1. האיש מאחורי המיזם
הרב שמואל טירר מוכר לכולנו כבעלי חברת שמש רכבים. החברה שהביאה לעולם הרכב את השיטה המהפכנית החדשה לפיה כמו שאפשר להנות מזרם חשמל בבית בלי לרכוש תחנת כוח, כך אפשר לשלם דמי שימוש על הרכב בלי לרכוש את הרכב עצמו.
"כפי שהבאנו בשורה חדשה לענף הרכב, אנו מביאים בשורה חדשה לעולם ההשקעה בנדל"ן", אומר הרב טירר, המחזיק בניסיון רב בתחום הנדל"ן והפיננסים. "לפני מספר שנים רכשתי בעצמי כהשקעה אישית קומת משרדים ברחוב כנפי נשרים בירושלים. גיליתי שזו עסקה מצוינת. אתה לא עושה כלום, והכסף נכנס לחשבון כל חודש. עם הזמן, באו אלי חברים ומכרים שהצליחו לאגור סכומי כסף בצד, וביקשו שאסדר להם עסקה דומה. עכשיו נוצרה הזדמנות כזו, המאפשרת לכל אדם עם הון עצמי, גם נמוך יחסית, לבצע השקעה במיקום מבוקש ובתנאים מצוינים שתניב בעז"ה תשואה מאד גבוהה וללא סיכונים".
-
קהל היעד
"יש שתי אוכלוסיות בארץ שמחפשות תשואה גבוהה על הכסף לא בגלל אהבת כסף - אלא בגלל החיים עצמם. האוכלוסייה הראשונה היא פנסיונרים שקיבלו סכום גדול מקופת הפנסיה עם הפרישה, ועליהם לחיות מהסכום הזה את שארית חייהם בכבוד. האוכלוסייה השנייה היא אברכים צעירים שמתחתנים, ולהורים אין כסף לקנות להם דירה בבני ברק או בירושלים או בבית שמש, אז הם נותנים להם 150-200 אלף שקל ואומרים להם 'תבנו לכם את העתיד שלכם עם זה'".
-
החלופות והחסרונות
"כמובן שאפשר ללכת עם הסכום הזה לבנק, ולקבל ריבית של פחות מאחוז. אבל זו לא אפשרות רלוונטית אם אתם רוצים להתחיל לבנות לכם עתיד. אפשר גם להשקיע במניות מאד סולידיות, אך אז התשואה תהיה נמוכה בהתאם, בין 3 ל – 4 אחוז, שגם מתוכם, 25 אחוזים ילכו על דמי ניהול לקרן המנהלת את ההשקעה. השקעה במניות לא סולידיות כמובן לא באה בחשבון שכן אנחנו לא רוצים להכניס את הקרן לסיכון".
-
המצב הקיים
"במסע החיפושים אחר השקעה שבה הקרן לא בסיכון, ויחד עם זאת מניבה תשואה גבוהה, רוב האנשים עד היום בחרו באפשרות של רכישת דירה בפריפריה - באר שבע, ירוחם, קרית אתא, קרית ביאליק, עפולה ועוד. על דירה שמחירה סביב 600 אלף שקל תקבלו שכירות שנעה סביב 2000 שקל בחודש, שזה אומר 25 אלף שקל לשנה, ובמצב הטוב ארבעה אחוזי תשואה לפני שמביאים בחשבון את החזרי המשכנתא. וזו לא השקעה נטולת סיכון: הסיכון הוא שהאוכלוסייה שמתגוררת באותם אזורים היא מהשכבות הנמוכות, אוכלוסייה קשת יום, ולא תמיד קל לגבות את שכר הדירה. לפנות דייר סרבן מדירה מושכרת הוא תהליך משפטי ארך ומתיש, וזה עוד לפני שמדברים על שיקום הנכס במצב כזה כדי להפוך את הדירה שוב לראויה למגורים".
-
הצורך והפתרון
"חזרנו לנקודת ההתחלה: היכן אפשר להפקיד את הכסף באפיק בטוח, לקבל תשואה גבוהה של תשעה –עשרה אחוזים ויותר, בלי לסכן את הקרן. אנחנו מצאנו את הפתרון: השקעה בטוחה, שוכרים איכותיים, נכס שרשום על שמכם בטאבו, והשווי שלו ידוע ויכול רק לעלות מכאן".
-
הכירו את השוק
"קיים היום שוק גדול מאד של אנשים שצריכים משרדים קטנים, לאיש אחד או מקסימום לשניים. אם זה רופאים, רואי חשבון, עורכי דין, אדריכלים, שמאים, יזמי היי טק, אמנים וכדומה. כיום, יש לאותם אנשים שני סוגי פתרונות. יש פתרונות מוכרים מהסוג של WeWork, מתחמי עבודה משותפים שבהם השוכר אינו מקבל פינה משלו, אלא מנוי במשרד בגודל של כמה עשרות או מאות מ"ר, עם חדרי ישיבות, כורסאות, עמדות מחשב ופינות עבודה שעומדות לשימוש המנויים על בסיס מקום פנוי, אך ללא כל מרחב אישי קבוע".
