אורי פולק ושלמה ברזל - שעה טובה
האירוע האופייני התרחש בשעות אחר-הצהריים של ימי ראשון, שני ושלישי, עת מאות צבאו על אולם קונטיננטל שבמרכז בני-ברק, שם נערכה ההרשמה לפרויקט בניה המתוכנן בבית-שמש, שעד-עתה נחשבה עיר המסונפת בעיקר לירושלמים ואילו עתה מוצעים בה דירות למכירה גם לתושבי בני-ברק.
תחילת פרסום הפרויקט המתוכנן החלה עם מודעה בלתי מעוצבת שהודבקה על לוחות המודעות, ובה התבשר הציבור על פרויקט בניה מיוחד בבית שמש בנשיאות הגר"י סילמן המשמש כאב"ד בבי"ד של הגר"נ קרליץ שליט"א, ובביצועו של הקבלן מאיר כהן שכבר הספיק לבנות פרויקט גדול באלעד, גם אז בנשיאותו של הגר"י סילמן. במודעה אוזכר גם הפרויקט המדובר באלעד, כהצהרת-כוונות בדבר יכולת הביצוע של כהן.
במוצאי-שבת התקיימה אסיפת הסברה רבת משתתפים, בה הוצג הפרויקט החדש, כאשר בין השאר מתבקש לשאת דברים לא אחר מאשר היו"ר החדש של ועדת הכספים, ח"כ הרב משה גפני שאכן דיבר בשבח הפרויקט החדש.
למחרת נערכה ההרשמה בפועל, כאשר הנרשמים מתבקשים להביא עימם צ´קים כ´דמי רצינות´, כנראה גם בעיני היזמים שלוקחים על-עצמם כספית את הפרויקט, שמחיר דירה בו יעמוד – כך לפחות מקווים היזמים – על 580 אלף שקלים, ובשלב זה רק כ– 140 אלף דולר, מחיר שנחשב זול יחסית כאשר מדובר בבית-שמש שבה המחירים גבוהים מהממוצע בפרויקטים האחרים, בוודאי גבוהים יותר מהפרויקטים שממזרח לקו הירוק, ומחיר דירת שלושה חדרים שינוע בין 700 ל– 750 אלף שקלים, יהווה הוזלה ניכרת בפרויקט החדש.
על הביקוש הרב לדירות ועל המצוקה ממנה סובל הציבור החרדי תעיד העובדה שעוד לפני תחילת ההרשמה כבר נראו מאות הנוהרים לרחוב מהרש"ל בבני-ברק שם נערכה ההרשמה, זאת כדי לתפוס מקום בתור לקראת ההרשמה, תופעה שאינה מצויה בציבור הכללי.
כדי להוכיח רצינות התבקשו הנרשמים לשלם במקום 20 אלף שקלים – 8,000 שקלים מתוכם בצ´ק מיידי והיתרה בצ´קים דחויים אם כי לא דחויים במיוחד. גם דרישה זו לא הרתיעה את הנרשמים. לפי הדיווח הגיעו עד כ-700 נרשמים, עובדה שמוכיחה כי בידי ראשי הפרויקט נמצאת בטוחה משמעותית בת כ-14 מיליוני שקלים. הסכום אמנם אינו מספיק לפרויקט בן 2,000 דירות – ככל-הנראה מספר הדירות שעשויות לעמוד למכירה בשטח הענק שנמצא בבעלות שני אחים חרדיים מירושלים שרק לפני חצי שנה הופשר בועדה להפשרת קרקע חקלאית – אבל לכל הדעות סכום מכובד שמוכיח על רמה גבוהה של אמון, ולא פחות מכך על מגמה משמעותית לפריצת הדרך אחרי שנות דשדוש ארוכות ומייבשות.
גם בפרויקט אחר שנועד להיבנות במרכז הארץ, ברמלה, שלגביו נערכה הרשמה במועד מקביל והפעם תחת חסותו של הגרש"א שטרן מרבני בני-ברק, ניכרה התעניינות רבה.
