האם ניתן לשלם פחות שכירות בשל תקלה בדירה המושכרת?

בשל תקלה במנגנון החימום החשמלי של דוד השמש נאלץ שוכר דירה לעשות שימוש במים קרים. שוכר הדירה פנה אל המשכיר והתריע בפניו על התקלה, אך המשכיר השתהה ורק לאחר מספר ימים נשלח טכנאי לתקן את התקלה. 

בשל התקלה והמחסור במים חמים השוכר הפחית בסוף החודש מתשלום דמי השכירות סכום מסוים וזאת בטענה כי הוא לא קיבל תמורה מלאה לדמי השכירות בשל המחסור במים חמים וכי לא יעלה על הדעת שהמשכיר יספק לו דירה למגורים שאין בה אפשרות לחמם מים למשך מספר ימים רצופים.

מנגד טוען המשכיר כי תקלות יכולות להתרחש וכי גם אם הדירה הייתה בבעלות השוכר הרי שתקלה מעין זו יכולה לקרות וממילא שאין להפחית מדמי השכירות בשל התקלה שאף תוקנה על חשבון המשכיר.

הדין עם מי ?

תשובה

הרמ"א (חו"מ סימן שכא סעיף ב) פוסק להלכה כי במקרה שאדם שכר שדה לצורך עיבוד חקלאי של גידולים הדורשים השקיה רציפה שאינם מסתפקים רק במי הגשמים [בית השלחין], אך בשלב מסוים המעיין שמספק את מי ההשקיה לשדה התייבש, הרי ששוכר השדה אינו צריך לשלם למשכיר דמי שכירות מלאים בשל התקלה במעיין.  

מן האמור עולה כי ככל שהמשכיר התרשל והתעכב מעבר לזמן הסביר לתיקון התקלה בדוד השמש, הרי שהשוכר רשאי להפחית מדמי השכירות בשל התקלה באי אספקת מים חמים. 

לכאורה חישוב הפחתת דמי השכירות נעשה באמצעות חישוב הפער שבין דמי שכירות לדירה עם דוד מים תקין ובין שווי דמי שכירות לדירה שאין בה אפשרות לאספקת מים חמים ואת פער השווי הנ"ל יש להכפיל בתקופה שבה דוד השמש סבל מהתקלה. 

כמו כן יש לומר כי בכל ליקוי אחר אשר אינו מאפשר מגורים סבירים בדירה המושכרת, כגון  מי גשמים החודרים לדירה וגורמים לנזילות או רטיבות בקירות וכדומה, הרי שהשוכר אינו חייב לשלם דמי שכירותמלאים לכל התקופה בה התרחשה התקלה. 

בנוסף לאמור, ככל והמשכיר מתעכב בתיקון התקלה [תקלה אשר המשכיר מחויב לתקנה בהתאם להסכם השכירות או בהתאם לדיני השכירות] הרי שהשוכר רשאי  לתקן את התקלה על חשבונו ולקזז את עלות התיקון מדמי השכירות החודשיים. 

ומבאר נתיבות המשפט (חו"מ סימן שיב סע"ק יא) כי זכות התיקון העצמית והזכות לקיזוז עלות התיקון מדמי השכירות נובעת מכך שדמי השכירות משועבדים לטובת זכות השכירות שכן דמי השכירות משולמים לטובת הזכות לעשות שימוש בדירה המושכרת וממילא שדמי השכירות משועבדים לכל צורך כדי לאפשר את השימוש הראוי בדירה לרבות הצורך לתיקון תקלות אשר המשכיר מחויב לתקן אותן. 

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה

לתגובות stern1416@gmail.com