שו"ת מקרקעין: אתם שאלתם, המומחה עונה

פלישה לרכוש משותף בבניין הציבורי

שאלה: עו"ד תעיזי שלום. אני מתגורר בבניין משותף, בקומת הקרקע של הבניין היה עד לפני כחצי שנה מעיין לובי גדול ששימש במשך השנים כחניון לאופניים, עגלות וכדומה, ולעת מצוא גם מקום משחק לילדי הבניין. לפני כחצי שנה פלש השכן שלי, דייר קומת הקרקע, לחלל המדובר, סגר אותו בקירות גבס והפך אותו למחסן הפרטי שלו, תוך כדי השארת מעבר צר בלבד לדיירי הבניין. שאלתי היא מהם האמצעים העומדים לרשות ועד הבית ודיירי הבניין בכדי להחזיר את המצב לקדמותו (יש לציין כי השכן הפולש גר בקומת הקרקע ובצמידות לשטח אליו פלש).

ברוך ג´, אלעד

תשובה: ראשית, ברצוני לציין כי בהנחה שהשטח אליו פלש השכן הוא רכוש משותף (הנחה הסבירה ביותר בנסיבות העניין) עומדות בפניכם שתי חלופות מרכזיות: האחת, פנייה למפקח על הבתים המשותפים או פניה לבית משפט השלום במחוז המדובר.

חוק המקרקעין קובע, כי הרכוש המשותף כולל את כל חלקי הבית המשותף מלבד החלקים הרשומים כדירות. ככלל הרכוש המשותף כולל את הקרקע, הגג (בהנחה כי לא הוצמדו מלכתחילה לדירות מסויימות) הקירות החיצוניים, חדרי המדרגות, המעליות והמקלטים וכו´.

החוק מוסיף וקובע, כי בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. המשמעות היא כי בשלב הראשון יש לבחון האם החלל אליו פלש הדייר מהווה רכוש משותף כהגדרתו בחוק. במידה והתשובה חיובית, והדייר אינו מוכן לפנות את השטח אליו פלש, או אז ניתן לפנות הן למפקח על הבתים המשותפים והן, לחילופין, לבית משפט השלום, בכדי לקבל סעד משפטי שעיקרו יהיה כמובן השבת המצב לקדמותו. זאת ועוד, המגמה של בית המשפט בשנים האחרונות היא להטיל דמי שימוש ראויים על הדייר הפולש בהתאם לתקופה בה החזיק ברכוש המשותף בניגוד לחוק ובניגוד למוסכם.

עוד חשוב לציין כי מגורי השכן בקומת הקרקע אינם מקנים לו זכויות יתרות, וכל עוד מוגדרת הקרקע אליה פלש השכן ברישומי תשריט הבניין כרכוש משותף, כל פלישה או בנייה עליה ללא הסכמת כל בעלי הדירות בבנין, מנוגדת לחוק.

פינוי שוכר בעייתי-הליכים חדשים

סוגיה משפטית שכבר שנים לא יורדת מסדר היום המשפטי והציבורי, היא פינוי שוכר דירה אשר מסרב לעזוב את הדירה. עד לפני שנים לא מעטות הייתה החקיקה בעניין זה מסורבלת ובעלת גוון סוציאליסטי מובהק שנועד בעיקרו להגן על האוכלוסיות החלשות. דא עקא, שוכרים רבים ניצלו את המצב והפסיקו לשלם את דמי השכירות ביודעם כי הליך פינויים מן הדירה עלול להימשך מספר שנים, דבר אשר הביא לנזק כלכלי עצום, ולמטרד גדול לבעלי הדירות.

בעקבות כך שונה בשנת 2008 החוק, וכיום קיימות הוראות חוק בסדר הדין האזרחי המייעלות את ההליך לפינוי דייר סורר מן הדירה השכורה.

ההליך החדש שעוגן בחוק נקרא ´תביעה לפינוי מושכר´, ובניגוד למקובל בתביעה רגילה, כאן יש לצרף כבר בשלב הגשת כתב התביעה לפינוי המושכר, כל ראיה, תצהירי עדות ראשית וחוות דעת המבססות את טענת המשכיר.

על השוכר להגיב לכתב התביעה בתוך 30 יום מיום המצאת התביעה לפינוי מושכר לידיו.