מחכים לרמת בית שמש ג'
לפי פרסומים שונים, בעת הקרובה צפויים לצאת לאור עוד מספר פרויקטים, זאת כחלק מהתפנית שצפויה בתחום הדיור עם השינוי במדיניות הבניה הממשלתית, עניין שעשוי להביא לסדרת פתרונות דיור שכנראה יקלו מעט את הלחץ הבלתי נסבל על הציבור החרדי. הציפייה העיקרית בבית-שמש היא לתפנית יסודית במחירי הדיור בעיר כמו גם במלאי הדירות, זאת על-ידי הוצאת המכרזים של איזור רמת בית שמש ג´, שטח שעליו עשויות להיבנות רבבות דירות. כך שבכל מקרה לפרויקט תהיה השפעה על מחירי הדירות בבית-שמש ובכלל בקרב הציבור החרדי, בוודאי יהיה זה המצב אם אכן הדירות או חלקם ישווקו לציבור על בסיס ´מחיר למשתכן´ שמוזיל מאד את עלות הקרקע ´פֶּר´ דירה.
כזכור היה זה הגר"י סילמן עצמו שערב הבחירות, כאשר התבקש להתערב ולחוות את דעתו בדבר המרוץ שנראה אז צמוד בין דני ועקנין מ´הליכוד´ והרב משה אבוטבול מש"ס, זימן אליו את אבוטבול ורק לאחר ששמע מפיו דברים כהווייתם בנושא הדיור, ניאות להביע תמיכה במועמדותו.
לצד הבשורות שעשויות להיות משמחות, אומרים גורמים חרדים העוסקים מזה שנים בנושא הדיור, כי הציבור החרדי יורה לעצמו ברגליים בכל הקשור לדירות. זאת בשל העובדה שהוא מתעקש לקנות את דירתו, ההשקעה הגדולה בחייהן של רוב המשפחות החרדיות, דווקא במה שמכונה ´פרויקטים´ או לחילופין בערים החרדיות הוותיקות, ירושלים ובני ברק. יש מי שמנצל את הנטייה רבת-העוצמה של משפחות לעשות הכול כדי שהזוגות הצעירים שהם משיאים יגורו בדירה חדשה ב´פרויקט´, כדי להעלות מחירים עד כדי גוזמה קיצונית. זאת כאשר יש אופציות אחרות, אולי טובות יותר ובמחירים זולים יותר.
לדברי אותם גורמים, זה כמעט לא ייאמן. אנשים מוכנים לשלם כ-600 אלף שקלים כדי לקבל דירה במודיעין עילית, עיר חרדית למהדרין שבנויה לתלפיות אבל מעבר לקו הירוק. זאת בימים בהם בוואשינגטון הבירה מדברים ´נכבדות´ בעתיד יהודה-ושומרון, וכל בר דעת מבין, כי גם אם ברגע זה, בסייעתא דשמיא איש אינו מעלה בדעתו למסור את מודיעין עילית עצמה לחורשי רעה, די בעצם האפשרות שבסביבות קריית-ספר ואחוזת ברכפלד תקום ישות פלסטינית כלשהי כדי שתושבי העיר החרדית הפורחת ימצאו את עצמם במצב בטחוני ומדיני שונה. אין צורך להפעיל את הדמיון כדי להבין במה הדברים אמורים.
האם שפוי לשלם 150 אלף דולר כדי לקבל דירה שתהיה בטווח הפעילות הפלסטינית, זאת אחרי שכבר נוכחנו מה משמעותה של פעילות מסוג זה? כל זאת כאשר כאמור יש אופציות אחרות בערים ותיקות ומבוססות, באזורים שבהם הציבור מקבל את כל השירותים החרדיים, כולל בתי-כנסת חרדים, ´חדרים´, בתי-ספר ´בית יעקב´ לבנות, כוללים, מקוואות וכולי, והכול במחירים נמוכים הרבה יותר.
דירות בקרית אתא ב-40 אלף דולר
חיפה היא דוגמה לעיר כזאת, הבנויה לתפארת ומחירי הדירות בה באזורים החרדיים המובהקים או לפחות בקרבתם עומדים על 70-80 אלף דולר. עם השיפוץ הנדרש בדירות בנות עשרות שנים, עשוי המחיר לעלות ל-100 אלף דולר – עדיין פחות-או-יותר כ-50 אלף דולר נמוך ממחיר דירה בעיר חרדית צעירה שמעבר לקו הירוק. זאת כאשר בחיפה כאמור כבר בנויים מוסדות תורה וחסד לתפארת וגם השירותים הניתנים לציבור החרדי מאורגנים כראוי וכיאות.
