אחריותם של מארגני קבוצות רכישה

סביר להניח כי כוונת מנהלי הקבוצה מחד וקבוצת הרוכשים או המשקיעים מאידך, היא לממש את תכנית הפרויקט ולבנות דירות מגורים או נכס אחר לטובת המשקיעים, תוך השאת רווחים או שכר טרחה למנהלים והיועצים השונים. בדרך כלל רווחי מנהלי הקבוצה ושכר טרחת היועצים ממומנים באמצעות כספי הרוכשים ופעמים שכרם משולם אף באמצעות הקנאת זכויות קנייניות בדירה או בשטח מסוים בפרויקט, בגין תשלומים אלו מצפים המשקיעים כי כל אחד מהמנהלים והיועצים יבצע את תפקידו כנדרש וזאת כדי שחברי הקבוצה יקבלו בסוף ההליך מוצר מוגמר בדמות דירה או נכס אחר.

היחסים המיוחדים בין חברי הקבוצה לצוות הניהולי מציבים את חברי הקבוצה ומנהליה גם תחת הגדרה של שולחים ושליחים, חברי הקבוצה אינם קונים במובן המקובל, אלא הם ממנים צוות יועצים ומנהלים אשר מתחייב לבצע עבורם שליחות מקצועית (עבודת פועל ) במגוון תחומים (שו"ת חתם סופר חו"מ סימן קעח) . לאור זאת יש לבחון את מתחם האחריות הממונית של שליח או פועל שלא מילא אחר חובתו ולא פעל על פי הסכמות הצדדים.

הפסדים ברורים שנגרמו מהתרשלותו של השליח או של הפועל אינם בהכרח יוצרים חובת פיצוי משום שקיימא לן גרמא בנזיקין פטור(בבא קמא דף ס ע"א). חובת פיצוי בגין נזק קמה במצבים בהם קיים יחס ישיר וברור בין הנזק לפעולת המזיק , כגון בסיטואציה בה אדם שבר את שעון חברו, במקרה זה קיימת זיקה ישירה בין מעשה המזיק לבין הנזק, הפעלת כוח על השעון הובילה ליצירת נזק, וממילא קמה לה חובת פיצוי. בדומה לכך אדם שזרק אבן על חלון בית חברו, קמה חובת פיצוי, משום שקיימת זיקה ישירה בין מעשה המזיק וכוחו לבין תוצאת הנזק. ככל שקיים פער גדול יותר בין מעשיו של המזיק לבין תוצאת הנזק, כך מצטמצמת חובת הפיצוי ועילת התביעה בגין הנזק, משום שגרמא בנזיקין פטור. למרות הכלל של גרמא בנזיקין פטור בסיטואציות מסוימות (שבעז"ה יפורטו במהלך השבועות הבאים) קמה חובת פיצוי גם בגין נזקים שאינם ישירים כגון במצבים המוגדרים כגרמי (גרמי הינו מצב נזיקי שיש בו אחריות תשלומים. הראשונים נחלקו בגדרי ההבחנה שבין גרמא לגרמי עיין ב"ב כב. ובש"ך חו"מ שפו סע"ק ד).

פיצוי על הפסד רווחים בגין אי עבודת השליח /הפועל

טענת פיצוי שכיחה עוסקת בהפסד רווחים צפוי, בכל אימת שמנהל קבוצה או מארגנה מתרשלים ואינם נוקטים בפעולות הנדרשות לקידום המיזם, טוענים חברי הקבוצה כי נגרמים להם נזקים בעקבות מניעת רווח עתידי. הפסד עתידי לכאורה יהיה מוגדר כנזק שאינו ישיר, ועל כן יש לבחון האם ניתן לתבוע את מארגן הקבוצה על הפסדי רווח עתידיים.

התוספתא (בבא מציעא פרק ד) דנה בפיצוי בגין הפרת חוזה השקעה בו סוכם כי מקבל הכסף ישקיע במיזמים עסקיים כראות עיניו, ובעתיד הרווחים יתחלקו בין המממן לאיש העסקים. בתוספתא נקבע כי אם מקבל הכסף התרשל וכלל לא השקיע את הכסף בעסקים, אין לבעל הממון עילת תביעה בבית הדין, אלא יש לו רק תרעומת על איש העסקים שנטע בו אשליות שווא ומנע ממנו רווחים עתידיים. (בנתיבות אור ביאר כי במקרה זה לא יהיה איסור לנטור בלב תרעומת על הפוגע, למרות שבאופן עקרוני מידה זו אסורה.) מתוך דברי התוספתא הסיק הירושלמי (בבא מציעא פרק ה הלכה ג) כי המבטל את כיס חברו – אדם שביטל רווח עתידי לחברו, לא ניתן להעמיד כנגדו תביעה בבית הדין ואין מעשהו גולש אל המישור הממוני הנזיקי.

