החלטתם בשעה טובה ומוצלחת לרכוש דירה. מזל טוב.
כעת הגיע השלב של לבחור אותה. איפה היא תהיה, מהם צדדי האוויר, הגודל, המחיר שלה. וגם – לא פחות חשוב: האם תהיה זו דירה הבנויה על קרקע בבעלות פרטית, או שמא דירה החכורה מהמינהל.
מהי מוחכרת?פשוט מאוד. מוחכרת זו מושכרת. המדינה היא בעלת הקרקע. אתם רק השוכרים. אמנם זו שכירות לטווח ארוך (49 שנה עם אופציה ל-49 שנים נוספות). אבל עדיין שכירות. מי שקונה דירה של קרקע מינהל, ראוי שיאמר "חכרתי דירה". הביטוי "קניתי", פשוט אינו מדויק.
למעשה, כ-92% מהקרקעות בישראל, הן בבעלות המדינה. ישראל מחזיקה בשיא עולמי של בעלות המדינה על שטחיה. בעולם המערבי החופשי, לא מקובל שהמדינה שומרת לעצמה את הבעלות על הקרקע. ישראל במקרה זה, מחזיקה ביותר אחוזים מהקרקע, מאשר מברית המועצות בשיא ימי הקומוניזם.
האם אירע פעם שהמדינה דרשה חזרה והוציאה את השוכר מביתו? התשובה היא לא. אבל לשכירות ישנן עוד השלכות אחרות.
מה ההבדל בין קניה לחכירה?
לכאורה, אם רובנו על קרקע מינהל, מה רע בכך? איזה יתרון יש לדירה הבנויה על קרקע פרטית.
האמת היא, שבחיי היומיום איננו ממש מושפעים מכל הבדל בעניין הזה, אבל בדרך ישנם כמה נקודות ציון, בהם נחוש היטב בהבדלים.
הנה ההבדל הבסיסי: ברכישת זכויות (חכירה) מהמינהל, הבעלות על הקרקע נשארת בידי אחד מהגופים שהמינהל מנהל את אדמותיו- המדינה. היינו, קק"ל ורשות הפיתוח, ונדרשת הסכמת המינהל לביצוע פעולות שונות, כגון: העברת זכויות, תוספת בניה וכדומה.
גם הרישום בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו), נרשם כחכירה לתקופה ארוכה. לעיתים, לא ניתן לרשום את הנכס בלשכת רישום המקרקעין (בגלל היעדר חלוקה-פרצלציה), ואז זכויות הקונה יעוגנו בהסכם עם המינהל ועם החברה המשכנת.
ברכישת קרקע בבעלות פרטית, לעומת זאת, הנך נרשם מיידי כבעלי הנכס בלשכת רישום המקרקעין, וזאת ללא שום סייגים, תנאים והגבלות.
ואגב, גם ה"חכירה" אינה חינם. ישנו תשלום אגרה למינהל, אותה אתם משלמים בד"כ עם "רכישת" הדירה.
אישור קנייה אוטומטי?
אבל זו רק ההתחלה. כאשר "מוכרים" קרקע בבעלות המינהל, הרי שה"מכירה" כפופה להסכמת המינהל, הלא הוא בעל הקרקע.
האם המינהל מאשר תמיד? בדרך כלל כן. אבל לעיתים זה יכול לקחת הרבה זמן, או גם להיתקל בסירוב. מתי? אם למשל הרוכש אינו אזרח ישראלי, או אינו זכאי לאזרחות שכזו. אבל אל תדאגו, בסוף זה יאושר כנראה, רק שבדרך אתם עלולים לעבור מסע יסורים קטן.
אבל זה לא הכל. החלטתם להרחיב את דירתכם, ופניתם בבקשה כדת וכדין לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. מסתבר, כי במקרים רבים, בהם המינהל הינו בעל הקרקע, נוהגת הוועדה המקומית לקבל גם אישור מהמינהל לבנייה. גם זה יגיע לבסוף, רק עוד קצת עיכוב...
מכרזים?
ההבדל הגדול יותר, נעוץ בדירות חדשות היוצאות למכרזים על ידי המינהל, אל מול דירות דומות הנבנות על קרקע פרטית.
מכרז של המינהל, כפוף לאין ספור קריטריונים, מכרזים, תקנות וסייגים. הדרך להגשמתו, הינה דרך חתחתים אמיתית. במקומות רבים (בית שמש למשל) מעכבות עתירות לבג"ץ את המכרז. הואיל וכך, אופיו הציבורי של השטח, הנמצא בבעלות המדינה, מציב אותו בעמדת נחיתות גדולה כלפי הקרקע הפרטית, שאינה מחויבת לכלום מעבר לחוקי התכנון והבנייה.
אם נרשמתם לקבוצה כלשהיא המתמודדת במכרז של המינהל, קחו אויר והיאזרו בסבלנות. יקח עוד הרבה זמן עד שתיכנסו לדירתכם.
בקרקע פרטית לעומת זאת, הכל קל ומהיר הרבה יותר. לא מינהל ולא משרד הבינוי והשיכון, לא מכרז ולא סייגים. בעל הקרקע זקוק אך ורק להיתר בנייה מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוא בונה מיידית, משווק ומוכר כפי ראות עיניו.
סיכום:
בקיצור, אם מציעים לכם לרכוש דירה בחכירה ממינהל מקרקעי ישראל, אל תיבהלו, רוב המדינה קונה באופן הזה. לא יוציאו אתכם ממנה. כולם כאן בארץ חיים כך.
אבל אם יש לכם הצעה זהה של דירה על קרקע בבעלות פרטית, קפצו על ההזדמנות.