב הקרקע בלבד ולא על מלוא מחיר הדירה שכולל בתוכו גם את רווחי הקבלן, עלויות הבנייה והאגרות השונות. חיסכון נוסף - המע"מ (מס ערך מוסף). במידה שאנו קונים דירה מקבלן, מוטל עלינו לשלם את מלוא תשלום המע"מ המגיע לקבלן. אולם, במקרה של קבוצת רכישה - כשהקרקע נרכשת על ידנו, ברוב המקרים הקרקע נרכשת מגורם פרטי, ולפיכך, אין עליה חובת תשלום מע"מ.
מה כדאי לברר?
• התנופה של קבוצות הרכישה אינה נעלמת מעיניה של רשות המסים ועם הזמן מתהדק יותר ויותר הפיקוח בתחום, דבר שעלול להוסיף עלויות.
• האם תמחור הפרויקט והתשלום הראשוני עבור קרקע לגבי הדירה הוגן?
• האם העסקה אכן כדאית לעומת רכישת דירה יד שנייה, או מקבלן?
• האם אוכלוסיית הקבוצה המתגבשת מתאימה לכם?
• מומלץ לבדוק את הליווי הפיננסי והמשפטי של הקבוצה.