בערים אחרות המחירים נמוכים הרבה יותר. כך לדוגמה, ניתן להשיג דירה בת שלושה חדרים בקריית-אתא במחיר של כ-40 אלף דולר בלבד ואפילו עם השיפוץ שיחדש כליל את פני הדירה, עשויה העלות להגיע עד 60-70 אלף דולר. כידוע גם קריית-אתא היא עיר שבה אוכלוסיה חרדית מבוססת עם ´חדרים´, בתי-כנסת חסידים וליטאים, כוללים ושאר מוסדות התורה שכל עיר חרדית נדרשת להם.
דירות במחירים דומים אפשר להשיג גם בערים במרכז הארץ, כדוגמת בת-ים, שהגישה אליה מבני-ברק קלה יחסית וגם הדרך קצרה. שלא לדבר על דירות בערי הדרום, כמו באר-שבע, שם המחירים לדירה עשויים לרדת עד 20 אלף דולר. כאשר גם אם לא גרים בדירה, תמיד שמורה האופציה להשכירה במחיר סביר למדי ובמקביל לשכור דירה במרכזים החרדים. כיום ישנם אברכים שקונים שתי דירות בבאר-שבע ומכסים בדמי השכ"ד את כל עלות הדירה בבני-ברק.
מה אם-כן מניע משפחות חרדיות המחתנות שמונה, עשרה ושנים-עשר ילדים, להתעקש על קניית דירות דווקא בפרויקט חדש שהמחירים בו מרקיעים שחקים, וזאת מבלי קשר לתנאים הבסיסיים, כמו מצב מדיני וביטחוני שאמורים להשפיע באורח משמעותי על מחיר הדירה?
ההערכה בקרב יזמים בכירים עימם שוחחנו היא, שמדובר יותר בפסיכולוגיה מאשר במחירים המבוססים על חישוב כלכלי.
אין זה אומר כי מותר לוותר על המאמצים להקמת עוד ועוד פרויקטים חרדיים בערים המוכרות, ובוודאי בבית-שמש שבה יש יתרונות הנובעים מהיותה עיר במרכז הארץ והימצאותה ממערב לקו הירוק. אדרבה, כל המרבה בפרויקטים חדשים ומגדיל את היצע הדירות הרי זה משובח. אבל יחד עם זאת מסתמנת הבנה כי הגיעה השעה למעט נורמליזציה בגישת הציבור החרדי לדיור הזוגות הצעירים שלו, שברוך ה´ מתרבים והולכים עד כדי יכולת לבנות עיר חרדית בת 5,000 עד 6,000 אלפי דירות חדשות בכל שנה ועוד היד נטויה, כן ירבו.
לדברי גורמים העוסקים בתחום, לא יקרה דבר אם המשפחות יקנו לילדיהם דירות בערים כמו חיפה, קריית-אתא, בת-ים וערים רבות אחרות, ובכך ישחררו שסתומים ויקלו מאד את הלחץ על הערים החרדיות הוותיקות שהמחירים בהם גבוהים מעבר לנדרש, ובוודאי מעבר ליכולת של משפחות שראשיהם אברכי כוללים וידם אינה משגת כדי קניית דירה אחת, בוודאי לא כדי להשיא, בסייעתא דשמיא, עשרה ילדים.
מדוע נוטשים היזמים את הציבור החרדי?
יחד עם זאת, שופכים כמה יזמים בכירים שפעלו לפחות בעבר בקרב הציבור החרדי, אור חדש על הסיבות לנסיקה הבלתי מוצדקת במחירי הדירות. כמה מהיזמים ניהלו שיחות רקע והשיבו לשאלות של כתבי ´שעה טובה´ כשהם פורשים כמה מהסיבות שהביאו למחירים הבלתי סבירים של דירות באזורים חרדיים, זאת מלבד ההמוניות שפועלת על-פי מיטב כללי ההיצע והביקוש ומעלה את רף המחירים, שבפרויקטים החרדיים העיקריים מגיעים עד ל-150 אלף דולר ויותר לדירת 3 חדרים, מחיר שהוא לחלוטין בלתי מוצדק.
