אחת התוכניות החמות והמדוברות ביותר בתחום תוספות הבניה היא תמ"א 38 (=תכנית מתאר ארצית 38). הראציונל העומד במרכזה של תכנית זו והופך אותה לכה חמה ומדוברת הוא קבלת תוספת בניה ללא שבעל הנכס משקיע לצורך זה מהונו הפרטי.
בטור זה ובטורים הבאים אחריו אנסה להנגיש ולו במעט את מטרותיה, פרטיה, מעלותיה וחסרונותיה, סיכויה וסיכוניה של תמ"א 38, למען ידע וישכיל הבא בשעריה, בעומד לפניו.
הרקע לתוכנית
כידוע יושבת ארץ ישראל על השבר הסורי-אפריקאי החוצה את ישראל לאורכה, מרמת הגולן בצפון ועד אילת בדרום, עבור דרך בקעת הירדן, ים המלח, והערבה. הישיבה על השבר הסורי אפריקאי גורמת לכך שארץ ישראל נמצאת בדרגת סיכון גבוהה לרעידות אדמה. ואכן סטטיסטית אחת ל-70-100 שנה מתרחשת בארץ ישראל רעידת אדמה חזקה.
עד שנות ה-60 במאה העשרים לא היו הנחיות הנוגעות לרעידות אדמה בתקנים הישראליים. בשנות ה-60 ועד 1975 נקבעו הנחיות בהיקף מצומצם ביותר. בין 1975 ל-1995 נקבעו הנחיות מפורטות למדי. וב- 1995 התפרסם תקן מפורט ומעודכן.הורתה של תמ"א 38 נבעה מהצורך בקביעת תקן לחיזוק המבנים שנבנו ללא תקן בניה מספק באופן שימנע קריסת מבנים בעת רעידת אדמה.
מטרת התוכנית
מטרת תמ"א 38 לעודד את בעלי הנכסים להתאים את המבנה שבבעלותם לסטנדרט עמידות גבוה יותר שיעמוד בפני רעידות אדמה וזאת ע"י חיזוק הבנין ותשתיותיו.
בתמורה לכך, מקנה התוכנית זכויות בניה מעבר לזכויות הרגילות שנקבעו מכח התב"ע (=תכנית בנין עיר) או מכח תכנית המתאר החלה במקום, באופן שתוספת הזכויות מעודדת יזמים להתחייב לחזק את המבנה על חשבונם גם במקרים בהם בעלי הנכס אינם בעלי אמצעים המאפשרים להם לחזקו.
מועדים חשובים לביצוע פרויקט תמ"א 38
בהוראות תחולת התוכנית נקבע כי מבנים אשר הוקמו לפני 1 ינואר 1980, זכאים להכלל בתוכנית (בתנאי שלא נבנו ע"פ תקן 413). יש להדגיש כי מבנים רבים אשר הוקמו לאחר ה-1 ינואר 1980 אינם עומדים בתקן לעמידות בפני רעידות אדמה, אך למרות זאת הם אינם נכללים בהטבות אשר מקנה תמ"א 38. כיום ישנם דיונים (תיקון 4 לתמ"א 38) להכללת מבנים שנבנו לאחר ה-1 ינואר 1980 אך קודם לשנת 1992 - מועד קביעת חובת הקמת ממ"ד (=מרחב מיגון דירתי) בדירות, בכדי לתת מענה חיזוקי למבנים שאינם עמידים בפני רעידות אדמה.
הכללת המבנים האמורים בהוראות תכנית החיזוק וקבלת התנאים המקלים מותנית בכך שבמבנים אלו לא בוצעו תוספות בניה שההיתר בגינם התקבל לאחר התאריך 18 מאי 2005.
הזכויות אותן מקנה התוכנית
לצורך חיזוק המבנה מקנה התוכנית זכויות בניה בסדר גודל של עד 25 מ"ר ברוטו לכל יחידת דיור במבנה המיועד לחיזוק, הכוללים בתוכם גם בנית ממ"ד. מעבר לכך מאפשרת התוכנית על פי רוב גם תוספת מרפסות, מעלית, החלפת תשתיות, שיפוץ השטחים המשותפים ושיפור חזות הבנין.
היזם הנוטל על חשבונו ואחריותו את חיזוק ושיפור הבנין מקבל בתמורה זכויות לדירות חדשות נוספות, אשר נמכרות על ידו ומהם ממציא הוא את רווחיו (מעין עיסקת קומבינציה). הזכויות לדירות אלו מתקבלות ע"פ רוב בסדר גודל שבין קומה לשתיים וחצי קומות נוספות הנבנות על גג הבנין, וכשהדבר מתאפשר אף בסגירת קומה מפולשת (=קומת עמודים) ובהרחבה לצדדים.
כמות הקומות ומספר הדירות אותם מקבל היזם בתמורה, תלויות במספר פרמטרים, בהם: אופן חיזוק הבנין (חיזוק הנדסי מלא או חלקי), מספר הקומות ו/או הדירות הקיימות בבנין קודם חיזוקו, מיקום הבנין (לדוגמא: שכונה בעיר ההיסטורית או החדשה בירושלים), אופי הבנין, האם הוא מיועד לשימור (בנינים בעלי מאפייני בניה ייחודיים-ארכיטקטונית ו/או בעלי רקע היסטורי) ועוד.
תיקונים לחוק
עד היום התקבלו 3 תיקונים לחוק (כשכיום נבחן גם התיקון הרביעי).
תיקון 1 שהתקבל בשנת 2007 הבהיר את היחסים שבין הוראות תמ"א 38 לתכניות תב"ע קיימות.
תיקון 2 שהתקבל בשנת 2010 נוגע לאפשרות להרוס ולבנות בניין מחדש מכוח התכנית (תמ"א 38/2 הריסה ובנייה מחדש).
תיקון 3 שהתקבל בשנת 2013 אפשר את הרחבת זכויות הבניה מקומה אחת לעד 2 וחצי קומות.
תיקון 4 עדיין לא התקבל, אך הוא בשלבי הכנה. תיקון זה נועד לעודד ביצוע תמ"א 38 על מבני ציבור ובאזורי הפריפריה, וכפי שציינתי לעיל, יתכן שהתיקון יחיל את התכנית גם על בניינים לא ממוגנים שקיבלו היתר בין ה-1 בינואר 1980 לשנת 1992.
מלבד תיקונים אלו קיים פרויקט "פינוי בינוי" עליו נרחיב בעז"ה בטור הבא.
בטורינו הבאים נשתדל לפרט בעז"ה גם את נושאי: הסכמת בעלי הדירות, תמ"א למול תב"ע, מעלות התוכנית לעומת חסרונותיה, הסיכונים אותם עלינו לקחת בחשבון טרם התקשרותינו עם יזם, ומה הן ההערכויות המקדמיות והתרופות למניעתם.
אין בטור זה משום מתן ייעוץ או המלצה
לבניה במסגרת תמ"א 38 ו/או במסגרת כלשהי
שאלות לרב מיכאל מלכיאלי בענייני תכנון ובניה ניתן להפנות במייל בלבד לכתובת: mm@jerusalem.muni.il
הצגת כל התגובות