שאלה
בעל דירה בבניין משותף היה רגיל לבנות את סוכתו במשך שנים במיקום קבוע בחצר הבניין. הסוכה לא הפריעה לשימוש שאר בעלי הדירות בחניית הבניין ובשביל הגישה לכניסת הבניין והמיקום בחלק האחורי של החצר אף הקנה למשתמשי הסוכה מעט פרטיות ומרחב שאינו חשוף לעין העוברים ושבים.
במהלך השנים הגיעו להתגורר בבניין משפחות נוספות שבתחילה בנו את סוכתם במרפסות קטנות שצמודות לדירות, אך בשלב מסוים ביקשו כמה מבעלי דירות לבנות גם הם סוכה גדולה ומרווחת בחצר הבניין המשותף.
בעל הדירה שהיה רגיל לבנות את סוכתו במיקום קבוע טען כי יש לו חזקת שימוש בחצר המשותפת לבניית הסוכה ואין לשכנים לפגוע בגודל הסוכה שלו או במיקומה ומי מבעלי הדירות שחפצים לבנות סוכה בחצר רשאים לבנות אותה במיקומים אחרים בחצר.
מנגד טענו השכנים כי החצר היא שטח משותף השייך לכל בעלי הדירות וממילא שאין למנוע מהם עשיית שימוש ובניית סוכה בשטח החצר.
עוד טענו השכנים כי כל עוד שהם לא היו נדרשים לבניית סוכה בחצר הרי שבחפץ לב הם לא מנעו ולא הפריעו לשכנם לבנות את סוכתו במיקום הקבוע, אך עתה שגם הם נדרשים לסוכה גדולה יותר, הרי שיש לאפשר לכל החפץ בכך לבנות את סוכתו בחצר וממילא שיש לחלק את שטח החצר באופן שיאפשר לבעלי דירות נוספים לבנות בה סוכה.
הדין עם מי?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חושן משפט סימן קנג סעיף טז ) כי ניתן לקנות חזקת שימוש בחצר חברו או בבית חברו, וזאת ככל שבעל החצר או בעל הבית היה מודע לעשיית השימוש אך שתק ולא מחה בעושה השימוש, וכגון שמעון שחיבר קורות עץ לקיר ביתו של ראובן שכנו באופן שקיר הבית של ראובן משמש כתמיכה לקורות העץ של שמעון.
בעניין זה נחלקו השולחן ערוך והרמ"א ( חושן משפט סימן קנג סעיף טז) כיצד שמעון קונה את חזקת השימוש ומהי תקופת הזמן ששמעון נדרש לעשות שימוש בקיר ביתו של ראובן כדי לקנות זכות וחזקה לעשיית השימוש. "חפר שמעון בכותל זה והכניס בו קורה אחת, ושתק ראובן ולא מיחה בו, החזיק במקום הקורה; אפילו היתה קטנה ורצה שמעון להחליפה בקורה גדולה ועבה, מחליף.
הגה: ובחזקת סולם ונעיצת קורות, י"א דבעינן חזקה ג' שנים וטענה (טור בשם ר"ת ואביו הרא"ש וה"ה בפי"א מהלכות שכנים בשם התוס' והר"ר יונה והרשב"א), ויש חולקין בכל חזקות אלו (שם בשם רשב"ם ובשם הגאונים והרמב"ם שם וכן כתב הרב המגיד שם בשם הרמב"ן)."
מדברי השולחן ערוך עולה כי קניית חזקת השימוש נעשית באופן מידי וזאת ככל שבעל הכותל ראה את השימוש ולא מחה בשכנו שסמך את קורות העץ על כותל ביתו.
הרמ"א בהג"ה מביא מחלוקת ראשונים בעניין זה. רבינו תם והרא"ש סוברים כי לצורך חזקת שימוש נדרשים שני תנאים, התנאי האחד הוא, שימוש של שלוש שנים בכותל והתנאי השני, טענה של המשתמש כי הוא רכש את הזכות או קיבל אותה במתנה באופן מפורש מאת בעל הכותל.
הרמב"ם חולק וסובר כי לקניית חזקת שימוש לא נדרשים שלוש שנים של שימוש, אלא די בשתיקת ואי מחאת בעל הכותל במניח הקורות כדי שמניח הקורות יזכה בחזקת שימוש בכותל.