פרוייקטור גדול מאד שפעל עד לפני כשנתיים בקרב הציבור החרדי ועתה נעלם מהנוף מבקש להציע עוד ביאורים לשתי העובדות המוצקות שנראות היטב בשטח: מחירים גבוהים לצד מחסור בדירות. ובכן, לדבריו בניגוד לדעה הרווחת שהאשָם העיקרי ואולי היחיד הוא בהיצע הדירות הנמוך שמקורו ב´התנכלות´ הממשלה, מסתבר כי ממחירי הדירות ומההיצע הנמוך מוליך חוט ארוך שעשוי להוביל לפתרונה של תעלומה מוזרה. הכיצד, מכל הקבלנים שפעלו בציבור החרדי לפני כעשור שנים כמעט ולא נשאר איש בשטח?! למה אפשר להסתפק באצבעות יד אחת כדי למנות את הקבלנים החרדיים והחברות החילוניות שפועלים בריכוזים חרדיים למעלה מעשר שנים רצופות.
"זאת השאלה שכל מי שמתעניין בענף צריך לשאול את עצמו", אומר הפרוייקטור שגם הוא אחד הקבלנים הבולטים שנטשו את המערכת לפני שנים, ורומז כי אחת הסיבות למחירים הגבוהים היא דווקא העיריות החרדיות, מה שנראה כמו כתב אישום מנומק נגד כל המערכת. על פניו זה תמוה, העיריות הרי מעוניינות בפרויקטים שגם מכניסים להם כסף. "אבל מה לעשות", הוא אומר, "וקודם כל, לראש עיר יש אינטרסים משלו ואלה לא בהכרח כוללים את בעיית מצוקת הדיור. הוא מופקד על תחום אחר. בראש ובראשונה הוא רואה את בעיותיו שלו ומעוניין כי יהיו פתירות מיידית מבלי שהעול יוטל על העירייה שהוא מנהל".
על השאלה האם ראשי ערים חרדיות מציגים ליזם דרישות אחרות מראשי ערים חילוניות? באה התשובה כי קודם כל ראשי העיר החרדיים מגזימים יותר. דוגמה? כמעט כל מוביל פרויקט, מתבקש בקשה שלא ניתן לסרב לה לסייע להקמת בית כנסת, גן ילדים, מקווה, גינה ציבורית. הקבלנים רואים בכך ´דמי חסות´ אבל נאלצים לשתוק ולשלם. האם זה מקובל בציבור החילוני? כמעט ולא.
חלקם של ה´מאכערים´
ראשי העיר החרדיים פועלים אך ורק לשפר את מצב תושביהם, "כי לטובה כוונתם". דרישת העיריות החרדיות לשיפור פני העיר מותאמת לרמה של ערים חילוניות עם אוכלוסיה מבוססת שיש לה את האמצעים לממן רמה גבוהה של שירותים ומוסדות. זאת כאשר בערים אלו האוכלוסייה אינה יכולה לעמוד במטלה וקברניטי הערים החרדיות מצאו את החוליה החלשה שלרוב נכנעת ומממנת את הדרישות – היזמים והמבצעים שאם הם חפצי חיים, נאלצים לקבל את הדרישה שמובילה אותם עד מהרה למצב של חוסר רווחיות עד הפסד או לחילופין הטלת העלות על הקונים, כאשר מדובר בסכום משמעותי. אם חברה שבונה כ-200 יחידות-דיור נדרשת לבנות מקווה במיליון דולר הרי בכך היא מוסיפה עוד 5,000 דולר לכל דירה, וכן הלאה. כדוגמה אפשר לקחת את אלעד. פרויקטים לזוגות צעירים הותנו בידי העירייה המבקשת אך טוב וחסד, בחניונים מקורים. כמה מכוניות יש באלעד אנחנו יודעים. אבל הדרישה היתה אולטימטיבית ולכל מטלה כזו יש מחיר לא פשוט שלבסוף מתגלגל על התושבים. בנוסף צצות בעיות נוספות מהסוג העירוני. לא אחת התב"ע אינה כתובה בצורה ברורה, מה שאומר שלעיתים עלות ה´מאכערים´ גם היא חלק מהתחשיב.
