הגמרא בקידושין כו. לומדת מהפסוק "ואקח את ספר המקנה" (ירמיהו לב' יא') שניתן לקנות קרקע על ידי כתיבת שטר.
שטר ההקנאה משמש לקניין והעברת הבעלות, ולכן כאשר המוכר מוסר לקונה את שטר ההקנאה אזי הבעלות על השדה עוברת לקונה או למקבל המתנה, וזאת בניגוד לשטר ראייה אשר משמש רק כאסמכתא לקניין שנעשה בעבר.
בהמשך הסוגיא הגמרא אומרת, כי קניין שטר מועיל רק במתנה או במכירת קרקע שיש בה איזו בעיה (מוכר שדהו מפני רעתה), אבל במכירת קרקע רגילה, אין הקניין חל רק באמצעות השטר, אלא הקונה צריך להעביר למוכר את דמי התשלום שהוסכם ביניהם.
ומבארים הראשונים ( רש"י הרשב"א ועוד) כי קניין השטר יחול, רק לאחר שהקונה העביר את דמי השדה למוכר, משום שללא התשלום יש לחוש, שמא המוכר לא גמר בדעתו לגמרי להעביר את הבעלות לידי הקונה, משום שהמוכר חושש שמא הקונה לא ישלם לו את דמי השדה.
מתוך סברא זו כתבו הראשונים, כי הקונה צריך להעביר למוכר את מלוא דמי השדה שהוסכם ביניהם, וזאת כדי שהמוכר יגמור בדעתו בלב שלם לקיים את קניין השטר, ולהעביר לקונה את הבעלות על השדה.
דין זה נפסק להלכה בשו"ע חו"מ סימן קצא' סעי' ב וביאר הסמ"ע שרק המוכר שדהו ( או ביתו וכדו') מפני רעתה, הרי הקניין חל בשטר בלבד, משום שהמוכר מקנה בלב מלא, כדי שהקניין יחול מיד והקונה לא יחזור בו.
אבל המוכר את שדהו הטובה, אזי קניין השטר חל, רק לאחר שהקונה מילא את חובתו, והעביר את התשלום למוכר.
אך כתב הסמ"ע בחו"מ סי' קצא וכן מובא בנתיבות המשפט בחו"מ סי' קצא' כי אם המוכר הסכים להעמיד את דמי השדה בתורת הלוואה לקונה, אזי יורד החיסרון של גמירות דעת המוכר.
וממילא מתוך הדברים עולה, כי אם בחוזה נכתב שהמוכר מוכר עכשיו את שדהו לקונה, אזי ניתן לומר כי בהעברת מלוא התשלום על הקרקע/דירה הרי המכירה חלה.
אבל כיום הרבה מן החוזים מנוסחים בלשון של "המוכר מתחייב למכור " וכדו' וממילא תוקף החוזה הוא רק התחייבות של המוכר למכור בעתיד, ולכן ברור כי אין החוזה יכול לשמש כשטר קניין אשר מעביר בפועל את הבעלות.
עוד יש לדון במכירה של נכס נדל"ן בהסכם אישי, אשר מקובל בין שותפים עסקיים או בין שכנים וכדו' ובהרבה ממקרים אלו הצדדים סומכים ומאמינים אחד לשני, ועל כן הם מעוניינים לעשות קניין ולהעביר את הבעלות באופן מיידי ובאמצעות החוזה שהם שכרתו ביניהם.
מקרה נוסף שכיח, הוא מצב בו הקונה מבקש ארכה בתשלום, והמוכר אינו זוקף את חוב התשלום במלווה, אלא רק מאריך את פריסת התשלומים, מתוך אמון וביטחון בקונה כי הוא יעביר לו את מלוא התשלום בעת המוסכמת.
וממילא יש לדון האם השותפים / שכנים וכדו' יכולים להסכים ביניהם, כי יש להם גמירות דעת מלאה להעביר את הבעלות על ידי החוזה, ומבלי שהקונה יעביר את מלוא התשלום בעת חתימת החוזה.
הנתיבות המשפט בחו"מ סי' קצ' מביא כי המהר"י בן לב נשאר בצריך עיון האם הקונה והמוכר יכולים להתנות ביניהם שהקניין יחול באמצעות השטר וללא העברת התשלום.
וכתב המהרי"ט בחו"מ סי' סה' כי יש לחלק בין מקרה בו המוכר מבקש את ההסכמה, לבין מקרה שבו הקונה מעוניין בשטר ללא תשלום מיידי.
מפני שלעיל הובאו דברי הגמרא שאומרת כי המוכר שדה שאין בה פגם או ריעותא, אזי הקניין חל דווקא על ידי השטר ונתינת המעות ביחד.
אבל למרות זאת, ייתכן מצב שבו הקונה יבקש, כי הקניין והעברת הבעלות ייעשו מיידית, על ידי נתינת המעות, ולאחר מכן המוכר יכתוב שטר ראייה לביצוע העסקה.
