המחסור הכרוני בהיצע הדירות הוא הסוד הגלוי שממשיך לתדלק את מחירי הדיור שנה אחר שנה. כמה דירות חסרות בישראל? לפי נתוני השלכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2021 הביקוש הסתכם ב- 70,500 דירות לעומת 56,060 דירות שנמכרו – מחסור שנתי של 14,440 דירות. המחסור בדירות רק צפוי להעמיק בעקבות הריבוי הטבעי המואץ בישראל (לפי הערכות הלמ"ס אוכלוסיית המדינה צפויה לגדול בכ- 60% תוך 26 שנה, מ- 9.5 מיליון איש כיום ל- 15.2 מיליון ביום העצמאות ה- 100 למדינה).
איך אפשר להדביק את הפערים בין הביקוש להיצע? "כמעט אין יחידות דיור שממתינות לשיווק ולא משווקות", טען מנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), במסגרת דיון שנערך בוועדת הכספים של הכנסת לפני כשנה. אך הטענות לפיהן נותרו מעט קרקעות לשיווק לא לוקחות בחשבון יתרות קרקע רבות ובלתי מנוצלות הפרוסות ברחבי הארץ, עליהן אפשר לבנות לפי ההערכות עשרות אלפי יחידות דיור: קרקעות חקלאיות שטרם הופשרו, ועדיין אינן מיועדות לבנייה.
גם אם הקרקעות שיופשרו לא יהפכו לדירות מחר בבוקר, הן יסייעו במתן מענה לחלק ממשקיעי הנדל"ן, שבמקרים רבים רוצים לקנות דירה מתוך דאגה עתידית לצרכי ילדיהם. הגדלת היצע הקרקעות המופשרות יסייע בין היתר לתת מענה לפלח זה של משקיעים שחושבים על העתיד, ויתרום לצמצום הפערים בין הביקוש להיצע.
אם הקרקעות הפרטיות כבר קיימות, מדוע המדינה לא ממהרת להפשיר אותן? במקרים רבים העיכוב נובע מהצורך בפיתוח תשתיות מתאימות: תשתיות תחבורה, מים, ביוב, חינוך ועוד. אין חולק על הצורך בפיתוח תשתיות. אך בחלק מהמקרים היעדר הפיתוח נובע מסחבת בירוקרטית, לדוגמה בשל כך שהרשות המוניציפאלית לא מקבלת את התקציבים הדרושים לפיתוח הקרקע מהמדינה. הפתרון, שכבר מיושם ע"י חלק מהרשויות, הוא הפרטת הפיתוח וביצועו ע"י בעלי הקרקעות הפרטיות.
לאחר הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד שלה מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, יש לטפל במכשול נוסף – צמצום ניכר של אחוז בעלי הקרקע הנחוצים להגשת בקשה לתכנון: לפי החוק הקיים, נדרשת התאגדות של 75% מבעלי הקרקע לצורך הגשת תוכניות מפורטות שיהוו בסוס לקבלת היתרי בנייה.
כדי לקדם את התב"ע במתחם המאופיין בריבוי בעלים, יש להוריד באופן משמעותי את שיעור ההתאגדות הנחוץ להגשת בקשה לתכנון, בדומה להורדת שיעור ההסכמה בפרויקטי התחדשות עירונית מ- 80% ל- 67%.
מכיוון שברבות מהקרקעות המופשרות הבעלים מבקשים לחסוך 15%-20% מעלויות הבנייה באמצעות קבוצות רכישה, הגיע הזמן שהמדינה תסיים את מה שהחלה – ותסדיר את עולם קבוצות הרכישה. ניסיונות להסדרת התחום החלו כבר בשנים 2018 ו- 2021 ע"י שרי המשפטים לשעבר איילת שקד וגדעון סער, אך ניסיונות אלו לא הבשילו על רקע חוסר היציבות הפוליטית. ניסיונות הסדרה אלו מבורכים, אך עליהם לכלול סעיף שעד כה לא זכה להתייחסות: סעיף המאפשר ארגון קבוצת רכישה גם כאשר אין תב"ע על הקרקע: זאת מתוך הנחה שהמדינה תדע לתכנן, או לחילופין תוציא מידיה את תהליך התכנון ותפקיד אותו כאמור בידי בעלי הקרקע.
פעילות משולבת זו של הפשרת קרקעות פרטיות, הפרטת התכנון והסדרת תחום קבוצות רכישה – תרווה חלק מהביקושים של אותם משקיעים החושבים על עתיד ילדיהם. הוצאתם מהשוק תאפשר להפנות את ההיצע הקיים לאלו שאין ברשותם דירה, וזקוקים לפתרונות דיור בעתיד הקרוב.
הכותב הוא אליעד צפניה, מנהל אשראי נדל"ן בחברת טריא, המספקת פתרונות למימון קבוצות רכישה.