לקחת משכנתא עכשיו או לחכות? לקנות עכשיו או שבעוד שנה יירדו המחירים? זו שאלת השאלות שאנשים שואלים את עצמם מאז שאני זוכר את עצמי. מצד אחד אולי אם נחכה הריביות ירדו, אולי מחירי הדיור יתמתנו? אולי יהיו עוד היצע של מחיר למשתכן? מצד שני, יתכן שמחירי הדירות רק יתייקרו, הריביות רק יעלו, ועדיף לתפוס את הרכבת לפני שהיא מאבדת לגמרי את המסילות?
ננסה לחזות את העתיד.
ריביות
אמנם יקרות עכשיו. הסיבה לייקור הריביות מצד בנק ישראל היא בעיקר כדי למתן את האינפלציה, ולהכניס את המדד חזרה ליעד של בנק ישראל. האם זה יעלה ללא סוף? התשובה היא, לא! בניגוד למחירי הדיור שיש להן מגמת עלייה רציפה זה עשרות שנים, הרי הריבית תמיד עולה ויורדת ויש לה 2 כיוונים לכל אורך ההיסטוריה. לפי תחזיות האנליסטים של בנק ישראל, הרי בשנה הקרובה הריביות ימשיכו לעלות לפחות בעוד אחוז שלם. אך לאחר מכן הריביות צפויות לחזור ולרדת.
מחירי הדיור
הלוואי והייתי יכול לבשר טובות. אבל הצפי המיידי, על כל הצער, הוא להמשך עליות לפחות בשנה הקרובה, וגם לאחר מכן המחירים לכל היותר יתמתנו אך לא ירדו. הסיבה היא מכיוון שיש מחסור של כ200 אלף דירות בישראל, וקצב שחרור הקרקעות עומד על כ70 יחידות בממוצע לשנה. הליכי התכנון לוקחים בין 5 ל7 שנים במקרים הפשוטים. כך שגם אם תוקם ממשלה יציבה וגם אם תשקיע את כל מאמציה בשחרור קרקעות וחסמים, עדיין לא צפוי ירידה במחירי הדיור בשנים הקרובות.
דירות בהנחה ומחיר למשתכן
נכון לתקופה זו הפער בין כמות הזכאים לבין כמות הדירות המוצעות בהנחה הוא חסר תקדים, רק כ2% מהזכאים מקבלים דירה בהנחה. כך שלפחות בטווח הקרוב אין מה לבנות על זה יותר מידי.
- -
אז מה תכלס? אני סבור שאין מה לעמוד על הגדר. צריך לקנות דירות ולקחת משכנתאות. אמנם לא זול לקנות כרגע וגם הריביות יקרות. אבל ישיבה על הגדר לא צפויה להביא איזה בשורה טובה יותר בטווח של השנה הקרובה. כמובן שעדיף משמעותית לקנות דירה בהנחה, אבל אם זה לא מציאותי, וניתן לעמוד בהחזרי המשכנתה, יש לקנות.
אני ממליץ לבדוק אופציה לוותר על הלוקסוס של מרכז הארץ ולקנות בפריפריה, יש הזדמנויות בפריפריה לעתים יותר במרכז, התשואה יותר גבוהה ומחירי הדירות יותר שפויים, כמובן.
ובאשר לריביות אני ממליץ בתקופה זו לקחת משכנתאות רק במסלולים ובתמהילים שניתן יהיה למחזר בהזדמנות הראשונה במינימום קנסות. יש שיטות מיוחדות שמומחי משכנתאות יודעים לתכנן אותן בצורה מקצועית. המשכנתה אמנם כרגע יקרה, אבל אם ניתן יהיה למחזר אותה ללא קנס (או במינימום קנס) כאשר הריביות ירדו, הרי זה תשלום קטן יחסית לעומת הנזק שעלול להיווצר מעליית מחירי הדיור באותה התקופה.
לסיכום:
1. קנו דירות עכשיו.
2. קנו דירות בפריפריה.
3. תכננו את המשכנתה בצורה מיטבית ומותאמת למיחזור.
• הכותב הוא שמאי מקרקעין ומנכ"ל 'הכוורת' מרכז מקצועי לנדל"ן