"במקום כזה אתה יכול לעבוד אבל לא הרבה יותר מזה. כמו לקיים פגישות בבית קפה. יש אנשים שזה עונה על הצורך שלהם, אבל רוב בעלי המקצועות החופשיים הזקוקים למשרד לא גדול מחפשים את המקום הקבוע והפרטיות שלהם, והפרויקט שאנו עוסקים בו מתמקד בפתרון הזה. מגדל משרדים בו לכל שוכר יש משרד פרטי משלו, כשהמתחמים המשותפים כוללים שירותים שאין צורך שיהיו בכל משרד, כמו חדר ישיבות מפואר ומאובזר, מטבח מאובזר, עמדת מזכירות, פינת המתנה וכדומה, המשותפים לקומת המשרדים. זה שילוב שמציע פרטיות לצד ניצול מקסימלי של השטח היקר".
-
הלוקיישן
"המקום בו קיימת מצוקת משרדים בהיקף הכי גדול בארץ הוא ירושלים. אם באזור המרכז יש למשל את מתחם בי בי סי, או את מתחם דרך השלום בתל אביב, שם נבנו בשנים האחרונות מאות אלפי מ"ר, הרי שבירושלים בעשור האחרון כמעט לא נבנו מגדלי משרדים, והמצוקה הגיעה לרמה כזו שראש העיר משה ליאון, כאשר הוא נשאל ביום ירושלים האחרון מה המתנה הכי גדולה שהוא יכול להביא לתושבי העיר, הכריז כי הוא הולך לקדם בניה של מיליון מ"ר למשרדים בכניסה לעיר.
"כל מי שבקי מעט בענף התכנון והבניה יודע שמהרגע שחלום כזה מוכרז בחגיגיות ועד שהוא הופך למציאות חולף לפחות עשור ואפילו עשור וחצי. לכן, כל מי שיש לו משרד בבניין משרדים בירושלים, מצליח להשכיר אותו בקלות, ואנשים עוד עומדים בתור כדי לשכור".
-
הפרויקט
"הפרויקט שאנחנו מדברים עליו הוא רכישת משרד במגדל משרדים שכבר קיבל היתר בניה, והליך בנייתו כבר החל. הוא ממוקם בשכונת גבעת שאול, בצמוד לציר הרכבת הקלה שהולכת לעבור במקום. מדובר במגדל מודרני וחדיש, בן 18 קומות, בו יוקמו מגוון רחב של משרדים. ההשקעה בפרויקט מיועדת לכל אדם המחזיק בהון עצמי מינימלי של בין 150 ל – 200 אלף שקל, עליו מוסיפים מימון בנקאי.
"ומה לגבי התשואה? המשרד הכי זול במתחם נמכר תמורת 300 אלף שקל, כאשר דמי השכירות שמתקבלים הינם כ-2800 שקל בחודש וכ – 32 אלף שקל בשנה ליחידת משרד. זוהי תשואה מרשימה מאד של תשעה אחוזים על כל הכסף, ותשואה גבוהה בהרבה על החלק של ההון העצמי.
-
העסקה
"כמה הון עצמי נדרש? אנחנו, יזמי הפרויקט, הגענו להסכם עם הבנק המלווה שמוכן להעמיד מימון על 50 אחוז ממחיר המשרד, כך שמספיקים 150 אלף שקל כהון עצמי כדי להפוך לבעלים של משרד במגדל. במילים אחרות – וזה החלק המדהים - אתה קונה מהבנק כסף להשקעה בריבית של שלושה אחוזים, ועושה עליו תשעה אחוזים. כך שהתשואה על ההון העצמי היא תשעה אחוזים נטו, ועל ההון מהבנק עוד שישה אחוזים נטו.
"כל רוכש שקונה נכס בבניין מקבל כמובן רישום מלא בטאבו על החלק שהוא קנה. את הפרויקט מלווה משרד עורכי הדין מצנר גולדשטיין רבי (MGR) ומשרד רואה החשבון רוזנבלום ושות'. הפרויקט הוא בליווי בנקאי מלא של בנק לאומי, וכל רוכש מקבל ערבות על פי חוק מכר. כל עיכוב באיכלוס מזכה את הרוכש במלוא דמי השכירות על פי הוראות חוק המכר.
-
השורה התחתונה
"אם נסכם בקצרה את יתרונות ההצעה המדהימה: המשקיע רוכש נכס בישראל ולא בחו"ל, עם רישום מלא בטאבו, תשואה גבוהה מאד על הכסף ביחס לתשואה על דירות מגורים, ומדובר בנכס משרדי בירושלים, עיר שבה מחירי הנכסים עולים וצפויים להמשיך לעלות. מצוקת המשרדים בירושלים גורמת לכך שאין סיטואציה שהנכס יעמוד ריק.
"מטבע הדברים, בכל פרויקט כזה יש את המשרדים המבוקשים יותר, אלה הפונים לנוף המרהיב של הרי ירושלים, שדמי השכירות עליהם יהיו גבוהים יותר. מי שיקדים וירכוש משרד בפרויקט בשלב הנוכחי יוכל לבחור לוקיישנים אטרקטיביים שישתלמו לו בהמשך. אנו ממליצים לערוך סקר שוק בכל מאגרי המידע הזמינים כדי ללמוד יותר על השוק המשרדי בירושלים בו אנו עוסקים, כדי להבין את גודל הפוטנציאל, ואת המחיר המבוקש כיום למ"ר משרדי בעיר. תבדקו, תעשו את החישוב שלכם ובעז"ה תגיעו להחלטה הנכונה. בהצלחה!".