יוקר המחייה המשתולל בימים אלה גורם לרבים מאיתנו לחפש אפיקי הכנסה חדשים כדי להשאיר את הראש מעל המים. חלקנו בוחרים לעבוד בעבודה שנייה, אך אחרים מעדיפים את מה שנקרא 'הכנסה פסיבית' בלשון המדוברת. כלומר, הם בוחרים להשקיע. ניתן להשקיע במגוון אפיקים: מניות, ניירות ערך, נדל"ן ועוד ועוד. כתבה זו תתמקד בנישה ספציפית אחת בעולם הנדל"ן שמתבלטת מעל כל השאר כיום, ותסביר מדוע.
עד לפני למעלה מעשור, שוק הדירות נחשב לפופולרי במיוחד בקרב הציבור הרחב שרצה הכנסה פסיבית. קניית דירה והשכרתה היו אפיק סטנדרטי להכנסה חודשית נוספת במאמץ יחסית קטן. אך כיום, שוק הדירות אינו מה שהיה פעם: קניית דירה הפכה להיות יקרה במיוחד. במצב השוק הנוכחי, אלו המסוגלים לקנות ולהשקיע בדירות הם לרוב אנשים שהם בעלי ממון מלכתחילה. במקביל לצלילה בעניין של המשקיע הפרטי בשוק הדירות, חלה נסיקה מסקרנת ברצון להשקעה בשוק הקרקעות. מדוע? וכיצד הדבר שנקרא 'הסכם שיתוף במקרקעין' נכנס לסיפור?
פורצים את הסכר
על פניו, שוק הקרקעות אינו בדיוק 'הלחם והחמאה' של המשקיע הפרטי, ויש לכך מספר סיבות: ראשית כל, איתור עסקאות השבחה בשוק הקרקעות אינה משימה קלה עבור המשקיע הפשוט, שלרוב יצטרך להיעזר במתווך לשם כך - מה שכמובן מייקר את ההליך. השקעה עצמאית בשוק הקרקעות מצריכה מהמשקיע ללמוד תחום נדל"ן חדש, השונה מאוד משוק הדירות. קצירת הרווח בשוק הקרקעות הינה הליך מורכב יותר, שכן את הרווח מההשקעה ניתן לראות רק כאשר הקרקע הופכת להיות זמינה לבנייה. לאור גורמים אלה, שוק זה לא הצליח למשוך משקיעים 'פשוטים' רבים במשך שנים ארוכות, על אף שהמחירים בו יחסית נמוכים ונגישים.
יזמים פורצי דרך מתחום ההשקעה בקרקעות החליטו 'לתקוף' את המכשולים הללו בדרך מעניינת, ביוזמה שהפכה את הקערה על פיה והובילה לגל של התעניינות בשוק הקרקעות: במקום שהלקוח יהיה רק לקוח - הם הפכו אותו לשותף באמצעות הסכם שיתוף במקרקעין. במקום שהוא יצטרך להתרוצץ כדי לקבל שירות מבעלי מקצוע שונים כדי להשקיע בקרקעות, הם נתנו לו את כל מה שהוא צריך במקום אחד.
הסכם שיתוף כמנוף להנגשת שוק הקרקעות לציבור
רבים מרימים גבה למשמע המשפט 'הלקוח הוא גם שותף' - אך יש לכך הסבר פשוט. מומחי הנדל"ן מחברות היזמות שהחליטו להנגיש את שוק הקרקעות לציבור הרחב עשו זאת באמצעות החתמת לקוחותיהם על הסכם שיתוף במקרקעין, משמע הפיכתם לשותפים בפועל. הבה נסביר כיצד ההליך מתרחש עד לקצירת הרווח.
חברת יזמות קרקעות, המתמחה באיתור עסקאות השבחה עם פוטנציאל גבוה, מוצאת עסקה מעניינת ומבצעת את הרכישה. לאחר מכן, היא מוצאת לקוחות המעוניינים להשתתף איתה בהשקעה ומחתימה אותם על הסכם שיתוף במקרקעין.
חשוב לציין שהסכם שיתוף מאפשר למשקיע לממש את ההשקעה בצורה הטובה ביותר. בחתימתו על ההסכם, הופך הלקוח לשותף של החברה היזמית בעסקה זו לכל דבר ועניין. הוא מאוגד יחד עם משקיעים אחרים וחברת היזמות באותו ההסכם, מה שמקנה לו כוח מיקוח אל מול קבלנים ויזמים, בעודו מלווה ע"י אנשי מקצוע לכל אורך הדרך ועד לקצירת הרווח. כלומר, יש נציגות שדואגת לכל ההתעסקות הבירוקרטית עבורו. אך גולת הכותרת היא שהסכם זה מגן עליו מתביעות של פירוק שיתוף, במידה וזה קורה. וזה עוד לא הכל.
השקעה בשותפות עם החברה היזמית מאפשרת למשקיע לעבוד בצורה יותר מרוכזת: הוא לא צריך לפנות לגוף מתווך ולגוף משקיע בנפרד - הוא מקבל את שניהם באותו מקום. בין היתר, זה אומר שהוא לא צריך ללמוד את שוק הקרקעות כדי להשקיע בו, שהרי החברה היזמית עושה זאת עבורו. נציין שוב כי חברות יזמות נדל"ן מתמחות באיתור עסקאות השבחה במחירים נמוכים יותר מחברות שיווק, ושיש להן אינטרס להנגיש את הקרקעות במחיר נוח למשתמש, משום שהן מתבססות על מימון המונים להשקעותיהן.
הכל במקום אחד
בהסתכלות רחבה, נראה כי מומחי יזמות הקרקעות פתרו את רוב המכשולים שחצצו בין המשקיע הפרטי לבין השקעה בשוק הקרקעות. המחסום היחיד שנותר הוא מחסום המודעות: משקיעים פרטיים רבים עדיין אינם מודעים לחלון ההזדמנויות שנפתח בשנים האחרונות בשוק הקרקעות, וממשיכים להתאמץ לשווא כדי למצוא עסקה טובה בשוק הדירות. כל שנותר לקוות שהוא שכמה שיותר אנשים יזהו את חלון זה לפני שגם שוק הקרקעות יהפוך ללא-נגיש, ויהפוך את השאיפה להכנסה פסיבית לקשה להשגה אף יותר.