דירה בחיפה נמכרה פעמיים: איזו מהעסקאות גוברת?

הרוכשים הראשונים, זוג צעיר המשתייך לקהילה חסידית, רכש אותה מחברת קהילה שהציגה עצמה כ"נאמנת על הנכס" עבור הבעלים המקורי. אלא שלאחר מכן הנאמנת – שנקלעה לחובות עתק – מכרה אותה שוב לאחד מנושיה כבטוחה להחזר חובותיה כלפיו.

סכסוך עם המוכר סיכל את העסקה?

עורך דין נדל"ן

העסקה שהסתבכה הגיעה להכרעה בבית דין לצדק בצפון. בפסק הבורר שניתן בספטמבר 2011 נקבע כי העסקה עם בני הזוג תקפה אך אפשר לבטלה תמורת החזרת כספם. אלא שהכסף לא הוחזר.

בכל מקרה, חודשיים לאחר מכן, בית המשפט ביטל את פסק הבורר, שקבע שני דברים מנוגדים (תקפות ההסכם וביטולו), בהיותו סותר את תקנת הציבור.

בינואר 2015 תבעו בני הזוג, שעדיין לא קיבלו את הדירה, את כל הגורמים המעורבים בעסקה, בהם הנאמנת, בעל הדירה המקורי והרוכש הנוסף.

הנאמנת התגוננה בטענה שמכרה את הדירה בשנית רק לאחר שהתובעים ביטלו את ההסכם. היא הוסיפה כי היא הייתה בעלת הדירה ולא "נאמנת" – טענה שסתרה את גרסאותיה בהליכים משפטיים אחרים, בהם הבוררות והליכי פשיטת הרגל בהם היא מצויה.

התובעים הכחישו שביטלו את ההסכם או שהנאמנת הייתה בעלת הדירה. לטענתם, בהיותה נאמנת בלבד, היא לא הייתה רשאית למכור את הדירה בשנית, וגם אם העסקה השנייה "כשרה" זכותם גוברת בהיותם קודמים בזמן.

בעל הדירה המקורי צידד בבני הזוג ואילו הרוכש הנוסף טען כי רכש את הדירה כדין ולכן אין זה משנה מי קדם למי.

חוסר תום לב ועצימת עיניים

השופט שרעבי הכריע לטובת בני הזוג. בשלב הראשון הוא קבע כי אין ספק שהנתבעת הייתה נאמנת על הנכס ולא הבעלים, כפי שקבע ההסכם בינה לבין בעל הדירה המקורי וכפי שטענה בהליכים קודמים. משכך, היא מלכתחילה לא הייתה רשאית למכור את הדירה פעמיים.

השופט המשיך ובדק האם התובעים ביטלו את הסכם המכר והגיע למסקנה שלילית כיוון שלא הובאה כל ראיה המעידה על הודעת ביטול. נהפוך הוא – לאורך כל הדרך הם המשיכו לטעון כי אינם מעוניינים לבטל את החוזה אלא אם כן אין ברירה, ואז הם רוצים את כספם חזרה – אך זה לא הושב להם מעולם.

בשלב הבא השופט ניגש לבדוק אם בכל זאת יש לרוכש הנוסף זכויות בדירה. לפי הסעיף העוסק ב"עסקאות נוגדות" בחוק המקרקעין, הרוכש השני בזמן יגבר על הראשון אם פעל בתום לב, שילם את מלוא התמורה והעסקה נרשמה על שמו.

אלא שאף אחד מהתנאים הללו לא התקיים. העסקה עם הרוכש הנוסף לא נרשמה בטאבו ואף לא נעשתה בתום לב. מדובר בעורך דין שיודע היטב מה המשמעות של רכישת דירה שנמצאת במחלוקת. למרות זאת, הוא רכש אותה מבלי לברר אם התובעים באמת ביטלו את ההסכם. בכך, הוא "עצם את עיניו" ונטל על עצמו סיכון משפטי גדול. התנאי השלישי, אלמנט התמורה, גם כן לא הוכח והתוצאה היא שזכות בני הזוג גוברת.

בסופו של דבר, השופט הצהיר על בני הזוג כבעלי הדירה וחייב את הנאמנת והרוכש הנוסף בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד של 25,000 שקל.

• שמות באי הכוח לא צוינו בפסק הדין

עורכי דין דיני נדל"ן • לפסק הדין לחץ כאן

הכותב: עורך דין אילן עוז עוסק בתחום הנדל"ן

אתר המשפט הישראלי "פסקדין"

* הכותב לא ייצג בתיק.

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.