משבר הדיור: לקנות או לחכות?

ההפך, הקרקעות הפרטיות שהן רק כ-7% בלבד משטחי המדינה מספקות 50% מכלל התחלות הבנייה בעשור האחרון!

הנתונים הללו שחשובים לכל מי שעולה במחשבתו השקעה בקרקע, מגובים בדו"ח הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, על פיו כ־21 אלף דירות מתוך 44 אלף התחלות בנייה בשנת 2013 נבנו על קרקע בבעלות פרטית. מדובר ב־47% מהתחלות בנייה שבוצעו על קרקע פרטית לעומת 53% על שטחים שאינם פרטיים.

מה הסיבה למספר התחלות הבנייה הגבוה על קרקע פרטית?

השאלה המתבקשת היא, כיצד ייתכן מצב מתמשך (על פני עשור שנים) בו מספר התחלות הבנייה מתחלק שווה בשווה בין מנהל מקרקעי ישראל לבין קרקעות בבעלות פרטית, בעוד ברשות מנהל מקרקעי ישראל 75% מהקרקע הפנויה בישראל, ובידי יזמים פרטים רק עשירית משטח המדינה?

ישנן מספר סיבות למצב התחלות הבנייה, והן חשובות ביותר לניתוח והבנת מצב שוק הנדל"ן לקראת השקעה.

הסיבה הראשונה היא פשוטה, אזור המרכז הוא אזור הביקוש החזק ביותר. שוק יציב שפיסות הנדל"ן האחרונות להשקעה בו הולכות ונעלמות לכן רוב הקרקעות הפרטיות מרוכזות באזור המרכז. זאת בשל היותו שוק הנדל"ן הרווחי ביותר, בו כל פיסת קרקע הופכת למוצר נדיר ונחשק לבנייה.

דוגמה טובה היא העיר רחובות, בה שכונות שלמות נבנו על קרקעות פרטיות כמו כן מתחמי תעסוקה כגון פארק המדע, במילים אחרות המשקיעים הפרטיים עושים זאת בעיקר במרכז וחותרים כל העת לממש את הרווח. זו הסיבה שבעיר רחובות שכונות שלמות ומתחמי תעסוקה נבנו על קרקע פרטית והמשקיעים קצרו את התשואה. המצב דומה גם בערים נוספות באזור כגון מערב ראשון לציון, פתח תקווה, גם שם המשקיעים עשו הכל כדי להפשיר את הקרקעות ולזרז את ההליכים.

סיבה שנייה וחשובה לא פחות היא שחוץ מהבעלים הפרטיים של הקרקעות הרשויות המקומיות מעדיפות לקדם דווקא את קרקעות הפרטיות. כאשר מאושרת תוכנית בנייה על קרקע פרטית, בעלי התוכנית משלמים היטל השבחה לעירייה בשיעור של 50% מערך הקרקע. לעומת זאת, כשתוכנית בקרקע של המדינה מקבלת אישור, המדינה משלמת "תשלום חלף היטל השבחה", בדרך כלל בשיעור של 12%. אם כן ברור מדוע לרשויות המקומיות יש אינטרס להאיץ תהליכי תכנון ובנייה של קרקעות פרטיות ושכמה שיותר קרקעות בבעלות פרטית יופשרו.

הקביעה הברורה שהובאה בתחקיר 'כלכליסט' היא פשוטה - אזור הביקוש 'הלוהט' ביותר בישראל הוא אזור המרכז, כאשר בסביבת העיר רחובות נותרו פיסות הנדל"ן האחרונות שניתנות להשקעה.

בימים אלו מציעה "קבוצת שפע נכסים" גם לך להצטרף לכרישי הנדל"ן הגדולים ולממש את הזדמנות ההשקעה המבוקשת ביותר בשוק הנדל"ן - רחובות. אזור בו על פי נתוני הלמ"ס מספר התחלות הבנייה על קרקע פרטית גבוה פי ארבעה.

העיר השוכנות 20 דק' מתל-אביב ודקות ספורות מראשון לציון, עדיין לא מיצתה את כל עתודות הנדל"ן שלה. והקרקעות בסביבת העיר גועשות פעילות נדל"נית.

כאמור שוק הנדל"ן ברחובות, כאזור הכמעט אחרון במרכז הארץ בו עוד יתרחשו עליות מחירים, מושך אליו משקיעים מהארץ ומהעולם. כאשר אופציית ההשקעה הופכת לנכונה על פי ניתוח לוגי של מפת הנדל"ן באזור, ובשל העובדה שמדובר ביזם פרטי ובקרקע פרטית מה שיאיץ מאוד את תהליכי התכנון והבנייה.

מה מציעה קבוצת שפע נכסים?

"קבוצת שפע נכסים" מציעה אופציה אמינה ורצינית להשקעה בפרוייקט הכולל קרקעות הנמצאות בתהליך לשינוי ייעוד למתחם תעסוקה ענק. כמיטב המסורת ב"קבוצת שפע נכסים", גם כאן מלווים את הפרויקט אנשי מקצוע מהשורה הראשונה, כמו, האדריכל דני קייזר מהנדס עיריית תל-אביב לשעבר (ד. קייזר אדריכלים ומהנדסי ערים).

מעבר למיקום המעולה של הקרקע, אופציית ההשקעה של "קבוצת שפע נכסים" היא ייחודית מכיוון ששינוי הייעוד הוא מקרקע חקלאית, למתחם תעסוקה, מה שמעלה עשרות מונים את התשואה האפשרית על ההשקעה.

הקרקע (גוש 3792 מועצה מקומית גזר) נמצאת כבר היום בתהליכים מתקדמים לקראת שינוי ייעוד. משרד האדריכלים ד. קייזר מקדם כבר 5 שנים את התארגנות בעלי הקרקע בגוש.

במהלך השנים התקיים הליך מסודר שכבר עבר אישור עקרוני של גורמים ברשות. כעת מסמכי התוכנית, התשריט והנספחים יובאו לאישור הועדה המקומית, כדי לקבל את המלצתה להפקדתם בוועדה המחוזית במרכז.

תהליך התכנון כולל גם תיאום תחבורתי מול מע"צ בכל הקשור להסדרת הכניסות והיציאות מהמתחם אל כביש 40.

כבר בחודשים הקרובים תובא התוכנית לאישור הוועדות.

לפרטים נוספים הקליקו עכשיו >