מחירי הדירות בירושלים צפויים לעלות?

מה לא עשה שר האוצר כדי להוריד את מחירי הדירות? אלו מיסים הוא לא הערים? למרות זאת ניתן לראות כי באופן כללי – מחירי הדירות בארץ ממשיכים לנסוק. הדבר נראה באזור המרכז, בצפון ובדרום, וכן, גם באזור ירושלים.

ההתפתחות העירונית

אבל בירושלים, כפי שניתן לראות בשטח, יש גם נתון נוסף שמעלה את מחירי הדירות, והוא מתבטא בהתפתחות המשמעותית שחלה בתחומי הבנייה ברחבי העיר.

מי שעוקב אחר ההתפתחות בירושלים, יודע בוודאי כי בחודשים האחרונים אישרה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה בעירייה את מדיניות התכנון החדשה שתאפשר הקמה של יחידות דיור, עסקים ואפילו מלונות, לאורך צירי הרכבת הקלה. כך הרכבת תהפוך להרבה יותר מכלי תחבורה. כי היא בעצם תקשר בין כל המקומות האסטרטגיים שבעיר.

בנוסף, במהלך השנה הבאה צפוי להיחנך גם קו רכבת מהיר לירושלים, שיחבר אותה לאזור המרכז. למעשה מדובר במסלול שבנוי כמעט לגמרי, כאשר הקטע שמקשר את הרכבת אל ירושלים נמצא בימים אלו בעיצומן של עבודות בנייה, והוא אמור להסתיים בתחנת רכבת תת-קרקעית בעומק של 80 מטר בין בנייני האומה לתחנה המרכזית בכניסה לירושלים. זה בעצם מוסיף דרכי גישה חדשות לירושלים ומעלה את ערכה.

העירייה לא הסתפקה בכך. מתוקף רצונה להפוך את ירושלים לבירה מתפתחת, בדומה לערי הבירה הידועות בעולם, היא גם הציעה הקלות חדשות שיאפשרו להקים מגדלי דירות גבוהים ויוקרתיים. במגרשים מעל 1.5 דונם יהיה אפשר להגיע עד 18 קומות (במקום 8-12 שמתאפשרות היום), ובמגרשים על קו רכס גבוה יהיה אפשר להגיע אפילו לגובה של 30 קומות. ברחבי הבירה יש גם בניינים שנמצאים בתהליכים של פינוי-בינוי, יש תכניות רבות של אב ומתאר לשכונות העיר, ועוד הרבה תכניות להתחדשות והתפתחות.

ואיך זה ישפיע על מחירי הדירות הקיימות?

יש הבדל גדול מאוד בין 'מחיר' של דירה לבין 'שווי' שלה. לצורך הדוגמא – אם אדם מחפש דירת שלושה חדרים אז הוא יודע שיש לה ערך מסוים, אבל אם הוא רוצה דירת שלושה חדרים השוכנת דווקא בסמוך לביתו, כי חשוב לו שאביו הקשיש יתגורר לידו – אז הדירה המוצעת בבניין הסמוך תהיה בעלת ערך גבוה הרבה יותר בעיניו. כי מבחינתו המחיר שהוא מוכן לשלם גבוה יותר.

למשל, דירת חמישה חדרים שנמכרה לפני זמן מה ברובע היהודי. מהחלון של הדירה היה ניתן לראות את הכותל המערבי, ולכן למרות שמבחינת מטראז' היא הייתה זהה לכל דירת חמישה חדרים אחרת ברובע, בשל הנוף של הכותל היא הפכה למשהו שונה לחלוטין, וגם המחיר בו היא נמכרה היה בהתאם. כך גם כשמדברים על פרויקטים של שימור מבנים שקיימים ברחבי ירושלים. יש להם ערך מוסף וזה מצמיח את השווי שלהם לאין שיעור. לאחרונה שמעתי על יהודי חרדי מארה"ב שקנה בפרויקט שנלר שנבנה בימים אלו בגאולה שלוש דירות ביותר מ-19 מיליון שקלים, ולא התפלאתי. כי מדובר בפרויקט שמשלב שימור מבנים יחד עם יוקרה עצומה, ודבר כזה לא נראה שיחזור. לכן, בעוד שהמחיר בכל הדירות בירושלים עולים במתינות, הרי שכשמדובר בפרויקטים מאוד מיוחדים, אז השווי הוא גבוה מאוד וצפוי גם בעתיד לעלות בצורה שאינה ברת השוואה ליתר אזורי העיר.