אחד היזמים עימם שוחחנו אומר בשפה שאינה משתמעת לשתי פנים: "אני יכול לומר באופן ודאי ובלי לנקוט בשמות של ערים, כאשר כל מי שנמצא בשוק יודע את השמות, כי בערים מסוימות זירוז תב"ע או הגמשה בתוכניות עלו סכומים ניכרים שהגיעו לכיסי המאכערים ומקורביהם. אפשר לומר שבפרויקטים רבים היזמים הפסידו והמאכערים התעשרו – כי מאכערים, כידוע, תמיד מרוויחים, שהרי הם אינם משקיעים מאומה ורק גוזרים קופונים בדרך. הבעיה היא שבסוף היום, נוצר מצב בו או שהדייר משלם יותר או שהיזם ´מגורש´ מהעיר כי אין לו שום סיבה להמשיך לקחת חלק במופע.
כאן מתבקשת השאלה, מהי העלות האמיתית של דירת שלושה חדרים – נתון שאולי יכול לתת אינדיקציה מה באמת מדהיר את מחירי הדירות עד לגבהים בלתי אפשריים. ובכן, משיחות שערכנו עם כמה יזמים עולה כי יחד עם עלות התכנון, הפיקוח והמע"מ וללא עלות קרקע, אפשר לומר כי מ-350 אלף שקלים ניתן להחזיר עודף, כפי שניסח זאת אחד מהם.
באזורים חרדיים לא מגרדים זהב
אז איך אנחנו מגיעים למאה וחמישים אלף דולר? אנו שואלים את אותו יזם.
"ובכן, מחיר הקרקע התנפח בשנים האחרונות מפני שיזמים חרדים לא הסכימו לממן קניית מגרשים ולהקים שכונות חדשות, מה שיצר לחץ על השטחים הקיימים וממילא גרם לעלייה דרמטית במחירי הקרקע, פלוס פיתוח ל-150 אלף ש"ח ליחידה בערים כמו ביתר עילית ומודיעין עילית". לדבריו, 100 אלף השקלים האחרים כוללים את ´העלות העירונית´ בצורת תביעות מוניציפאליות לפרויקטים ציבוריים שיבנו היזמים על חשבונם שעובר להיות חשבון הלקוח, עלות ´מאכערים´, ולאלה מצטרפות, לטענת יזם אחר שנטש את התחום, גם סעיפים קטנים אחרים, כמו ויתורי ריבית לקוני דירות, תשלומי שכר לטוענים וכולי, שיורידו את המטרידים מגבם של הקבלנים, וכבר הגענו לעלות גבוהה במיוחד.
אם כן, בניגוד למה שניתן היה לחשוב, הרי בענף הבניה באזורים חרדיים לא מגרדים זהב.
כשאנו שואלים יזם חרדי שהשיב לשאלות לקראת הכנת התחקיר אך מסיבות ברורות מעדיף שלא לדבר בשמו בשל חשש מלעורר את זעמם של ראשי ערים חרדיות, האם מסקנה זו אמורה גם על מחיר של 150 אלף דולר לדירה, הוא אומר: "אני לא מדבר על היום, אלא באופן כללי. כיוון שהיזמים והחברות הקבלניות לא מרוויחים כסף – ואנשים באים לתחום כדי להרוויח כסף – יש תחלופה בענף. גרוע מכך, בעלי-הון החרדיים שמסוגלים לקנות במכה אחת שטחים ש´ירימו´ ערים חדשות וזאת ללא סיוע ממשלתי, אינם מוכנים להיות שם".
אתה מכיר אחדים מהם או את רובם, הם בדקו את השוק ונסוגו?
"כולם למדו לדעת שאין בעיה של ביקוש, כי כפי שכולנו יודעים כל דירה שמוטלת לשוק נחטפת. אך בעוד כאשר מדובר בבניה בציבור הכללי וחברה מזהה ביקוש, 90 אחוז מהספקות המלווים אותה טרם החלטה על פרויקט נעלמים, הרי כאשר מדובר בבניה חרדית מתרחש תהליך הפוך, והיזמים שבדקו את האפשרויות נסוגו האחד אחרי השני וגם הוותיקים פרשו מהשוק".
למה זה קורה?