לאחר 30 יום, במידה והשוכר בוחר שלא להגיש כתב הגנה כנגד כתב התביעה, יכול המשכיר, הלא הוא התובע, לבקש מבית המשפט לפסוק את דינו בהיעדר הגנה.

במידה והשוכר מגיש כתב הגנה, על בית המשפט לקיים דיון בתוך 30 יום מן היום האחרון בו יכול השוכר להגיש את כתב הגנתו.

כך שלפחות תיאורטית מרגע הגשת התביעה ועד לדיון בעניין, אמורים לחלוף רק כ-60 יום, שזהו זמן קצר בהרבה מהליך הדיוני בתובענה רגילה.

את הדיון עצמו על בית המשפט לסיים, למעט במקרים חריגים, בו ביום, בהכרעה לכאן או לכאן קרי: האם על השוכר לפנות את הדירה באופן מיידי, או שיש באפשרותו להישאר בדירה.

החיסרון בהליך החדש הוא אי היכולת לשלב בתביעה לפינוי מושכר´ אלמנטים נוספים כגון תביעה כספית לדמי שכירות או תביעות כספיות אחרות כנגד השוכר. בתביעה לפינוי מושכר הסעד היחיד אותו ניתן לבקש מבית המשפט הוא פינויו של השוכר ותו לא. באם המשכיר מעוניין לתבוע סעדים נוספים מן השוכר, עליו לפתוח הליך משפטי נפרד בו יוכל לתבוע אותם.

הבחירה בהליך התביעה לפינוי מושכר הינה אופציה אפשרית עבור משכירי הדירות, אך אינה בלעדית, ובעל דירה רשאי עדיין לתבוע בשיטה הישנה שלמרות חסרונותיה, יתרונה המשמעותי הוא בכך שניתן לשלב בתוכה את כלל התביעות הכספיות כנגד השוכר.

עורך דין משותף בעסקת מכר

שאלה נפוצה שעלתה מספר פעמים על ידי הקוראים היא האם מומלץ לי כקונה או כמוכר לפנות לעו"ד אחד שייצג ויטפל בשני הצדדים לעסקה במקביל, על מנת לחסוך בעלויות, או שמא בגלל חשיבות העסקה מומלץ לכל צד לעסקה לשכור את שירותיו של עו"ד שימור ויגן על האינטרסים שלו. כמו כן האם ישנו הבדל בין רכישת דירה מקבלן לרכישת דירה מיד שנייה בהקשר זה.

נתחיל ברכישת דירה מקבלן, במקרה זה כללי האתיקה אוסרים על עו"ד המייצג את הקבלן לייצג גם את רוכשי הדירות מחשש לניגוד אינטרסים. החריג היחיד במקרה זה הוא הטיפול ברישום הדירה בטאבו, שכן במקרה זה יכול הרוכש להיות מיוצג על ידי עורך דינו של הקבלן ואף לשלם לו שכר טרחה על שירות זה.

בעסקת מכר רגילה של דירה מיד שניה, אין כל מניעה כי עו"ד אחד יטפל בהסכם המכר מטעם שני הצדדים. הדבר מייעל את ההליך וחוסך בעלויות בדרך כלל. מצד שני, אם תיווצר מחלוקת ואחד הצדדים לא יעמוד בתנאי ההסכם שהושג, יהיה העו"ד מנוע מלייצג את אחד הצדדים בהליך. זאת ועוד, חשוב לוודא כי העו"ד המוצע על ידי הצד השני יעמוד גם על האינטרסים שלנו, ולכן המלצתנו במקרה של עסקה מורכבת, ובפרט כשאתה בעמדת הקונה, היא שיהיה לצידך עו"ד שיעמוד על האינטרסים והזכויות שלך עד להעברת הזכויות באופן מלא, ורישומן בטאבו.

מדור זה מהווה שירות לציבור ונועד להעשרת הציבור בתחום דיני המקרקעין. אין האמור במדור זה מהווה תחליף לייעוץ או ייצוג משפטי הולם ואין לראות באמור בו ייעוץ או ייצוג משפטי אישי מכל סוג שהוא .כל העושה שימוש במידע עושה זאת על אחריותו בלבד.

שאלות ניתן להפנות לעו"ד ישראל תעיזי למייל law773@gmail.com

או למשרדנו אסולין תעיזי ושות´ משרד עורכי דין וגישור

רחוב הרצל 84 רמלה, טל-089246957פקס 08-9220783.