אם אבא שלכם לא קבלן, שום ירושה לא נפלה עליכם פתאום משמים, וגם קופת החיסכון שלכם לא מכילה במקרה כמה מאות אלפי שקלים מיותרים, ובכל זאת, אתם רוצים לקנות דירה משלכם - כנראה שלא תהיה לכם ברירה אלא לקחת משכנתא. המשכנתא היא הלואה בנקאית בתנאים מועדפים, שמאפשרת לכם לממש את החלום ולקנות דירה, גם אם אין לכם עדיין את מלוא הסכום לרכישתה. אך בד בבד – המשכנתא היא גם תהליך ארוך ומורכב המכניס אתכם להתחייבות ארוכת טווח, ובעלת השלכות רציניות על מצבכם הפיננסי בשנים הבאות, תהליך שיש להתנהל בו בשיקול דעת ובתבונה.
כדי להקל עליכם במעט, אספנו בשבילכם מספר טיפים בתקוה שתוכלו להעזר בהם:
1. אל תקחו משכנתא לפני שאתם עורכים סקר בסניפי הבנקים השונים, לגבי התנאים המוצעים לכם. כמעט בכל סניף, יציעו לכם תנאים שונים למשכנתא , וכדאי מאד לבדוק היכן הוא המקום המשתלם ביותר לקחת אותה.
2. עמלת פתיחת תיק היא נושא הנתון למיקוח, ויש בנקים שמוכנים אף לותר עליה – אז התמקחו ואל תותרו!
3. כדי לקבוע את גובה ההחזר החודשי, חשבו מהם ההכנסות שלכם, ומה הצפי שלהם בעתיד. המומחים ממליצים שלא להתחייב על יותר משליש מהמשכורת העתידית. זכרו: המשכנתא אינה הימור, וחוסר מחשבה עלול להכניס אתכם להרפתקאות כלכליות מפוקפקות ביותר. אי עמידה בפירעון תשלומי המשכתנא עלולה להשאיר אתכם בלי דירה וכתוספת, עם חוב ענקי לבנק.
4. ישנם מספר סוגים של משכנתאות כשההבדל ביניהם הוא בסיס ההצמדה. בחנו היטב מהו המסלול המתאים והנח לכם:
אם אתם חוששים מנטילת סיכונים מיותרים, ייתכן וכדאי לכם לבחור במסלול צמוד מדד בריבית קבועה. במסלול זה, ההחזר החודשי קבוע וידוע מראש לאורך כל קופת ההלואה, מלבד השפעת המדד. מצד שני, אם תרצו לפרוע את המשכנתא טרם הזמן, ייתכן ותאלצו לשלם עמלת פירעון מוקדם, במצב בו הריבית בשוק תהיה נמוכה מאשר בזמן שלקחתם את ההלוואה. כמו כן, למרות שהריבית קבועה, יש להביא בחשבון גם את תנודתיות המדד.
כאשר הריבית בשוק גבוהה והצפי הוא שתרד בקרוב, מומלץ לעיתים לקחת מסלול צמוד מדד בריבית משתנה. במסלול זה, נקבעת הריבית לתקופה הראשונה בלבד, ולאחר מכן תשונה על פי המועד שנוסח בחוזה. בריבית זו ניתן לצאת גם לפני המועד ללא עמלת פירעון מוקדם. מצד שני, יש להביא בחשבון שלעיתים מגמת השוק מתהפכת, בניגוד לצפי, והריבית דוקא עולה, על כן יש בלקיחת ריבית זו נטילת סיכון מסוימת.
הלואה שקלית הצמודה לריבית הפריים - משתנה בהתאם לריבית הפריים בלבד. מסלול זה יוכל לעזור לכם במידה וחשוב לכם שתוכלו לפרוע את ההלואה בכל עת, וההסטוריה מוכיחה כי סך התשלומים במסלול זה נמוך בדרך כלל מאשר בהלוואות צמודות.
החיסרון בה הוא שהשינוי בכל חודש עשוי להיות משמעותי יותר מהלוואה צמודת מדד.
מסלול צמוד מט"ח –
אם הכנסתכם החודשית היא במטבע חוץ או צמודה אליו, תוכלו לשקול את המסלול הזה, שהחיסרון הבולט בו הוא התנודתיות וחוסר היציבות שלו.
במידה ונח לכם יותר, הבנק מאפשר גם לשלב ולקחת תמהיל של יותר ממסלול אחד.
5. בנקים מחייבים את נוטלי המשכתנא לעשות ביטוח חיים וביטוח מבנה (כדי לבטח את סילוק החוב גם במקרה מוות של הלווה ח"ו), אך אין חובה לעשותם דוקא דרך הבנק. אפשר לעשות את הביטוחים גם דרך חברות הביטוח, ומומלץ לבדוק האם זה יהיה זול יותר מאשר דרך הבנק.
6. התעניינו במשרד השיכון האם יש לכם זיכוי לקבל הלואה בתנאים מועדפים, כגון "הלואת מקום" המתקבלת אם קניתם דירה במקום שמוגדר כמועדף על ידי משרד השיכון.
7. שימו לב שניתן לפרוע את המשכנתא גם טרם הזמן, ללא עמלת פירעון מוקדם. סעיף זה חשוב במיוחד למקרה שתרצו לעשות מיחזור משכנתא - כלומר סילוק החוב ונטילת משכנתא חדשה בתנאים טובים יותר.
8. אם יש לכם אפשרות לצמצמם את גובה החוב ולסלק חלק ממנו- כדאי מאד לעשות זאת. אתם עשויים לחסוך בכך עשרות אלפי שקלים!!!
9. כדי לקצר תהליכים, עשו שיעורי בית מוקדמים, והגיעו לפקיד הבנק עם כל המסמכים שאתם יכולים להכין מראש. בדוק ומנוסה.
10. בהצלחה!!!