"ראשית כל, הורים קונים דירה לזוג ולא לעצמם, עניין שמכביד עליהם מאד, והדברים ידועים. עובדה זו גורמת למוסר תשלומים לגמרי לא פשוט. קשה מאד לגבות ריבית מלקוח כאשר היזם משלם לבנקים בריבית-דריבית. כאשר בסוף היום מגיע הזוג הצעיר לגור בדירה אותה קיבל וששווייה 150 אלף דולר, לא קיימת אצלו שום הכרת-הטוב, לא כלפי ההורים, בוודאי לא כלפי היזם". לדברי אחד מאנשי שיחנו, "רמת הטענות בציבור החרדי מצד זוגות צעירים שוברת את כל השיאים המוכרים בענף הבניה בישראל. זה קורה לא משום שהקבלנים כאן בונים פחות טוב אלא משום שהציבור שקונה את הדירות חושב יותר מבכל מקום אחר, שמגיע לו".
אולי אכן המצב בבניה החרדית גרוע יותר?
"המקובל היום בשוק הקבלני, שהבניה מתחלקת בין היזם לבין חברות הביצוע בשטח. אלה ברובם חברות ישראליות כלליות שאינן בבעלות חרדית, והן בונות גם דירות יוקרה, כך שהסטנדרטים שלהם גבוהים. חברות אלה כאשר הן מגיעות לשכונות החרדיות ממשיכות במסורת ובונות ממש באותה רמה, אך כאן הם נתקלות בתגובות קשות, בהאשמות, בטענות, ואילו במקומות אחרים כמות הטענות הרבה יותר קטנה".
ממה נובעת עובדה זו?
"אולי כי אנשים לא עבדו על הכסף ואינם יודעים להעריך אותו ואולי גם בעצם הדבר שמתרגלים לקבל ומבקשים ליישם את המגמה לא רק מול ההורים. בעולם החילוני, כאשר זוג צעיר מקבל מהוריו הוא כולו שירות ותשבחות ואילו במקומותינו כאשר מקבלים דירה עדיין מלאים טענות כרימון. בעיקר כאשר מגלים שהחברה לכיתה או החבר מהשיעור בישיבה או חבר-החדר זכו לדירת 4 חדרים או דירה עם שתי מרפסות יותר... הקבלנים שעומדים בפועל מול הטרוניות, לא רק נאלצים לרצות שוב ושוב לקוחות זועמים אלא גם עומדים מול בעיה שאפשר לקרוא לה ´משפטית´. בניגוד למקובל בציבור החילוני שם הליך תביעה לבית-המשפט אינו פשוט וחוסם תביעות סרק, הרי אצלנו בשל הנגישות של בתי-הדין, פתוח בדרך הקלה ביותר השער להגשת ´דין תורה´ ללא תשלום אגרה ומקדמה שמנה לעו"ד. די בעצם הגשת תביעה ללא נימוקים כדי לקחת את הקבלן ולהוליכו בעל-כורחו לדיונים אינסופיים, דבר שכשלעצמו גורם לו נזק שקשה לתאר".
אסיפת הדיור באולמי קונטינטל
ואכן, כמות דיני-התורה שמתנהלים מול קבלנים בפרויקטים היא דמיונית. יתר על כן, מצבו של הקבלן בבית-הדין קשה מראש. הוא מופיע בדיון כ´גביר של העיירה´ המצטייר כמי שעשק את כבשת הרש של האברך המסכן. הצדק בוודאי ייצא לאור, אבל בדרך יעבור הקבלן ייסורים אינסופיים, וכדי למנוע מעצמו את העיסוק שאינו בנוי עליו הוא יגיע לפשרה, וגם אם לבסוף ינצח מול תביעה קנטרנית ימצא את עצמו חבוט, מושמץ וחסר מוטיבציה.
"התופעה מוכרת, שניים-שלושה דיירים הולכים לדין תורה. היזם מרים ידיים ונכנע, אבל מחליט שלא ללכת לפרויקט הבא, ואם כבר קנה שטח, הוא יעדיף למכור אותו לצעירים ממנו שעדיין לא למדו את הלקח שהוא התנסה בו" – אומר לנו קבלן שעד היום בונה באזורים חרדיים אבל שוקל לפנות למקומות אחרים, אולי לחוץ-לארץ. לדבריו, מדובר באחד הדברים היסודיים שעומדים מאחורי התופעה המופלאה של תחלופת היזמים באזורים החרדיים, כאשר מי שלבסוף נפגע אלו הזוגות הצעירים שממתינים לדירה. היוצא מזה הוא, שהבעיה אינה רק העובדה שהמדינה אינה מעניקה קרקע זמינה אלא שגם אם תהיה קרקע – וניתן להשיג קרקע לבניה – הקבלנים נרתעים מ´להתעסק´ עם הלקוחות החרדיים.
