בימים האחרונים התקשורת רועשת וגועשת עם נפילתה של חברת הנדל"ן "אור סיטי" בבעלותה של ענבל אור.
ענבל אור הפעילה קבוצות רכישה במסגרתן מכרה "זכויות" לדירה לעשרות איש. בפועל מכרה חברת "אור סיטי" עשרות דירות מעל הכמות המוצעת שהייתה אמורה להיות בפרויקט. כך נפלו קרבן להונאתה עשרות איש אשר שילמו מקדמה של מאה אלף שקלים עבור דירה אך בפועל שימש כספם כהחזר חוב ללקוחות של החברה או לצרכיה הפרטיים של ענבל אור.
רוכשי הדירות מקווים שיזכו לקבל את כספם חזרה ולא יספגו על בשרם את נזקי נפילת החברה.
חברת "אור סיטי" לא המציאה את הגלגל. קדמו לה מקרים רבים של קבוצות רכישה שכשלו ונפלו, מאות איש ברחבי הארץ כבר נכוו ועדיין, אנחנו לא לומדים את הלקח ושוב שומעים על עוד פרויקט שקרס, עוד חברה שלא עמדה בהתחייבויות, עוד ועוד אזרחים תמימים שהתפתו לפרסום הקורץ, לשלל ההבטחות הנוצצות, אנשים שחסכו שקל לשקל בשביל הזכות הבסיסית לדירה ואיבדו את כל כספם.
אולי הגיע הזמן ללמוד לקח? להפסיק להתפתות וללכת שולל אחרי כל חברה שקמה ע"י אנשים חסרי ידע ומיומנות רק בגלל הפרסום המושך, המחיר המוזל ושלל ההבטחות הקורצות?
אבל מה לעשות? אנחנו נואשים, מחירי הדיור מאמירים וכל הזדמנות לרכישת דירה במחיר זול יותר קורצת ומפתה. אל הצורך הנואש מצטרפים התמימות, חוסר הידע וההתמצאות של "האזרח הקטן" במשעולי עולם התכנון והבניה וכך קצרה היא הדרך למדרון ולנפילה הגדולה.
כולי תקווה שלאחר שתקראו את השורות הבאות תחשבו פעמיים האם הסיכונים הרבים אכן מצדיקים את המחיר בטרם תצטרפו בקלות כזאת לכל קבוצת רכישה מזדמנת.
מהי קבוצת רכישה? קבוצת רכישה הינה התארגנות של אנשים פרטיים, חברה או עמותה לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף ללא תלות בקבלן או ביזם וללא דרישת ותק או ניסיון. הקבוצה מאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מקבלת הצעות מחיר מקבלני הביצוע ואנשי המקצוע ומתנהלת מולם.
על פניו העסק נשמע משתלם, הקבוצה חוסכת בתשלום המע"מ על מחיר הקרקע מאחר ורוכשת אותה כקבוצה ולא כחברה ולכן המחיר זול יותר אך בפועל, המחיר לדירה במסגרת קבוצת רכישה אף פעם אינו מחיר סופי. האזרח התמים שם "רק" מאה אלף שקלים (כמו במקרה של חברת "אור סיטי), מובטח לו שלאחר תחילת הבניה יצטרך להוסיף "רק" כמה מאות אלפי שקלים נוספים אך בפועל, נדרש להוסיף עוד עשרות ומאות אלפי שקלים בגין התנהלות כושלת, חוסר ידע, ניסיון ומיומנות של מארגן הקבוצה.
מעבר להתייקרות, לרוב נרכשת הקרקע מבעליה ללא כל תכנון מפורט וללא היתר בניה, כלומר, נרכשת קרקע ולא "פרויקט". על קבוצת הרכישה, ליזום את התכנון והרישוי של הפרויקט שתבנה על הקרקע וזאת כאמור, כאשר לרוב הקבוצה אינה בקיאה בהליכי תכנון ובנייה.
בנוסף, פרקי הזמן להשלמת הליכי התכנון, הרישוי, והבניה אינם וודאיים ונתונים לשינויים וחריגות מן ההערכות הראשוניות ומבלי שלחברי הקבוצה יש מחויבות מאת מארגניה לעמידה בלוח הזמנים, מה שמוביל לכך שמועד קבלת הדירה אף פעם אינו סופי ובאופן קבוע מתאחר מעבר לזמן שהוקצב, כך שמעבר למחיר "המוזל" של הקרקע יש לקחת בחשבון את העלויות הרבות של הרוכשים (כגון שכירות) על החודשים הרבים ולעיתים אף השנים (!) בהם הבניה מתעכבת, וזאת בשונה מקבלן, אשר על פי רוב, יבצע מכירה של דירה, או כל נכס אחר, רק לאחר שיהיה בידיו היתר בניה.
בשלב זה התכנון ידוע ומפורט ומהווה עניין סופי ולא נתון לספקולציות. כמו כן, מעוגנים בחקיקה הסדרים לטובת רוכשי דירות מקבלן זאת כאשר הדין עדיין אינו מסדיר את התהליך של רכישת קרקע ובניה בדרך של קבוצת רכישה. כך לדוגמא, חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעה של רוכשי דירות), מחייב את הקבלן להעניק לרוכש הדירה בטוחות לכספו. סעיף 4(א) לחוק קובע סנקציות של מאסר, קנס או ביטול רישומו בפנקס הקבלנים בגין הפרת חובתו להבטחת הכספים של הרוכש. הקבלן מתחייב בהסכם המכר ללוח זמנים מוגדר להשלמת עבודות הבניה ומסירת הנכס לידי הקונה, חוסר המיומנות והבקיאות של המארגן בתחום הייזום והבניה מוביל לא אחת לוויכוחים ואי הסכמות בין חברי הקבוצה, גורם שמוביל אף הוא לעיכוב בקבלת הדירה.
אלו רק חלק ממכלול הבעיות אשר קיימות ברכישת דירה במסגרת "קבוצת רכישה".
אמנם ישנן קבוצות רכישה רבות אשר קמו ברחבי הארץ והפכו להצלחה נדל"נית גדולה כמו שכונת "רמת שלמה" ועוד. במקרים אלו עומדת מאחורי הקבוצה עמותה אמינה בעלת ניסיון וקשרים אשר מנהלת את הפרויקט בצורה נכונה ובטוחה.
החכמה היא לבדוק היטב את מכלול הנתונים, מי עומד מאחורי הקבוצה, האם זוהי עמותה או חברה מוכרת ואמינה? מיהו עורך הדין אשר מלווה את הפרויקט? לדעת לקרוא בין השורות של החוזים ולוודא מי עומד מאחורי שלל ההבטחות הקורצות.
עם הידע הנכון והכלים המתאימים נוכל לחסוך מאות אלפי שקלים והרבה עוגמת נפש.