מצוקת הדיור במרכז הארץ רושמת שיאים חדשים, אך לא מסתמן כל פתרון רלוונטי. מהן השיטות המתוחכמות שמוציאות מאיתנו כסף ומונעות מזוגות צעירים להשיג קורת גג משלהם?
תחקיר שערך מגזין אנליסט בערוץ 10, חושף כי האחראים למצוקת הדיור הקשה הם לא אחרים מאשר ראשי הערים. מסתבר שאלו האמורים לדאוג לרווחת התושב, בוחרים להתעלם ממחסור הדירות הגואה, לטובת אינפלציית משרדים שכובשים נתחים הולכים וגדלים משוק הנדל"ן.
כך, ראשי ערים במרכז מעכבים פרויקטים לזוגות צעירים, ומעדיפים לבנות בנייני משרדים לחברות הענק. הבניה המואצת באה על חשבון דירות לצעירים ותושבים חדשים ומנווטת על ידי ראשי ערים, ולא השוק החופשי.
התחקיר עוקב אחר עיריות שמטרפדות בניית דירות לצעירים ולא טורחות להסתיר את זה. למעשה, הכל עניין של כסף. את הבחירה בחברות מסבירות הרשויות בכך שתשלום הארנונה למשרד גבוה משל דירת מגורים, ובמקביל, השירותים שהוא צורך מהרשות המקומית - זולים יותר. כלומר, לעיריות שווה יותר להקצות קרקעות למשרדים, וכך להגדיל דרמטית את ההכנסות מהארנונה.
לדברי אוהד דנוס, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, מדובר במחירי ארנונה שהם פי 3 עד פי 5 מהארנונה שהעיריות מקבלות על דירות מגורים. במילים פשוטות, העירייה היא גוף כלכלי גדול מאוד שחייב למצוא לעצמו מקורות מימון, כשבנייני משרדים הם הפתרון האולטימטיבי. בעוד שתמורת הארנונה שמשלמים התושבים, העירייה צריכה לספק להם מגוון שירותים, כמו בתי ספר, מתנ"ס קהילתי וסלילת כבישי גישה, הרי שמשרד לא זקוק לכך כלל ואפילו את הזבל הוא מפנה על חשבונו.
"על כל שקל שגובים ארנונה למשרדים, הרשות משקיעה שליש שקל. לעומת זאת על כל שקל שהרשות גובה מהארנונה למגורים היא משקיעה שלושה שקלים" אומר מהנדס העיר רמת גן, חיים כהן.
בתל אביב, לדוגמה, תשלום הארנונה לשנה עבור מ"ר בדירת מגורים הוא 83 ש"ח ועבור משרדים המחיר מזנק ל-363 ש"ח. פער של פי 4.5. בבני ברק הפער אף גדול יותר ועומד על פי 5, כאשר ארנונה למגורים עומדת על 59 ש"ח למ"ר בשנה, לעומת 290 ש"ח למשרד.
הפערים הגדולים בין המחירים, מסבירים את תופעת המשרדים המתפשטת. לפי נתוני עיריית תל אביב, בשנת 2011 פעלו המשרדים בעיר על שטח של 39 אלף מ"ר ונכון לשנת 2013, המספר גדל משמעותית לכדי 70 אלף מ"ר של משרדים בעיר. כלומר, 20 אחוזים מסך הבנייה בעיר תל אביב הם משרדים.
ראשי הערים חוגגים, איך אנחנו יכולים להרוויח מזה?
העיריות כבר לא מתביישות בהעדפת הבניה למשרדים, על פני טובת התושבים במירוץ אחר הארנונה. בבני ברק קיים מתחם אבא הלל אשר מכניס לעירייה את רוב הכסף. בעיריית רחובות אומרים, כי יפחיתו את הבנייה למגורים. "מה לעשות שהארנונה לעסקים היא זאת שמממנת ומכסה את הפער הזה" אומר גורם בעירייה, "אני היום מעדיף לבנות שטחי מסחר, תעסוקה, משרדים, תעשייה, מאשר לבנות דירות למגורים".