דין זה אינו מוחלט, משום שבהמשך הסוגיא מביא הירושלמי דין נוסף שלכאורה מבוסס על רקע עובדתי דומ,ה אלא שבמקרה זה סובר הירושלמי שהפוגע חייב להעמיד פיצוי הולם על נזקי הרווח העתידי. הירושלמי אומר כי המבטל את שדה חברו – אריס אשר התחייב לעבד את שדה חברו תמורת חלקים מתנובת השדה, אך האריס התרשל וכלל לא עבד בשדה, בסיטואציה זו לבעל השדה קמה עילת תביעה כנגד האריס ויש על המתרשל לשלם את רווחי השדה העתידיים.

הראשונים עומדים על הסתירה שלכאורה עולה משני הדינים המובאים בירושלמי. הנימוקי יוסף ועוד ראשונים (בבא מציעא עמ' סא ע"ב בדפי הרי"ף, אור זרוע בבא מציעא פ"ט סי שלט, רמב"ן ב"מ עג ע"ב) סוברים כי באופן עקרוני הפסד רווח עתידי אינו מקים עילת תביעה, אלא שביחס לעבודה חקלאית קיימים יחסי ממוניים מיוחדים (נוהג שבין החקלאים או תקנה ספציפית לחקלאים) ומכוחם קמה לבעל השדה עילת תביעה כנגד האריס.

יש ראשונים הסוברים (מאירי ב"מ סח ע"ב, ראבי"ה סי תתקנז, ריטב"א ב"מ עג ע"ב , רשב"א ב"מ עג ע"ב ) כי עקרונית גרימת הפסדים עתידיים היא ברת תביעה, אלא שיש להבחין בין רמות שונות של ודאות הרווח הצפוי, ככל שהרווח הצפוי ודאי יותר, אזי עילת התביעה מתחזקת יותר, אך בסיטואציות בהן הרווח העתידי לוט בערפל, אזי לא ניתן לתבוע פיצוי בגינו.

הסבר זה דורש ליבון ובירור, לעיל ראינו כי חיוב נזיקי מתעורר רק כאשר קיים יחס ישיר בין מעשיו של המזיק לבין תוצאת הנזק, לאור זאת יש להבין מדוע האריס שלא עבד בשדה ולא עשה דבר מתחייב בפיצוי על רווח עתידי, הרי פגיעתו נגרמה באמצעות אי עשייה וממילא לא קיימת זיקה בין תוצאת הנזק לאריס.

שאלה זו עולה בדברי הראשונים וניתן לזהות שתי גישות מרכזיות בביאור סיבת החיוב. הריטב"א סובר כי חיוב הפיצוי נוצר מכוח דין ערב (עיין קידושין ז ע"א, שניתן לקדש אישה מדין ערב, משום שלהנאת האמון יש שווי ממוני וממילא ניתן ליצור הנאת אמון ולהשתמש בה ככסף) כפי שערב לחוב מחיל על עצמו התחייבות המבוססת על הנאת האמון שהמלווה נותן בו( תמורת הנאת האמון הערב מעניק התחייבות) כך גם האריס או איש העסקים שקיבל לידיו כסף להשקעה, נהנה מאמון וממילא הוא פורש הגנה בדמות התחייבות לפיצוי רווח עתידי. הרשב"א סובר כי פיצוי רווח עתידי היא תקנה מיוחדת שחכמים הנהיגו, למרות שע"פ דיני הממון הבוחנים זיקת פגיעה, לא נוצר חיוב.

כאמור לעיל עילת התביעה קמה רק במקרים בהם קיימת ודאות גבוהה לרווח עתידי, לאור זאת פסק החתם סופר ( שו"ת חו"מ סי' קעח) כי יש לחייב מזיק רווח עתידי בפיצוי מכוח הנאת האמון שמעניקים לאחראי על הרווח העתידי וכן מכוח הודאות הגבוהה של היווצרות הרווח העתידי.

למרות דברי החתם סופר כתב החזון איש (בבא קמא סי' כב ) כי לא ברור כיצד ניתן לקבוע ודאות רווח עתידי בעסקים משום שהפעילות העסקית מעצם טבעה טומנת בחובה סיכונים רבים והיא אף מתאפיינת בהתפתחויות בלתי צפויות אשר מערערות את ודאות הרווח הצפוי, לכן ניתן לחייב בפיצוי רווח עתידי בחוזי שכירות או בחקלאי (אריס) וכדומה אשר בדרך כלל ניתן לקבוע בהם את הצפי העתידי ,אך בעסקאות אחרות שיש בהן רכיבי סיכון אין לחייב בהם בפיצוי רווח עתידי.

לאור הדברים עולה כי עילת תביעה בגין הפסד רווח עתידי תהיה מושפעת מרמת וודאות הרווח ומהיקף הסיכונים שבעסקה.

בעז"ה בשבוע הבא נרחיב את הדיון למצבים נוספים בהם מארגן הקבוצה נושא באחריות ממונית.

הדברים נכתבו לעיון ולימוד ואין בהם הוראת הלכה למעשה.

לתגובות stern1416@gmail.com