השאלה שמעסיקה היום משקיעים ישראלים היא איפה הכי כדאי להשקיע את הכסף? מהם אפיקי ההשקעה שיניבו את התשואה הטובה ביותר, שיהיה בהם מינימום של סיכון, ויחד עם זאת שאופק הרווח הצפוי יהיה בטווח הנראה לעין.
קארין ורדי, הבעלים של K-GROUP, היא אשת נדל"ן ותיקה ומצליחה. "כולנו בסופו של דבר מחפשים ביטחון כלכלי", היא אומרת, "ביטחון עבור עצמנו, עבור המשפחה שלנו, בני הזוג והילדים. אנחנו עובדים קשה, חוסכים ורוצים לדאוג לעתידנו. לכן צריך להשקיע בצורה חכמה ולמצוא את האפיק הבטוח ביותר לכספכם".
קארין ורדי מעניקה כאן כמה טיפים חשובים להשקעה נבונה. "אם תקפידו על הכללים הללו", אומרת קארין, "תגלו שבידיכם נכס אמיתי, ששוויו עולה תוך כדי תהליך הפשרה ומתן האישורים מהוועדות המחוזיות והארציות. תוכלו לממש רווחים ולהכפיל ואפילו לשלש את הכסף, עוד לפני שנבנתה יחידת דיור אחת".
בשל הנסיון הרב של קארין בתחום, וכאן יסכימו איתה גם כל מי שמכירים היטב את האפשרויות להשקעה, ישנם שלושה אפיקי השקעות עיקריים:
כניסה לשוק המניות והשקעה בבורסה: זהו אפיק השקעה שהמאפיין העיקרי שלו הוא תנודתיות. ישנן השקעות שעשויות להניב תשואות גבוהות בזמן קצר יחסית, אך באותה מידה השוק נתון למצבי רוח משתנים והשקעות אחרות עלולות לרדת לטמיון בתוך ימים ספורים. זהו שוק ספקולטיבי, ומי שאינו מכיר אותו היטב יתקשה להתמודד עם השינויים המאפיינים אותו. בכל מקרה, זה אינו שוק בטוח למי שמחפש תשואה ראויה שתהיה גם בטוחה.
השקעה באפיקים בנקאיים: כאן ניצבות בפנינו האפשרויות להשקעה באיגרות חוב למיניהן או בכל תכניות הפק"מ (פיקדונות קצרי מועד). היתרון של כיוון כזה הוא הביטחון שהכסף אכן ישמור על ערכו, שזה לא מעט בימים אלה, אם כי התשואה עליו תהיה מאוד נמוכה. יתרון נוסף הוא האפשרות למשיכה מיידית של הכסף, מה שמוסיף לתחושת הביטחון, אבל עדיין לא טומן בחובו אפשרויות לרווח משמעותי.
השקעה בנדל"ן: כאן מדובר באפיק השקעה עם אפשרויות לרווחים גבוהים מאוד. אלא שאז עולה בהכרח השאלה איך משקיעים בצורה נבונה בנדל"ן? כולנו מכירים היטב את פרשת ענבל אור, שעדיין מהדהדת בתקשורת וכפי הנראה מרתיעה אנשים רבים מלהיכנס להשקעות נדל"ן ולרכישת שטחי קרקע שאין עליהם בניין עומד, בתקווה שיום אחר נזכה לגור שם בדירה משלנו.
"קרקע בישראל היא מוצר מוגבל מאוד ומבוקש מאוד", מדגישה קארין, "יש מחסור בקרקעות ולכן בשל העובדה שמדובר במצרך נדיר, ברור שהשקעה בקרקע היא האטרקטיבית ביותר. אישית, לא ברור לי איך עדיין מעל 250 אלף ישראלים, שמחזיקים ביותר מדירה אחת, מתעלמים מהעובדה שהשקעה בדירה להשכרה מייצרת כיום רווחיות נמוכה מאוד, ובמידה ויש גם משכנתא על הנכס – התשואה התזרימית היא אפסית".
"כאשר רוכשים קרקע, יש להבין שהקרקע עצמה היא שמשיאה את התשואה הגבוהה ולא הזכות לבניית דירה. זו צריכה להיות נקודת המבט. כמובן שאין צורך לחכות לאישורי בנייה ולחכות שיקום שם בית פרטי או דירה על הים. סקירה של עליית ערך הקרקעות ב-30 השנה האחרונות מראה שחלה עלייה תלולה בשווי הקרקעות בישראל, והצפי הריאלי הוא שהשווי רק ימשיך לעלות. ההצעה שלי היא להחליף דיסקט ולהמיר את החלום של 'זכות לדירה', ב'זכות לתשואה'.
"מי שרוצה להיכנס לדירה בעוד חמש שנים חייב לדעת שכאשר הוא משקיע בתוכניות שעדיין לא מאושרות, לא ניתן לדעת בוודאות מתי תסתיים הבניה, ובוודאי לא מתי ייתנו אישורי התחלת הבניה. זו הסיבה שאם מדובר במקרים שבהם המטרה היא הדירה עצמה, לא כדאי לרכוש את הקרקע, בגלל העדר ודאות מוחלטת לגבי מועד הבנייה.
לעומת זאת, משקיעים המעוניינים באחוזי תשואה גבוהים בפרקי זמן קצרים יחסית, ישקיעו בקרקע, כיוון שהשוק מודע היטב לביקוש והוא שופע הצעות להשקעות בנדל"ן. אם רק תיכנסו לרשת ותחפשו הצעות לרכישת קרקעות, תגלו עשרות הצעות שמבטיחות הרים וגבעות, ועדיין תישארו עם השאלה איך בוחרים נכון. אז אלה הטיפים שלי לבחירה נבונה. מדובר בחוקי ברזל ומי שיקפיד עליהם יבטיח את כספו".
