שאלה
בעל דירה בבניין משותף ביקש להפעיל בדירה בה הוא מתגורר משרד לצורכי פרנסת משפחתו. לטענת בעל הדירה, הפעילות במשרד נעשית בדרך ככלל בשקט ואיננה כרוכה ביצירת רעשים ומטרדים ולכן אין כל סיבה למנוע ממנו את הפעלת המשרד מתוך דירתו.
מנגד טוענים השכנים כי אומנם הפעילות במשרד איננה יוצרת על פי רוב רעש ומטרדים אך מנגד הפעלת המשרד כרוכה בתנועת נכנסים ויוצאים מן המשרד ואל המשרד תוך שהנכנסים והיוצאים עושים שימוש בחדר המדרגות, במעלית הבניין וכן בשטחים המשותפים כגון לצורך קיום שיחות בחצר הבניין בטרם הכניסה אל המשרד וכדומה, וממילא השכנים מתנגדים להפעלת המשרד בדירה.
עוד טוענים השכנים כי הדירה נועדה לשימוש של מגורים ולצורך שימוש זה הותקנו התשתיות בבניין ולכן אין לעשות שימושים אחרים בניגוד לייעוד הדירה והתכנון של התשתיות.
הדין עם מי?
תשובה
להבנת הדברים יוקדם בקצרה, בעבר המגורים המשותפים בעיר היו באופן של שותפות בחצר ובמבוי. החצר כללה מספר בתים פרטיים ושימשה את הדרים בבתים בלבד הן לצורך מעבר אל המבוי ורשות הרבים והן לצורך שימושים פרטיים יותר שלא נעשו בתוך הבית אך גם לא נעשו לעין העוברים והשבים ברשות הרבים.
המבוי כלל מספר חצרות שפתחן פנה אל המבוי והוא שימש בעיקר את הדרים בבתים שבחצרות הפתוחות למבוי ובדומה לרחוב של ימנו שמרכז בתוכו מספר בניינים וחצרות.
המבואות התחלקו לשני סוגים, מבוי שאיננו מפולש קרי מעין רחוב ללא מוצא אשר צידו אחד פתוח לרשות הרבים וצידו השני סגור, ומבוי המפולש שגם תחילתו וגם סופו היו פתוחים אל רשות הרבים באופן שהיה ניתן לעבור דרך המבוי מרשות הרבים אחת אל רשות הרבים האחרת.
חדר המדרגות והחצר המשותפת של ימנו דומים הן לחצר המשותפת של זמנם והן למבוי של זמנם שכן חדר המדרגות והחצר מאגדים בתוכם את הדירות של הבית המשותף [הבנוי בדרך כלל לגובה] ועל פי רוב חדר המדרגות משמש בעיקר לנתיב מעבר מהדירה הפרטית של רחובה של עיר אך מעת לעת נעשים בו גם שימושים מעט יותר צנועים שלא נעשים לעין העוברים ושבים ברחוב.
כמו כן, חדר המדרגות דומה גם למבוי של זמנם שכן חדר המדרגות הוא מקום ציבורי יותר אשר כל בעלי הדירות ובני משפחותיהם רשאים לעשות בו שימוש וכן רשאים לעשות בו שימוש גם זרים שאינם גרים בבניין כגון זר החפץ להגיע אל אחת מהדירות לביקור או מתן שירות וכדומה.
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חושן משפט הלכות נזקי שכנים סימן קנו סעיף א) "אחד מבני המבוי שאינו מפולש, וי"א דבמבוי אינם יכולים למחות ואין דינין אלו אמורים רק בחצר (טור וב"י בשם קצת הפוסקים), שבקש ליעשות רופא או אומן (פי' אומן להקיז דם) או גרדי (פי' גרדי אורג בגדים) או סופר שטרות או מלמד תינוקות לימוד שאינו של תורה בני המבוי מעכבין עליו, מפני שמרבה עליהם הנכנסים והיוצאים. ואפילו נתרצו לו כולם חוץ מאחד, אותו אחד מעכב עליו."
מפסק השולחן ערוך עולה כי בין אם את חדר המדרגות של ימנו יש להגדיר כחצר של זמנם ששימשה מספר בתים פרטיים [בדומה לחדר המדרגות של ימנו] ובין אם את חדר המדרגות של ימנו יש להגדיר כמבוי של זמנם כפי שהיה נהוג שמבוי אחד שימש מספר חצרות [בדומה לרחוב ללא מוצא של ימינו], הרי ששכנים בבית המשותף רשאים להתנגד לעשיית מעשה אומן בדירה הפרטית וזאת מחשש להפרעה המוגדרת בלשון השולחן ערוך כנזק של "ריבוי הנכנסים והיוצאים".
