התביעה המקורית הגיעה לשולחנו של המפקח על רישום המקרקעין בתל-אביב, אורן סילברמן, לפני שנתיים. בתביעה טענה נציגות הבית המשותף שברחוב גרונר בשכונת רמת אביב, כי שתי דיירות שהיו חברות בוועד הבית בעבר, אשמות במעילה של מאות אלפי שקלים מקופת הוועד.
הנציגות טענה כי שתי הנתבעות, שכיהנו בוועד מספר שנים, נטלו לכיסן 617,871 שקל מהקופה המשותפת. עם זאת, על מנת שלא לשלם אגרה גבוהה החליטה הנציגות לתבוע מהן החזר של 300 אלף שקל בלבד.
המפקח הבכיר סבר שמדובר בתובענה חריגה במיוחד ולאחר שעיין בחוות הדעת של רואה החשבון מטעם הנציגות, החליט לדחות אותה משום שהתרשם כי היא אינה מוכיחה חוסרים בקופת הנציגות, בוודאי שלא בהיקף של מאות אלפי שקלים.
המפקח הבהיר כי גם אם הנתבעות התנהלו בצורה לא תקינה, נטל ההוכחה של טענות כמו מרמה וגניבה הוא כבד מאוד, והנציגות לא עמדה בו. על רקע התנהלות הנציגות והניסוח החריף של כתב התביעה, המפקח הורה לה לשלם הוצאות גבוהות ביותר של 25,000 שקל לזכות כל אחת מהנתבעות. עם זאת, המפקח סייג את התשלום מכספיהם של בעלי הדירות שהצביעו בעד ניהול ההליכים באסיפה הכללית.
הנציגות ושני דיירים בבניין סירבו להשלים עם החלטת המפקח, והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בטענה שהמפקח שגה, בפרט בכך שהבחין בין הדיירים השונים אף שהנציגות היא אישיות משפטית נפרדת ועצמאית.
המשיבות טענו שיש למחוק את הערעור על הסף שכן באסיפת דיירים שהתקיימה ביולי 2016 הוחלט לסגת ממנו. לגופו של עניין, המשיבות טענה שחוות הדעת מטעם הנציגות נערכה ברשלנות והופרכה בצדק.
חוות דעת לא מבוססת
אולם השופטת אביגיל כהן סירבה למחוק את הערעור על הסף, לאחר שקבעה כי לא הוכח שהאסיפה הכללית החליטה למחוק אותו כדין.
לגופו של עניין, השופטת הבהירה כי מקרה זה אינו מצדיק התערבות של בית המשפט בממצאים העובדתיים ובממצאי המהימנות שנקבעו על ידי המפקח, אשר העדיף בצורה ברורה את עמדת המשיבות, ונימק באופן מפורט מדוע הנציגות לא הוכיחה מעשי מרמה או גניבה.
משכך, בהקשר זה, השופטת קבעה כי אין מקום לסגת מקביעת המפקח ואישרה את פסיקת ההוצאות לחובת הנציגות.
ואולם, השופטת קבעה כי המפקח טעה כאשר הורה לחייב בתשלום רק את הדיירים שהצביעו בעד ההליכים. השופטת הסבירה כי הנציגות מייצגת את כלל דיירי הבניין, כלומר, גם את אלה שסירבו להליכים, וכי לדעתה המפקח לא יכול היה להטיל הוצאות רק על חלק מהדיירים מבלי לתת להם הזדמנות להגיב ולטעון בנושא.
לדברי השופטת, הדיירים הללו "לא היו מודעים לכך שקיימת אפשרות כי בסופו של יום ההוצאות יושתו רק עליהם", ולכן אין מקום לחייב רק אותם.
לפיכך, הערעור נדחה ברובו, למעט סוגיית החיוב של הדיירים. נפסק כי הנציגות תשלם את הוצאות המשיבות מתוך כספים ייעודיים שייגבו מכלל בעלי הדירות.
- ב"כ המערערים: עו"ד מישל ון דן סטין, עו"ד ארז פורמנסקי
- ב"כ המשיבות: עו"ד אמיר סטמרי, עו"ד רון טראוב
עורכי דין מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עו"ד איל בן זקן עוסק ב- דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב/ת לא ייצג בתיק.