קרקעות הנמצאות בתוכנית איחוד וחלוקה: בתוכנית איחוד וחלוקה כולם מקבלים זכויות שוות. זה מה שבעצם מבטיח את חלקכם בתוכנית, גם אם הקרקע טרם הופשרה לבנייה. אם לא תעשו כך, תמיד יהיה סיכון שדווקא את משבצת הקרקע שלכם יחליטו להפוך לפארק או למחלף. אנחנו מחפשים השקעה כמה שיותר בטוחה ומבקשים להתרחק מספקולציות והימורים.
גב של רשות מקומית, עירייה או מדינה: הקרקע חייבת להיות מקודמת לבנייה בידי העירייה או הרשות מקומית ולא בידי יזמים פרטיים! זהו תנאי חשוב. תכנית שמקודמת על ידי העירייה, כזו שיש בה זכויות למגורים ולמסחר, היא תוכנית שקצב ההתקדמות שלה מהיר ואפשר תמיד למכור, בכל שלב, ולהרוויח מעליית ערך הקרקע בין יום הקנייה ליום המכירה. זאת, בניגוד לקרקע שמקודמת על ידי יזמים פרטיים, שכל שלב בהתקדמות יכול לקחת לפעמים שנים רבות, ואפילו עשרים או שלושים שנה.
קרקע פרטית היא האטרקטיבית ביותר: הקפידו לוודא שהקרקע שאתם רוכשים היא פרטית ולא אדמת מנהל. הקרקעות הפרטיות הן פחות מעשרה אחוזים מכלל הקרקעות במדינה. אין עליהן הגבלות במכירה ואין צורך בכל האישורים הנדרשים בקנייה של אדמות מנהל. המשמעות היא שכאשר רוצים למכור אותה התהליך הוא מאוד פשוט ומהיר. זה חשוב במיוחד עבור משקיעים שלאו דווקא מחכים לבנייה.
הרווח הגדול הוא בקרקעות לבנייה רוויה: רכישה של קרקעות כאלה, המבטיחות אפשרות לבנייה של מגדלים רבי קומות ושטחי מסחר רבים, מבטיחה את הזכויות של הקונה על הקרקע באופן שיקנה לו חלק שווה ברווחים, גם אם השטח יהפוך לשכונת מגורים וגם במקרה של אזורי מסחר. רכישה כזו לא משאירה מקום להימור על המשבצת שקניתם. היא תזכה אתכם בכל מקרה בתשואה הגבוהה ביותר
ואיפה נמצאות היום הקרקעות האטרקטיביות ביותר?
"מכרה הזהב הנדל"ני של ישראל הוא היום בקו המחבר את צפון תל אביב ואת דרום הרצליה. זה האזור שזכה לכינוי 'רצועת הזהב'. מדרום הוא מתחיל בשדה התעופה 'שדה דב' ובצפון הוא מגיע עד למרינה של הרצליה, מה שקרוי 'חוף התכלת'.
"חדרה - עיר ימים, על קו החוף. במקום יש תוכנית מאושרת למגורים, במחירים נמוכים המאפשרים גם למשקיעים הקטנים לרכוש אדמה. עיריית חדרה מקדמת את התוכנית לבניה ובעוד מספר שנים המחירים בחדרה צפויים לעלות בצורה משמעותית. חדרה נחשבת חמה מאוד עכשיו עבור משקיעים והכיוון של העירייה היא לפתח כמה שיותר מהר את קו החוף ולהפוך את העיר לתיירותית. גם קו החוף של נתניה מתפתח מאוד".
"בחולון קיימת תכנית 'ח-500', אותה מקדמת עיריית חולון. וישנן עוד כמה תוכניות שמתקיימים בהם כל הקריטריונים שהוזכרו כבטוחים ביותר".
"בתל אביב מדובר בעתודות הקרקע האחרונות המיועדות לבנייה והן מקודמות במרץ על ידי העיריה. פרויקט שדה דוב צפוי להכניס למדינה מיליוני דולרים וגם הוא מקודם בקצב מהיר. באותה מידה מקודם פרויקט חוף התכלת על ידי עיריית הרצליה, שהיא גם החולשת על המתחם שביניהם, שקרוי מתחם 3700".
"כל האזורים הללו הם מכרה זהב לכל סוגי המשקיעים – גם לטווח קצר וגם לטווח רחוק, עם אפשרות להכפיל ולשלש את ההשקעה, תלוי בסכומי הכסף המושקעים ובסבלנות שלכם".
ועדיין אנשים ישאלו מה הסוד שלך כאשת נדל"ן מוצלחת?
"בארבע השנים האחרונות שיווקתי מגוון גדול של השקעות ולמדתי את סודות ההשקעה בנדל"ן. משקיעים רבים מאמינים בי וסומכים עלי, כי מעולם לא אכזבתי את אלה שנתנו בי אמון. כאשר יושב מולי משקיע חשוב לי מאוד שהוא יידע שעשה מהלך נבון ולא טעה באמון שנתן בי. לאורך כל הדרך אני נשארת נאמנה לאמת שלי וללקוחות שלי. זו הסיבה שפיתחתי מודל של חברת בוטיק הנותנת יעוץ נדל"ני ובנוסף גם רוכשת עבור המשקיעים שלי את העיסקאות שמוצעות להם בשוק הנדל"ן בפחות כסף. הרבה פחות. כך גם הרווחים שלהם הופכים לגדולים יותר. הרבה יותר!".
לפרויקט עיר ימים חדרה - על קו החוף לחץ כאן
לפרויקט בין שדה דב ת"א למרינה בהרצליה לחץ כאן