יזם זה שכאמור, עדיין פועל בשטח מבהיר כי כאשר אנחנו מדברים על בתי-דין, לא מדובר דווקא בדין-תורה פורמאלי. אלו יכולים להיות גם להיות רבנים נשואי פנים, ראשי-ישיבה, פוסקי הלכה וסתם עסקנים טובי לב שמבקשים לעזור. לא תמיד מובן כי בכך אולי מצליחים לדחוק את הקבלן לפינה ולאלץ אותו לתת יותר ממה שהוא התחייב ולהישאר עדיין רווחי. לא אחת נדחק הקבלן לפינה והוא מוותר על כספים משמעותיים לטובת אברך נצרך או משפחה מרובת-ילדים. אבל לעיתים, יש למצב זה תוצאה בלתי-צפויה על-ידי מי שדחקו בו לוותר, שלא העלה בדעתו כי בכך ובעוד כמה ויתורים מסוג זה שומטים את הקרקע מתחת אותו קבלן שאכן מוותר ומוותר שוב, עד שהוא מחליט לוותר על הבניה בציבור החרדי.
אשטרום´ בנתה אלפי דירות ונטשה
לאחד מאנשי שיחנו כמה דוגמאות בולטות. "בשעתו היתה זו חברת הבניה ´אשטרום´ שבאמצעות חברת הבת שלה, ´אשדר´, הקימה למעשה את ביתר-עילית. זו אחת הדוגמאות של חברה שפעלה בצורה נרחבת בציבור-החרדי והקימה אלפי דירות, בביתר, בפתח-תקווה, באלעד וגם בירושלים. היום היא החליטה, "מרצונה הטוב", לצאת מהמגזר החרדי על אף שברור לה שהמגזר הזה משווע לדירות וכל פרויקט שמוטל לשטח נחטף כמו לחמניות טריות. גם ´סולל בונה´ ו´מנרב´ שגילו פעילות ערה בשוק הדירות החרדי, יצאו לחלוטין מהמגזר וזו חדשה של שלושת או אולי חמשת השנים האחרונות.
"יש גם קבלנים חרדיים ממש המעדיפים לעבוד בחוץ. אפילו שיינפלד, קבלן עם ותק ואיש ציבור חרדי בולט, ממשיך אמנם לעבוד בבני-ברק, אבל עושה זאת במינון נמוך. הוא נשמר מלהיות מעורב כאן במידה מרובה וזאת כנראה מחששות אלה. אבל מעבר לגבולות הציבור החרדי הוא בונה בצורה נרחבת. ברמת גן, בגבעתיים ובבית-שמש הלא חרדית".
מה הפתרון לאווירת ה´היימיש´ הזו, שלדבריכם טורפת את הקלפים?
"המשגיחים בישיבות צריכים לשנות את הראש של האברכים לעתיד, ובעיקר "ראשי הערים צריכים לרדת מהוורידים של הקבלנים ולבנות בעצמם את המקוואות ובתי הכנסת כפי שבונים בירושלים ובבני ברק ובעצם בכל מקום", אומר אחד מהמשתתפים בשיחת ההכנה לתחקיר.
לגורם אחר המשתתף בשיחה, ישנה תובנה מעניינת נוספת: "יש קבלנים שבונים עבור חלק מסוים באוכלוסיה הספרדית של מצביעי ש"ס, שם המחיר יותר גבוה. כאשר בניגוד לסטיגמה החרדית האשכנזית מסתבר כי יש גם קבלנים המעדיפים לעבוד דווקא עם האוכלוסייה של מצביעי ש"ס, שם הטענות מעטות יותר וענייניות יותר. אחרי שקבלן סיים את הפרויקט הוא יכול לשכוח אותו".
האם ניתן להסיק מזה שאכן, שבסוף היום הקבלן מפסיד?
"לא. רוב הקבלנים מרוויחים כסף אבל לא באוכלוסיה החרדית. כאן אין רווחים. גם אם הוא כותב על הנייר שהרוויח 10 או 15 אחוז, זה רק ´על הנייר´. לבסוף הוא יגלה כי הדרישות הנוספות של הלקוחות שאבו את מה שהרוויח".
