אם אתם בדרך לרכישת דירה, אתם בטח מכירים את זה מקרוב. החברים שמסתובבים עם לוח סילוקין מיוחד, ו"המומחה" שיודע בדיוק איך לסדר לכם את הריבית הזולה ביותר על המשכנתא. לפעמים זה אכן נראה מסובך ומורכב, אך מקרוב זה הרבה יותר פשוט.
אין ספק שכשמתכננים את המשכנתא חשוב לדעת מה גובה הריבית אותה תוכלו לקבל, ולא פחות חשוב להבין, מדוע לחברים שלכם הציעו ריבת נמוכה יותר. בשורות הבאות אתם תבינו איך נקבעת הריבית ומה אתם יכולים לעשות כדי להוזיל אותה.
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
הכל על תכנון משכנתא - לחצו כאן
אז ראשית, כפי שבוודאי ברור לכם, ריבית המשכנתא אינה נקבעת באופן שרירותי וקיימות סיבות להבדלים בגובה הריבית המוצעת בין בנקים שונים, בין לקוחות שונים וגם בין מועדים שונים.
תמחור הריבית המוצעת למבקשי המשכנתאות מושפע, בין היתר, מעלות מקורות המימון של הבנק, כלומר כמה עולה לבנק לגייס את הכסף שהוא מלווה לכם, ומהסיכון שהבנק לוקח בהעמדת הלוואה ללווה. באופן כללי, ככל שהעסקה מסוכנת יותר לבנק, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.
מפני שנתוני כל עסקה, כל לווה וכל נכס הם שונים, כך גם הסיכון של כל עסקה הוא שונה ולפיכך גם הריבית המשקפת את הסיכון תהיה שונה. לכן, לא נכון לבצע השוואה של הריבית בין לקוחות שונים, נכסים שונים ועסקאות שונות.
זאב טפר, מנהל תחום שיווק בלאומי למשכנתאות, מסביר: "מוכר לי היטב המצב שבו יושבים כמה חברים ומשווים את הריביות שקיבלו במשכנתא. כמובן יש את זה שיוצא הביתה מאושר ויש את זה 'שהכריז' על הריבית הכי גבוהה ויוצא כמובן מתוסכל וכעוס על הבנק, וחבל".
טפר מוסיף כי יש מספר פרמטרים הקובעים את הריבית. "דבר ראשון, הריבית משתנה מעת לעת לפי המצב במשק. כשמחיר הכסף יורד, הבנק יכול להציע את המשכנתא בריבית נמוכה יותר, וכך גם להיפך. בנוסף, אם לוקחים את המשכנתא באותו זמן ובאותם המסלולים, הריבית יכולה להיות שונה, כיוון שהבנק יגבה ריביות שונות בתלות בפרמטרים שונים כמו: אחוז המימון, יחס ההחזר, תקופת ההלוואה ועוד. חלק מהפרמטרים לא תלויים בכם, אבל עדיין חשוב שתבינו אותם. חלקם כן תלויים בכם ולכן חשוב עוד יותר שתבינו אותם".
הערכת סיכון של הבנק
הריביות נקבעות בין היתר לפי הערכת הסיכון של הבנק. הערכת הסיכון היא למעשה הצפי לגבי התנהגות הלווה והשוק בעתיד, ומשפיעים עליה הנתונים הספציפיים של הלווה, הנכס וההלוואה. כדי לבצע הערכת סיכון מדויקת ככל האפשר, הבנק אוסף מגוון רחב של נתונים ומבצע שקלול באמצעות מודלים סטטיסטיים ובעזרת שיקול דעת של מומחי אשראי בבנק.
מאחר שלא תמיד ניתן לנבא את הדברים במדויק, יתכנו הבדלים בהערכת הסיכון שבנקים שונים מבצעים, גם כאשר מדובר באותו לווה ובאותו נכס. לרוב, הפערים בהערכות ובתמחור הריבית בהתייחסות לאותו לווה ולאותו נכס בין הבנקים השונים, אינם גדולים יחסית.
