שאלה
במסגרת הליכי המשא ומתן לרכישת דירה, הקונה ביקר בדירה מספר פעמים ובדק אותה כפי הבנתו שאיננה מקצועית ולא מצא סימנים מיוחדים המעידים על ליקוי בניה. נוכח זאת הקונה את הסכמתו לרכישה. במסגרת הסכם המכר נכתב שהקונה ביקר בדירה בדק אותה ולא מצא ליקוי הנראה לעין.
לאחר שהרוכש קיבל את החזקה בדירה והחל לעשות בה שימוש התגלו סימני רטיבות אשר העידו כי קיים ליקוי באחד מצינורות המים בדירה. בדיקה על ידי בעל מקצוע העלתה מסקנה כי הליקוי כבר קיים מזה זמן ועוד לפני שהקונה רכש את הדירה.
שבועות ארוכים לאחר שהתגלו סימני הרטיבות והתקבלה חוות הדעת המקצועית פנה רוכש הדירה אל המוכר בבקשה שיתקן את הליקוי שלפי חוות הדעת התרחש עוד לפני שהוא קנה את הדירה.
המוכר סירב לדרישת התיקון משני טעמים, ראשית טען המוכר כי הקונה הצהיר בהסכם המכר שהוא בדק את הדירה ולא נראו בה ליקויים, שנית טען המוכר כי לא לחינם הקונה התעכב מלפנות אליו שבועות ארוכים לאחר שהרטיבות התגלתה, שכן יש בכך ראיה שהקונה ויתר על הזכות לדרוש את התיקון ואולי הקונה אף נהג כך משום שבסתר ליבו הוא יודע שהרטיבות התרחשה רק לאחר רכישת הדירה.
נוכח סירוב המוכר לתיקון הנזילה, ביקש הקונה לבטל את העסקה שכן הוא איננו חפץ בדירה עם ליקויים וכי על המוכר להשיב לו את כספו בחזרה.
הדין עם מי?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סימן רלב סעיף ה) כי נזקים שניתן לתקן אותם אינם מהווים עילה לביטול רכישת דירה. השולחן ערוך מתייחס למקרה שבו רוכש דירה עדיין לא נכנס להתגורר בדירה ובטווח הזמן שבין תחילת העסקה לכניסת הרוכש לדירה, נגרמו נזקים של עקירת דלת, פירוק חלון וכדומה, ובשל הנזקים הרוכש מבקש לחזור בו ולבטל את העסקה.
במקרה זה פוסק השולחן ערוך (חו"מ סימן רלב סעיף ה) כי ככל שניתן לתקן את הנזקים הרי שאין לרוכש זכות לבטל את העסקה. ומבאר הרמ"א כי הסיבה שלא עומדת לרוכש זכות ביטול נובעת מכך שהמוכר התחייב לקונה למכור לו בית מוגדר "בית זה" וממילא ככל שהבית המובטח בעסקה עדיין קיים ורק קיימים בו נזקים הניתנים לתיקון הרי שהמוכר עומד בהתחייבותו למכירת הבית המוגדר בהסכם המכר ואין לקונה עילת ביטול.
בעניין זה מוסיף נתיבות המשפט (חו"מ סי' רלב סע"ק ז) לבאר כי ככל שהנזק הוא בהיקף גדול ויש להחליף מערכות שלימות של הדירה ממילא ניתן לומר כי הבית הוא כבר איננו אותו הבית שהרוכש קנה [וכפי שנהוג כיום בחוזי המכר להגדיר שהנכס נמכר במצב AS-IS] וממילא במקרה זה המוכר איננו עומד בהתחייבותו למכור בית מוגדר "בית זה" ולכן קמה לרוכש הזכות לבטל את העסקה בשל הפרת המוכר את התחייבותו למכירת בית "זה" – בית מוגדר וספציפי.
לאור האמור עולה, כי ככל שהליקוי שחולל את נזקי הרטיבות הוא משמעותי ויש להחליף מערכות שלימות של תשתיות בדירה הרי שעשויה לעמוד לקונה זכות לבטל את העסקה שכן אין זו הדירה שנמכרה לרוכש בהסכם המכר וממילא "פנים חדשות באו לכאן" כהגדרת נתיבות המשפט, אבל במקרה שהנזק הוא בהיקף קטן שתיקנו איננו בגדר "פנים חדשות" הרי שאין עומדת לקונה זכות ביטול, אלא על המוכר לתקן את הנזקים.
לעניין טענת המוכר, כי הקונה בדק את הדירה לפני הרכישה ואף בהסכם המכר נכתב כי הדירה נבדקה על ידי הקונה ולא נמצאו בה פגמים, כתבו הפוסקים (פתחי חושן קניינים פרק יג הערה ג) כי אין בהשתהות הקונה כדי להוות ויתור על הזכות לדרוש את תיקון הליקוי.
נימוק הפוסקים הוא שכן נפסק להלכה בשולחן ערוך (חו"מ סי' רלב סעי' ז) שויתור על זכות תיקון מתגבשת רק במקרה שהמוכר ציין באופן מפורש את מהות הליקוי והקונה הסכים באופן מפורש למחול על תיקונו, אבל אמירה כללית שהקונה מוותר על תיקון ליקויים, איננה לכשעצמה מוגדרת כוויתור על זכות ולכן על המוכר לתקן את הליקוי שעל פי חוות דעת המומחה התברר כי הוא התרחש בתקופה שהמוכר היה עדיין בעליה של הדירה.
לעניין טענת המוכר כי הרוכש התעכב שבועות ארוכים עד שפנה אליו בבקשה לתיקון הליקוי וממילא שיש בכך כדי ויתור על הזכות לדרוש את התיקון, כתבו הפוסקים (שו"ת מנחת יצחק ח"ז סי' קכז) כי שתיקה יכולה להיחשב כוויתור רק במקרה שהקונה מחזיק בזכות ביטול, אך הוא נמנע מסיבותיו שלו להודיע על מימוש זכות הביטול, וממילא במקרה זה שתיקת הקונה והמשך החזקתו בממכר מהווים ראיה כי הוא מחל על זכות הביטול, אבל במקרה שהקונה מחזיק רק בזכות של דרישה לתקן את הליקוי [ולא בזכות ביטול] הרי שעצם השתיקה לתקופת זמן והמשך השימוש בדירה אין בהם כדי להוות ראיה שהקונה מחל על זכות התיקון וכפי שכתב הפתחי תשובה (חו"מ רלב סע"ק א) בדיני אונאת מחיר כי במקרה שהמתאנה מחזיק רק בזכות לדרוש את דמי ההונאה בחזרה ולא בזכות של ביטול העסקה [כגון במקרה של אונאת שתות – שישית ממחיר השוק המקובל] הרי ששתיקתו והעיכוב של זמן מה בדרישת ההשבה איננה נחשבת כוויתר על הזכות לדרוש את השבת דמי ההונאה.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה
לתגובות stern1416@gmail.com