פרויקט שנלר

וכשמדברים על אזור שנלר אי אפשר להתעלם מהפרויקט היוקרתי שהתחיל להיבנות בשנה האחרונה – 'פרויקט ג'רוזלם אסטייטס' המציע מעין אחוזת מגורים פרטית עם פארק פנימי המשתרע על פני כ-8 דונם, במתחם שנלר, ממש בסמוך לשכונות המיתולוגיות גאולה ומקור ברוך.

הפרויקט נבנה בימים אלו בניצוחו של האדריכל יהודה פייגין, והוא הופך את המקום לגבוה ומבודל משאר האזור. מה עוד שהוא מציע גם שטחים נרחבים ירוקים ומיקום סטרילי, עם פסיליטיז מפנקים במיוחד.

זהו פרויקט שבאופן אישי מרתק אותי מאוד, הוא פרויקט מיוחד כי פשוט אין למה להשוות אותו. צריך להבין - זה לא רק שמדובר במקום המרכזי ביותר בירושלים, אלא גם באזור שעבר שימור. מה שאומר שהיזמים מתכננים להקים שם את הבנייה היוקרתית ביותר, ומצד שני צפויים להיות מסביבה מבנים רבים עתיקים שיישארו במקומותיהם. זהו דבר מאוד ייחודי.

המגורים בפרויקט, הם יקרים מאוד, ומוצעים בסכומים של החל ממיליון דולר לדירה – סכום שכידוע לא קל לאיש להוציא, במיוחד לא במגזר החרדי שעבורו מיועד הפרויקט. אך מצד שני, המציאות מוכיחה שבתוך שבועות ספורים מתחילת השיווק יש כבר יותר מ-50 רוכשים שהחליטו לרכוש דירות בפרויקט, מה שאומר שבהחלט קיים קהל יעד.

מעניין לראות כי מתכנני שנלר השכילו לעשות כאשר הם קבעו מתחת לבניינים חניון תת קרקעי גדול שהוא יהיה זה שיקשר ביניהם לבין השכונות הסמוכות, אבל בפועל, בתוך מתחם שנלר לא תותר כניסת כלי רכב. אני חושב שזה היה צעד נבון, כי אנשים שכבר משקיעים את כספם בכזה פרויקט, מעוניינים לקבל מצד אחד את המיקום המרכזי, ומצד שני את הרוגע והשלווה. הם לא רוצים להרגיש שהם חיים בתוך כביש סואן, ואת זה הם מקבלים בשנלר.

צעד נוסף שהם עשו, בחכמה רבה לדעתי, הוא ההחלטה על בנייה ברמה הגבוהה ביותר. הם בעצם העלו את עלויות הבנייה במקום. שמעתי שיש כאלו שמתרעמים על כך, כביכול – הקרקע כבר יקרה, אז למה לייקר גם את הבנייה? אבל צריך להבין שמבחינה מקצועית זה הצעד הנכון ביותר. כי ככה המוצר יהיה בסופו של דבר ברמה גבוהה ובסופו של יום זה יעלה את שווי הדירות האלו.

הכותב: ירון ספקטור הוא שמאי מקרקעין, כלכלן ומוסמך במנהל עסקים. הוא עומד בראש חברת 'ירון ספקטור שמאות מקרקעין' אשר מתייחדת בכך שהיא מופיעה ברשימות של כל הבנקים, והמשרד כלול ברשימת השמאים המורשים לחוות דעת לביטחונות לאשראי ולליווי פיננסי ו/או פועלים כמפקחים מטעם הבנק במסגרת ליווי פיננסי. המשרד הינו בין משרדי שמאות המקרקעין הגדולים בישראל והוא מדורג במקום שני בארץ ביועצי נדל"ן על ידי גלובס.