אילו פרמטרים נפוצים נלקחים בתמחור הריבית?
מאפייני הנכס - מיקום ועלות.
מאפייני הלווים, הון עצמי והתחייבויות - ההון העצמי שאתם מביאים מהבית, ההכנסות ממקום העבודה נטו, הוותק במקום העבודה וכן הכנסות ממקומות אחרים. כמו גם התחייבויות נוספות, למשל משכנתאות אחרות, התנהגות הלווים בעבר - כלומר חובות שלא שולמו מצד אחד או עמידה קבועה ויציבה בתשלומי הלוואה מצד שני וגם נתונים אישיים של הלווים כמו הגיל, מצב משפחתי ומספר הילדים.
מאפייני הלוואה - תקופת ההלוואה והרכב ההלוואה.
פרמטרים נוספים - אחוז המימון, כלומר היחס בין גובה המשכנתא לעלות הנכס, וגם יחס ההחזר - היחס בין התשלום החודשי על המשכנתא לבין ההכנסה של הלווים נטו.
פרמטרים לתקופה - עלות גיוס הכסף לבנק, צפי לשינויים בפרמטרים הכלכליים במשק, הנחיות הרגולטור המחייבות את הבנק, שיש בהן כדי להשפיע על העלויות של הבנק עבור הלוואות מסוימות. למשל עקב ההגבלות על אחוז המימון, גובה ההלוואה ומרכיב הריבית המשתנה בהלוואה.
איך בכל זאת אתם יכולים להשפיע על גובה הריבית?
1. צמצום אחוז המימון - ככל שהיחס בין סך המשכנתאות על הנכס לבין שווי הנכס נמוך יותר, כך הסיכון נמוך יותר. על מנת להקל עליכם את המשך ההתנהלות עם המשכנתא שלכם, מומלץ לנסות להקטין את אחוז המימון של המשכנתא. מפני שהרגולציה וגם המודלים של הבנקים מובילים לתמחור יקר יותר של הלוואות באחוזי מימון גבוהים.
2. שיפור יחס ההחזר - ככל שהיחס בין סך ההחזר החודשי הצפוי בגין המשכנתא לבין סך ההכנסה הפנויה של הלווה נמוך יותר, כך הסיכון שהלווה לא יוכל לעמוד בתשלומי המשכנתא נמוך יותר, ולפיכך, בכפוף לשאר המאפיינים, הבנק יכול לתמחר את ההלוואה בריבית נמוכה יותר. ככלל, לא מומלץ לחרוג מיחס החזר של 1/3 - כלומר, התשלום החודשי על המשכנתא לא יעלה על 33% מגובה ההכנסה הפנויה.
3. קיצור תקופת ההלוואה - ככל שתקופת ההלוואה קצרה יותר, כך הסבירות שהריבית תהיה נמוכה יותר, וזאת מפני שלרוב עלות גיוס הכסף על ידי הבנק לזמן ארוך - יקרה יותר מעלות גיוס הכסף לזמן קצר. יש לקחת בחשבון שקיצור תקופת ההלוואה אמנם יגדיל את ההחזר החודשי שלכם, אולם סך העלות הכוללת שתשלמו לבנק תקטן.
הגבלות בנק ישראל
על פי הנחיית בנק ישראל, קיימות הגבלות על תמהיל המשכנתאות החדשות אותן אתם יכולים לקחת. באופן כללי מהות ההגבלות הם:
1. לפחות 2/3 מתמהיל המשכנתא חייב להיות בהלוואות בהן הריבית קבועה או משתנה לעיתים רחוקות (5 שנים או יותר). כלומר, רק שליש מתמהיל המשכנתא יכול להיות בהלוואות בריבית המשתנה לעיתים קרובות יותר.
2. סך ההלוואות בריבית קבועה חייב להיות לפחות שליש מגובה ההלוואה.
אם אתם ממחזרים משכנתא אתם יכולים להישאר עם שיעור רכיב הריבית המשתנה שהיה במשכנתא המקורית או להפחיתו.