מתי הזכויות שייכות לכלל הדיירים ומתי רק לדירה ספציפית?
כאשר השטח שעליו רוצים לבנות אינו שייך לדירה ספציפית בבנין, ולא הוצמד לאף דירה הרי הוא שייך לכל אחד מבעלי הזכויות בחלקה עפ"י היחס של גודל הדירה. לפיכך, כאשר העירייה מגדילה את זכויות הבנייה לבניין הספציפי כך שיכולים לבנות עוד שתי קומות בבנין ולהוסיף לו עוד ארבע דירות, שייכות הזכויות לכך לכל דיירי הבניין.
אולם, כאשר גג הבניין מוצמד לאחת הדירות, לכאורה שייכות זכויות הבנייה לדירה אליה מוצמד הגג. אלא שאף במקרה כזה נדרשת חקירה מעמיקה יותר.
בכל בית משותף אמור להיות מסמך שנקרא "צו בית המשותף" בו מפורט איך חולק הבית לדירות יחד עם ההצמדות ותשריט הבנין. בנוסף, אמור להיות מסמך הנקרא "תקנון הבית המשותף" אשר בו מפורט איך יתנהל הבית המשותף. שני המסמכים האלו הם מסמכי היסוד של חלוקת הבניין לדירות ובהם מתועד איך החלוקה מתבצעת. ישנם בתים שאין תקנון רשום מאחר והסתמכו על התקנון המצוי שמופיע בתוספת של חוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969.
כאשר רוצים לבטא נושא שיחייב את כלל דיירי הבניין, עושים זאת בתקנון הבית המשותף. כך למשל, קבלן אשר בנה בניין ושמר לעצמו את דירת הגג, הצמיד את שטח הגג לדירתו ורצה לשמור לעצמו את האפשרות לבנות על הגג ללא קבלת רשות משאר הדיירים, היה עליו לרשום זאת בתקנון כדי שהדבר יחייב את שאר הדיירים והבאים אחריהם. כלומר, לא די בכך שהשטח מוצמד לדירה אלא חייבים לרשום את הזכות בתקנון. במידה וההצמדה נרשמה רק בצו הבית המשותף ובנסח הטאבו, אך בתקנון לא נרשם ביטוי של אי צורך לקבלת אישורם של שאר דיירי הבניין, אזי, השטח עצמו הוצמד לדייר הספציפי אבל הזכויות שייכות לכלל דיירי הבניין.
במילים אחרות, כאשר ההצמדות רשומות ואין אזכור בתקנון לעניין הזכויות האלו, נדרשת קבלת אישורם של שאר הדיירים כדי לבנות. וכאשר נדרש אישורם של שאר דיירי הבניין לבנות, כבר פסק בית המשפט בעבר, משמעות הדבר היא שהזכויות על השטח הן של כלל הדיירים על אף ההצמדה. רק כאשר נרשם בתקנון במפורש, שאין צורך לבעל ההצמדה לקבל את אישורם של שאר דיירי הבניין בכדי לבנות, לא נדרשת קבלת רשותם ואין לשאר הדיירים כלום בזכויות שעל הגג.
הצד המעשי
כאשר רוכשים דירה והמוכר או המתווך מציג את ההצמדות של הדירה, לא די בכך שרואים שההצמדות רשומות בטאבו אלא נדרש עיון בתקנון הבית המשותף כדי לראות איך הזכויות נרשמו. כמובן יש להבחין בין הצמדות שמופיעות אך ורק ברישום שהן אמנם של בעל הדירה אבל אינן מקנות זכויות עתידיות לעומת אלו שרשומות בתקנון עם זכות בלעדית של בעל ההצמדה ללא צורך בקבלת רשות משאר הדיירים. המקרה המאוחר הינה המקרה המקנה זכויות רחבות יותר לבעל ההצמדה.
ניתן לראות את התקנון ומסמכי היסוד של הבית המשותף בהגשת בקשה ברשם המקרקעין בו רשומה הדירה בעלות של 33 ש"ח (נכון להיום) אגרת חיפוש ובתמורה תקבלו דיסק עם המידע.
אין לראות באמור תחליף לייעוץ משפטי כלשהו. בכל מקרה ומקרה יש להתייעץ עם מומחה בענף.ח
]]>