במקרה זה סובר המהרי"ט כי ההסכמת הקונה תועיל, למרות שייתכן כי הקונה בסתר ליבו חושש שמא המוכר יתרשל ולא יכתוב לו את שטר הראיה.
סברת המהרי"ט היא כי מאחר שהקונה מוחזק כעת בקרקע, אזי הוא מחזיק בתמורת דמי המקח שהוא שילם, וכן הוא סבור כי עצם ההחזקה שלו בקרקע, תקל עליו באם הוא יזדקק לתבוע את המוכר לבית דין, בכדי שיחייבו אותו לכתוב שטר ראייה וממילא יש לו גמירות דעת מלאה.
אבל במקרה ההפוך, שבו המוכר כותב שטר מכירה, והקונה לא מעביר את מלוא התשלום למוכר, אזי המוכר מרגיש, כי ללא התשלום אין דעתו שלימה להעביר את הבעלות, ולוותר על הזכות הממונית שלו בקרקע, וממילא הסכמתו היא אסמכתא בעלמא, שאין בה כוונה והסכמה מלאה, ולכן המכר לא חל.
כראיה לדבריו מביא המהרי"ט את דברי הגמרא בבבא מציעא עז: שאומרת כי במקרה שנכתב שטר מכירה, אך הקונה טרם שילם את מלוא הסכום.
אז כדי שהמכירה לא תתבטל, ממליצים למוכר לכתוב בשטר חדש, כי הוא מכר את השדה לקונה ודמי התשלום הם עומדים כעת כהלוואה.
ומקשה המהרי"ט, מדוע המוכר צריך לזקוף את חוב התשלום במלווה, והרי לכאורה די אם המוכר יתנה ויאמר, כי הוא מסכים שהמכירה תחול על רק ידי השטר וללא העברת התשלום על ידי הקונה.
אלא מדברי הגמרא מוכח, כי ההסכמה של המוכר להעברת הבעלות, ללא תשלום איננה מועילה, ולכן צריך שהמוכר יזקוף במפורש את דמי התשלום במלווה. (ובמהרי"ט הביא ראיות נוספות עיי"ש)
אך המגיד משנה בהלכות מכירה סובר, כי המוכר יכול להסכים לקניין ומכירה על ידי שטר בלבד, וכן בשו"ת מהרש"ך ובשו"ת לחם רב ועוד פוסקים מובאים שיטת הרשב"א ועוד ראשונים שסוברים כי ברצונו המפורש של המוכר, ניתן לעשות קניין, ולהעביר את הבעלות, על ידי שטר המכירה וללא התשלום של הקונה.
בנתיבות המשפט סי' קצא' כתב לדחות את ראיית המהרי"ט, מפני שהגמרא בב"מ עז: אומרת, כי אם המוכר מפציר בקונה(עייל ונפיק אזוזי), שהוא יעביר לו את התשלום, אזי קניין השטר לא חל, משום שהבקשה לקבל את דמי המקח מוכיחה, כי המוכר אינו סומך דיו על הקונה, וממילא חסר בגמירות הדעת של המוכר.
ולאור דברי הגמרא טוען הנתיבות, כי ההמלצה לזקוף את דמי התשלום במלווה, היא באמת הפתרון היחיד בכדי להציל את חלות הקניין, וזאת משום שבמקרה הנדון שם בסוגיא, המוכר ביקש את דמי הקרקע מהקונה, וממילא מהגמרא שם אין ראיה מוכחת.
ולכן סובר הנתיבות המשפט כי ייתכן שהסכמת המוכר לבצע את הקניין על ידי השטר, וללא תשלום דמי הקרקע בעת המכירה, יכולה להועיל.
אלא שאם המוכר יבקש את דמי המקח, עוד לפני מועד התשלום שנקבע, אזי יתברר כי אין למוכר גמירות דעת וממילא הקניין לא יחול.
לאור הדברים נראה, כי חוזה המנוסח בלשון של "המוכר מתחייב למכור" וכפי שמנוסחים הרבה מהחוזים כיום, אזי לכאורה החוזה הוא התחייבות למכור, וממילא המוכר לכאורה חייב למכור את הקרקע/ הדירה לקונה, אך החוזה עצמו אינו משמש כשטר קניין.
אבל בחוזה שמנוסח בלשון של " המוכר מוכר וכדו' " אזי אם הקונה ישלם את מלוא דמי המכירה במעמד החתימה אזי ייתכן כי החוזה יוכל לשמש כשטר קניין (ומבלי להזדקק לדיון האם הרישום בטאבו מעכב את הקניין או מהווה תנאי בקניין, ועיין במעדני ארץ שביעית סי יח' ובחזו"א חו"מ ליקוטים סי' טז')
ובאם המוכר והקונה ירצו להתנות, כי החוזה ישמש כקניין שטר ללא תשלום מיידי, אזי על פי שיטת המהרי"ט הקניין לא יחול, ועל פי הנתיבות ועוד פוסקים הקניין יחול.
הדברים נכתבו בתמצות רב לשם עיון ולימוד ואין בהם כלל הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com