שאלה
משכיר דירה ביקש לעדכן את דמי השכירות ולהעלותם באמצע תקופת השכירות. טענת המשכיר לעדכון דמי השכירות היא כי נוכח עליית הריבית במשק ונוכח התייקרות החזר המשכנתא הרי שללא העדכון יהיה עליו להוסיף על דמי השכירות מכיסו הפרטי כדי לעמוד בתשלום החזר המשכנתא וממילא הוא עשוי להפסיד מידי חודש כסף.
עוד טוען המשכיר כי הוא אומנם מודע לכך שדרישת העדכון מגיעה באמצע תקופת השכירות אך ברור כי הוא לא השכיר את הדירה מלכתחילה על דעת שייגרמו לו נזקים, ולכן ככל שעשויים להיגרם לו הפסדים הרי שמותר לו להעלות את דמי השכירות.
מנגד טוען השוכר כי מאחר שהסכם השכירות איננו מאפשר את עדכון דמי השכירות באמצע תקופת ההסכם, הרי שהמשכיר הביא בחשבון את האפשרות והסיכון כי הריבית במשק תעלה וכי דמי השכירות לא יכסו באופן מלא את העלות החודשית של החזר המשכנתא ולכן אין למשכיר זכות לדרוש את עדכון דמי השכירות באמצע תקופת השכירות.
הדין עם מי ?
תשובה
נפסק להלכה בשולחן (חו"מ סימן שיב סעיף י) וכן פסק גם הרמ"א (חו"מ סימן שיב סעיף ט) כי במקרה שמשכיר ושוכר קבעו ביניהם תקופת שכירות קצובה מראש וכן הסכימו ביניהם את דמי השכירות, הרי שאין המשכיר רשאי לשנות את גובה דמי השכירות באמצע התקופה שנקבעה מראש.
נוכח האמור עולה המסקנה כי במקרה שערך הדירה עלה או במקרה שהריבית במשק עלתה, הרי שאין למשכיר זכות להעלות את דמי השכירות בניגוד למוסכם בין המשכיר והשוכר מראש.
למרות האמור יש פוסקים (שו"ת נודע ביהודה מהדורא קמא יו"ד סימן סט) הסוברים כי במקרה שקיימת "אומדנא גדולה" שהמשכיר לא היה מתקשר עם השוכר בהסכם שכירות, לו הוא היה יודע מראש על שינוי שעתיד להתרחש הרי שעומדת למשכיר הזכות לחזור כביכול למועד תחילת ההסכם ולשנות את דמי השכירות ולהלן יבואר עניין זה בקצרה.
תוספות במסכת כתובות (מז ע"ב ד"ה שלא) מבארים כי במקרה שאדם רכש מחברו בהמה שנמצאה לבסוף טריפה הרי שלא עומדת לקונה הזכות לבטל את העסקה מכוח הטענה שקיימת אומדנא (אומדן דעת) כי לו הוא היה יודע מראש שהבהמה טריפה הרי שהוא לא היה קונה את הבהמה.
הנימוק לכך הוא כי לצורך התגבשות עסקה נדרשת גם דעת קונה וגם בדעת מקנה [המוכר] וממילא ככל שברור שבעת ביצוע העסקה המוכר היה מסרב לתת לקונה זכות ביטול ככל שהבהמה תימצא בעתיד טריפה, ממילא ברי כי גם דעת הקונה במקרה זה היא לקחת סיכון ולקנות את הבהמה למרות החשש שמא היא תימצא טריפה.
המשנה למלך (הלכות זכיה ומתנה פרק ו הלכה א) מבאר כי שיטת התוספות בכתובות, מתייחסת רק למצבים בהם ביטול העסקה יביא להפסד של מי מהצדדים, כגון במקרה שהבהמה שנמצאה טריפה, הרי שביטול העסקה יביא את המוכר לידי הפסד ולכן סוברים התוספות שבמקרה כזה ככל שהצדדים לא סיכמו ביניהם מראש שקיימת זכות ביטול, הרי שאין באמצעות אומדן הדעת להעביר את הנזק מהקונה אל המקנה, אבל במקרה שביטול העסקה לא יביא לנזק, כגון במקרה של אדם המוכר נכסיו על דעת לעלות לארץ ישראל ובסופו של דבר נבצר ממנו לעלות לארץ, הרי שניתן להשיב את העסקה לקדמותה באופן שהקונה יקבל את כספו בחזרה והמוכר יקבל את נכסיו בחזרה ומבלי שייגרם למי מהצדדים נזק, במקרים מעין אלו סובר המשנה למלך כי מכוח אומדן דעת [כגון אומדן דעת של מכירה על דעת לעלות לארץ ישראל] ניתן לבטל את העסקה.
הנודע ביהודה מרחיב עוד יותר את זכות הביטול או שינוי ההסכם המקורי, וסובר כי גם התוספות במסכת כתובות יסכימו שבמקרים שבהם קיים אומדן דעת ברור [אומדנא גדולה] כי אחד מהצדדים לא היה מתקשר בעסקה ככל שהוא היה יודע מראש את התרחשות הנסיבות, הרי שקיימת לאותו צד זכות לבטל את העסקה.
הנודע ביהודה מבאר כי במקרה של קניית בהמה שנמצאה בסופו של דבר טריפה, הרי שלא עומדת לקונה זכות ביטול וזאת משום שמקובל שרוכשי בהמות לוקחים סיכון שהבהמה תימצא טריפה וכן רוכשי הבהמות מודעים לאפשרות שהבהמה תמות גם אם היא איננה טריפה, ולכן קיים אומדן דעת שהמוכר לא היה מסכים לתת לקונה זכות לביטול העסקה.
אבל במקרים אחרים שבהם קיימת אומדנא גדולה כי אם אחד מהצדדים היה יודע מראש את העבודות שהתרחשו בדיעבד הוא לא היה עושה את העסקה הרי שאודמן דעת זה יוצר זכות לבטל את העסקה או לשנות את ההסכם המקורי שכן יש להניח כי לו העובדות היו צפויות כבר בעת ביצוע העסקה הצדדים היו מסכימים האחד לשני לבטל או לשנות את העסקה במקרה שהנסיבות הללו תתרחשנה.
לאור האמור עולה כי לשיטת הנודע ביהודה ככל וקיימות נסיבות שביחס לצדדים תהיינה מוגדרות כ-"אומדנא גדולה" הרי שהמשכיר יהיה רשאי להעלות את דמי השכירות בשל העלאת הריבית והגדלת החזר המשכנתא החודשי.
הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.
לתגובות stern1416@gmail.com