מה אם כן יביא את השינוי האמיתי במחירי הדירות ובזמינות שלהם?
"רק במידה ונתניהו יממש את תוכניתו, תבוא הברכה האמיתית לציבור החרדי בתחום השיכון. הוא יודע כי למדינה יעלה הרבה יותר כסף אם לא יהיו דירות לציבור החרדי, למשל, במחלקות הרווחה. עובדה היא שגם מתנגדיו הגדולים של נתניהו לא מצליחים להציג ולו עובדה אחת שמנע או עצר איזשהו פרויקט.
"יחד עם זאת, אפשר היה להוזיל דרמטית את מחיר הדירות בארץ. בראש ובראשונה על ידי הוזלת הקרקעות שאני מקווה שתגיע. קרקעות, לעומת זאת, לא חסרות. רק במושבים החרדיים הקיימים ביסודות, בית-חלקיה, קוממיות וחפץ-חיים שבקושי עוסקים בחקלאות, ובפיצוי זניח לחברי הקיבוצים והמושבים ישמחו הללו להפטר מהאדמות שניתן היה להקים עליהן חמש פעמים את מודיעין עילית".
מי מעוניין בייקור מחירי הדירות?
ברב-שיח בו השתתפו בשעתו מאיר פרוש, מנכ"ל השיכון וראשי ערים דובר על עיר בעמק שורק.
"נכון, אבל מהדיבורים לא יצא כלום. אם אין לחץ מה זה מעניין את השר, אם פונים אליו עשרות מאכערים שטוב להם שהמצוקה לא תיפתר והם יתפרנסו מכל מיני קומבינות".
כדי לבנות בעמק-שורק שם מדובר באדמה חקלאית, צריך לעבור את הועדה להכשרת קרקע חקלאית...
"אלה דיבורי סרק. אם העולם החרדי עשה הפרדה באוטובוסים והצליח, רק בהפשרת דירות בעמק שורק הוא לא יצליח..? אילו הייתה הנהגה מאוחדת שעוסקת בנושא בכל הרצינות ומקבלת את התמיכה הציבורית הרחבה היא הייתה יכולה לכפות גם על הממשלה האנטי חרדית הקשה ביותר, שחרור שטחים לבניה, כדוגמה בעמק שורק. זה יכול להיות מהלך שישנה את פני הדיור החרדי".
המשמעות היא שיש מי שמעוניין שמחירי הדירות ימשיכו להיות גבוהים?
"כולם רוצים לסיים את הפרשיה אבל אין מישהו שמוכן להיכנס באמת לעובי הקורה. גפני ופרוש רוצים מאד לעזור, אבל בתנאים שנוצרו יכולת העזרה שלהם מוגבלת. על כן לא נשאר אלא להשתמש בשרותי המאכערים ולשלם את ה´תמורה´ או לפנות את השטח".
בינתיים, מלקקים חלק מהקבלנים את הפצעים.
"בירושלים מי שקנה קרקע הפסיד את כספו. המחירים ירדו ב-20 אחוזים והוא נשאר בלי רווח. גם האופציה האחרת של המתנה לימים טובים יותר אינה קיימת, כי במידה ויחכה, הריבית ´תאכל´ אותו בדרך. גם בני-ברק עומדת מול התמוטטות מחירים. היום מחיר דירה של חמישה חדרים ברמת-גן זולה יותר מדירה דומה בבני-ברק. גם בשכונות מסוימות בתל-אביב, בעיקר בצפון הדרום, אזורי לה-גוורדיה או פארק-בגין המחירים זולים יותר מאשר בבני-ברק. כל זה כי המחירים במקומות אלה קרסו ובבני-ברק עוד לא. אם כי צריך לומר שבבני-ברק הביקוש עדיין קשיח, ורק כאשר יימצא פתרון לדיור בכללותו בני-ברק תרד".
ישנם יזמים חרדיים שפנו לבניה בחוץ-לארץ?
יזם חרדי שבשעתו פעל בציבור החרדי: "קשה לענות על זה. זה שוק שחי יותר על סיפורים. אני בונה בעולם החילוני, שם אפשר להתפרנס. אמנם זה לא נותן כבוד ומקום ב´מזרח´ אבל יש פחות טלפונים ב-12בלילה, למה גביתי מע"מ על הריבית".