לאור האמור עולה לכאורה המסקנה כי טענת בעל הסוכה הקבועה שהוא מחזיק בחזקת שימוש בחצר, תהיה תלויה במחלוקת השולחן ערוך והרמ"א , לשיטת השולחן ערוך בעל הסוכה אכן לכאורה מחזיק בזכות חזקת שימוש שכן בעלי הדירות היו מודעים לשימוש בחצר ולא מחו בבעל הסוכה, ואילו לשיטת הרמ"א לפי שיטת רבינו תם והרא"ש, ככל שבעל הסוכה לא טוען שהוא רכש את הזכות או קיבל אותה במתנה, הרי שעצם השימוש במשך השנים בחצר אינו מקנה לו זכות חזקת תשמישים לבניית הסוכה במיקום הקבוע.
[יוער כי בביאור שיטת הרמ"א הלכה למעשה מצינו לכאורה סתירה בדברי הרמ"א וכן מצינו מחלוקת בין הסמ"ע (סי' קנג סע"ק לב) לט"ז (סי' קנה סעי לה ד"ה בהג"ה) כיצד ליישב את שיטת הרמ"א.
הסתירה העולה לכאורה בדברי הרמ"א היא שבסימן קנג סעי' טז הרמ"א מציין גם את השיטות הסוברות שחזקת תשמישים היא בג' שנים, וגם את השיטות החלוקות שחזקת תשמישים נקנית מיד עם שתיקת ואי מחאת הבעלים במשתמש, ואילו בסימן קנה סעיף לה הרמ"א מביא להלכה רק את השיטות הסוברות שחזקת שימוש נקנית מיד עם שתיקת ואי מחאת הבעלים במשתמש, ועיין בסמ"ע ובט"ז ביישוב דברי הרמ"א].
אלא שלמרות האמור לעיל כי טענת בעל הסוכה הקבועה תהיה תלויה במחלוקת השולחן ערוך והרמ"א, יש מקום לטעון כי במקרה הנדון בשאלה בנוגע לבניית הסוכה במקום הקבוע, לא תהיה כל מחלוקת ולכו"ע בעל הסוכה הקבועה אינו מחזיק בחזקת שימוש וזאת מהנימוק שלהלן.
הרמ"א בחו"מ סימן קמ סעיף טו בעניין קניית חזקת שימוש בחצר השותפים, פוסק להלכה [את שיטת הריב"ש סי' רמח] כי בסוגי שימוש שדרך השותפים להקפיד שהם לא ייעשו בחצר ללא הסכמה מראש, כגון העמדת בהמה במקום מסוים בחצר או העמדת תנור וכיריים, הרי שעשיית השימוש ואי מחאת השותפים מקנה למשתמש חזקה וזכות להמשיך ולעשות את אותו השימוש שכן שתיקת השותפים ואי מחאתם מהווה ראיה כי הם מחלו והסכימו ששותפם יעשה את השימוש בחצר.
לאור דברי הרמ"א עולה כי בשימוש שאין דרך השותפים להקפיד עליו, הרי ששתיקת השותפים ואי מחאתם איננה מהווה ראיה להסכמתם ואיננה מקנה לשותף המשתמש חזקת שימוש.
נוכח האמור ניתן לטעון כי מאחר שהחצר המשותפת עומדת לשימושים שונים ולרבות שימוש של בניית סוכה וכן מאחר שבמהלך השנים בניית הסוכה לא הפריעה לשאר בעלי הדירות שכן הם בנו סוכה במרפסות הקטנות שצמודות לדירותיהם, הרי שאין בעל הסוכה הקבועה קונה חזקת שימוש בחצר, שכן שתיקת שאר בעלי הדירות במהלך השנים איננה מלמדת דבר ואיננה יכולה להוות ראיה כי הם הקנו לבעל הסוכה הקבועה זכות שימוש ולכן כיום שבעלי הדירות נדרשים לסוכה גדולה וגם הם חפצים לבנות סוכה בחצר המשותפת, הרי שהם לכאורה רשאים לכפות הסדר חדש של שימוש בחצר לצורך בניית סוכות.
כמו כן ניתן לטעון לאור דברי הרמ"א, כי במקרה שבעל דירה בנה את סוכתו באחת מפינות החצר שיש בה יתרון ונוחות מיוחדת, כגון פינה מוסתרת שיש בה פרטיות, ואילו בעלי דירות נוספים בנו סוכתם באזורים אחרים של החצר, הרי שלכאורה במקרה זה קיימת חזקת שימוש בפינה המיוחדת שכן שאר השותפים בחצר ראו את השימוש בפינה המיוחדת ולא מחו או ביקשו גם הם לבנות שם את סוכתם, וממילא שתיקתם יכולה להתפרש כראיה למחילה והקניית זכות שימוש בלעדית לבניית הסוכה בפינה המיוחדת.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם כל הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com