לאור האמור עולה לכאורה המסקנה כי בין אם חדר המדרגות יוגדר כחצר של זמנם או כמבוי של זמנם הרי שאין להפעיל משרד בדירה פרטית ללא הסכמת כל בעלי הדירות, שכן הפעלת עסק או משרד עשויים לגרום למטרדי רעש, היזק ראיה, לכלוך ובלאי של תשתיות הבניין [כגון מעלית], מטרדים המוגדרים כנזק של "ריבוי הנכנסים והיוצאים".
אומנם לדעת היש אומרים המובאת בשולחן ערוך ככל שאת חדר המדרגות של ימינו יש להגדיר כמבוי של זמנם הרי שאין השכנים רשאים להתנגד להפעלת מעשה אומן בדירה הפרטית ובעל הדירה רשאי להפעיל בדירתו משרד למרות ריבוי הנכנסים והיוצאים.
למרות האמור, במקרה שהפעלת המשרד איננה כרוכה בנכנסים ויוצאים מרובים, הרי שלכאורה יהיה ניתן להתיר את הפעלת המשרד בדירה הפרטית ולשכנים לא תעמוד הזכות להתנגד לכך.
היתר זה מובא בטור בשם הרמ"ה (חו"מ סי' קנו) "וכתב הרמ"ה דוקא בעלי אומנות וכיוצא בהן שאין קצבה לנכנסין ויוצאין דאין קביעות לכניסתם ויציאתם אבל אי בעי לאוגורי לכמה אינשי דדיירי ביה לא מצי מעכבי"
מדברי הרמ"ה עולה כי נזק ריבוי הנכנסים והיוצאים הינו דווקא כאשר הכניסה והיציאה נעשית ללא קצבה ובאופן תדיר, אך כניסה ויציאה מועטת שאיננה קבועה אין בכך איסור שכן לשיטת הרמ"ה אדם רשאי להשכיר את ביתו למספר שוכרים שממילא גם יעשו שימוש בחצר ובמבוי ולכן ניתן לומר שחלק מייעודי הבית הפרטי הוא גם לעשיית בו שימושים מסוימים למטרת פרנסה ככל שאין בכך כדי להפריע ולהזיק לשאר הדיירים [ולעניין הזכות להשכיר בית למספר שוכרים אין כאן המקום להאריך].
את שיטת הרמ"ה המובאת בטור פסק בשו"ת שבט הלוי (חלק ט סימן רצט) בעניין של הפעלת מרפאה בדירה פרטית לצורך פרנסתו של הרופא המתגורר בדירה [ומבלי להתייחס להיתר הפעלת מרפאה בדירה פרטית בנימוק שהריפוי הוא דבר מצווה]: "ובר מן דין למש"כ רבינו הרמ"ה ב"ב שם והובא בטור חו"מ סי' קנ"ו דדוקא בעלי אומנות וכיו"ב שאין קצבה לנכנסין ויוצאין, ואין קביעות לכניסתם ויציאתם וכו', והיינו שאין קביעות זמן לכניסתם אבל כהיום דמרפאות וכיו"ב עושים זמן קבוע שעת קבלתם, וכמעט רוב שעות מן היום ולילה אין מקבלים כלל, וגם המרפאה אז סגורה אין הכרח מן הדין שיהי' עוול בזה, ע"כ יראה לענ"ד דאם אין דבר חוץ מהרגיל בזה, יכולים לעשות כן כהלכה"
מן הדברים עולה כי דיירים בבית משותף רשאים להתנגד להפעלת משרד בדירה פרטית ככל שהפעילות במשרד כרוכה בריבוי נכנסים ויוצאים אך משרד שאופי פעילותו דומה למגורים ואינו גורם לריבוי נכנסים ויוצאים הרי שניתן לטעון כי שימוש זה הינו חלק משימושי המגורים ולבעלי הדירות לא תעמוד הזכות למנוע שימוש שאיננו מפריע לצורך פרנסה.
להשלמת הדברים יש להעיר כי יכולה לעלות טענה מצד השכנים שהפעלת משרד בדירה איננה תואמת את הייעוד התכנוני כפי שנקבע בהיתר הבניה שניתן לבניין ולדירה וממילא הם בעלי הדירות הסכימו לרכוש דירה בבניין ולהיות שותפים בו רק בהתאם לשימושים והייעודים בהיתר הבניה ואין לחרוג מכך.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com