כפי שאומר הביטוי המפורסם, "אם אתה לא יכול להיאבק בהם, לך אתם", רוצה לומר, אם אנחנו לא יכולים להיאבק במגמה של הבנייה למסחר בערים בגוש דן, אפשר פשוט להצטרף למגמה ולהרוויח.
כפי שעולה מן הדברים, ההשקעה הטובה ביותר שתניב לכם את התשואה הגבוהה ביותר היא בתחום הנדל"ן למסחר. המהירות בה ראשי הערים ממהרים להפשיר קרקעות, ולאשר תב"עות של נדל"ן למסחר יוצרים בסופו של דבר קרן אור, לזוגות צעירים או למשקיעים שאין להם את הסכום כדי לרכוש דירה, אך הם יכולים לקנות קרקעות העומדות בפני הפשרה במרכז הארץ.
רחובות: היעד החם של שוק הנדל"ן
כאמור, רחובות הוא אזור ביקוש 'הלוהט' ביותר בישראל, כאשר בסביבת העיר נותרו פיסות הנדל"ן האחרונות שניתנות להשקעה. נדיר אף יותר למצוא קרקעות המיועדות לנדל"ן מסחרי המניב תשואה גבוהה יותר.
בימים אלו מציעה "קבוצת שפע נכסים" גם לך להצטרף לכרישי הנדל"ן הגדולים ולממש את הזדמנות ההשקעה המבוקשת ביותר בשוק הנדל"ן - רחובות. אזור בו על פי נתוני הלמ"ס מספר התחלות הבנייה על קרקע פרטית גבוה פי ארבעה.
העיר השוכנות 20 דק' מתל-אביב ודקות ספורות מראשון לציון, עדיין לא מיצתה את כל עתודות הנדל"ן שלה. והקרקעות בסביבת העיר גועשות פעילות נדל"נית.
כאמור שוק הנדל"ן ברחובות, כאזור הכמעט אחרון במרכז הארץ בו עוד יתרחשו עליות מחירים, מושך אליו משקיעים מהארץ ומהעולם. כאשר אופציית ההשקעה הופכת לנכונה על פי ניתוח לוגי של מפת הנדל"ן באזור, ובשל העובדה שמדובר ביזם פרטי ובקרקע פרטית מה שיאיץ מאוד את תהליכי התכנון והבנייה.
מה מציעה קבוצת שפע נכסים?
"קבוצת שפע נכסים" מציעה אופציה אמינה ורצינית להשקעה בפרוייקט הכולל קרקעות הנמצאות בתהליך לשינוי ייעוד למתחם תעסוקה ענק. כמיטב המסורת ב"קבוצת שפע נכסים", גם כאן מלווים את הפרויקט אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, כמו, האדריכל דני קייזר מהנדס עיריית תל-אביב לשעבר (ד. קייזר אדריכלים ומהנדסי ערים).
מעבר למיקום המעולה של הקרקע, אופציית ההשקעה של "קבוצת שפע נכסים" היא ייחודית מכיוון ששינוי הייעוד הוא מקרקע חקלאית, למתחם תעסוקה, מה שמעלה עשרות מונים את התשואה האפשרית על ההשקעה.
הקרקע (גוש 3792 מועצה מקומית גזר) נמצאת כבר היום בתהליכים מתקדמים לקראת שינוי ייעוד. משרד האדריכלים ד. קייזר מקדם כבר 5 שנים את התארגנות בעלי הקרקע בגוש.
במהלך השנים התקיים הליך מסודר שכבר עבר אישור עקרוני של גורמים ברשות. כעת מסמכי התוכנית, התשריט והנספחים יובאו לאישור הועדה המקומית, כדי לקבל את המלצתה להפקדתם בוועדה המחוזית במרכז.
תהליך התכנון כולל גם תיאום תחבורתי מול מע"צ בכל הקשור להסדרת הכניסות והיציאות מהמתחם אל כביש 40.
כבר בחודשים הקרובים תובא התוכנית לאישור הוועדות.