"מחלת הקורונה היא התרופה לשוק השכירויות"

עו"ד בני דרייפוס – מנכ"ל מפעל הפיס, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון: "הבירוקרטיה מעצימה את הפערים החברתיים – היא עוזרת לחזקים ומחלישה את החלשים שאין להם סוללת עו"ד"
שרון בן צבי יועצת לחברות נדל"ן : בשוק המשרדים נדרש פתרון יצירתי שיתן מענה להתנגדות של ראשי הערים ויאפשר לגשר על הפער שבין עלות הארנונה למגורים לבין משרדים. לדוגמא שימוש משולב שבו ניתן יהיה לגור במבנים על חשבון עלויות אחזקת הרכב"

המרכז הישראלי לגישור ובוררות ערך השבוע (24.8.20) פאנל בכירים שעסק בהשלכות הקורונה על שוק הנדל"ן. האירוע התקיים במתחם המועצה לישראל יפה, והשתתפו בו : טל אלדרוטי - בעלים חברת ״אלדרוטי ניהול וייזום״ , מגשר ובורר. לשעבר השמאי הממשלתי הראשי, עו"ד בני דרייפוס מנכ"ל מפעל הפיס, לשעבר מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון, רוני מזרחי - נשיא לשכת הקבלנים ויו״ר קבוצת מזרחי ובניו ושרון בן צבי מומחית לאסטרטגיות שיווק ומיתוג בנדל״ן לענפיו. בעבר כיהנה כסמנכ״ל שיווק ומכירות בקבוצת לוינשטין ובחברת עופר השקעות. כיום יועצת לחברות נדל״ן. את הפאנל הנחה העיתונאי עופר פטרסבורג.

על המשבר בשוק המשרדים: "מחלת הקורונה היא התרופה לשוק השכירויות"

מזרחי: השינוי המהותי שהביאה הקורונה לשוק הנדלן הוא בענף המשרדים שבו נדרשת חשיבה חדשה - מה עושים עם מיליוני מטרים של משרדים בגוש דן. הפתרון צריך להיות שימוש משולב שבו 50% מהמשרדים יוסבו לדירות קטנות למבוגרים, סטודנטים גרושים, 30% למבני ציבור בתי ספר ומתנ"סים והיתר ישמשו למשרדים. אם לא תעשה את השינוי עכשיו בעוד 5 שנים נעמדו בפני הצפה קשה מאוד

בן צבי: "העודף העתידי של שטחי המשרדים זעק עוד טרם אירוע הקורונה וכעת התחדד. סביר שהשוק יתקן את עצמו ומשרדים יחזרו לפעול אבל קשה היום להעריך אם יחזרו באותה העוצמה ותוך כמה זמן. עולם הבניה מסתכל לטווח ארוך ולכן זה הזמן לחזק את עירוב השימושים ולאפשר באותם הבניינים דירות קטנות להשכרה. המכשול העיקרי הוא הפער שבין עלות הארנונה למ״ר בין מגורים לבין משרדים/ מסחר הנע באזור של פי 5, בעוד שהשירותים הניתנים תמורתם הם מנימאליים, כאן לראשי העיר קיימת התנגדות ופה נדרש פתרון יצירתי.

פתרון שאפשר לבחון הוא שימוש משולב שבו ניתן יהיה לגור במבנים על חשבון עלויות אחזקת הרכב. כוונתי למבנים בהם יוקמו מגורים לעובדים כמו ״מגורי עסקים״ שם תנתן לחברות השוכרות שטחי משרדים אפשרות להשכרת דירות לעובדים, ועל מנת לא לייצר דפיציט מול הרשות המקומית בהקשר של עלות הארנונה הרי שהיא תשולם ע״י המעבידים במקום עלוית אחזקת רכב. במצב זה, אף אחד לא מפסיד וכולם מרווחים".

על הבירוקרטיה: " הבירוקרטיה היא 8% מעלות הדירה – פעם היינו מוציאים היתר בחודשיים היום ב 4 שנים – היא הביאה לפשיטת הרגל של 90% מהקבלנים"

דרייפוס: "בירוקרטיה היא חלק מהליך קבלת החלטות ופיקוח של מדינה שצריכה לשקול שיקולים נוספים ולא רק מסחריים או של קיצור לוחות הזמנים. יחד עם זאת, הבירוקרטיה מעצימה את הפערים החברתיים – היא עוזרת לחזקים ומחלישה את החלשים. החלשים שאין להם סוללת עו"ד שיכולים להתיש את המדינה. בנוסף, במצב שיש בירוקרטיה לא יעילה, שאין בה אכיפה, אז החוק, שווה לאות מתה. המדינה חייבת לאכוף את החקיקה שהיא יזמה".

מזרחי: "הבירוקרטיה היא הטפשות של המערכת שגורמת לעצמה נזק, מילה שגורמת לי לזעזוע נפשי לא פחות. הבירוקרטיה היא 8% מעלות הדירה. אם דירה עולה 2.5 מיליון ₪, לפחות 200 אלף ש"ח מתוכם נובעים מעלויות הבירוקרטיה. הבירוקרטיה היא ניצול כוחו של הפקיד כדי להתעלל ביזם. היא עוצרת את הפיתוח, אני 42 שנה במקצוע ואם פעם הוצאנו היתר בנייה בחודשיים היום לוקח 4 שנים. אז אולי הפקידים היום יותר נחמדים וגם עובדים בזום אבל הקורונה הביאה להתארכות התהליכים".

על היוזמה להעברת סכסוכי הקורונה להליכי גישור ובוררות: "על הפקידות לשתות מיץ אומץ ולקבל פשרות במסגרת הליכי גישור מוסדרים"

אלדרוטי: "הפקידות מתקשה לקבל החלטה שלא נכפתה עליה, הפקיד חושש מעיתונאי, מהעיומ"ש , ולכן המדינה מעדיפה ללכת לבתי משפט. זו העת לומר לפקידי המדינה לשתות כוס מיץ אומץ וללכת להסדרי גישור מפוקחים ומסודרים בהם 2 הצדדים הגיעו להסכם והמגשר חותם ומוודא שהתהליך התנהל נכון. צריך להפחית את רמת הפחד של הפקידים, לשבור את הטאבו שהפקידות לא מקבלת פשרות.

מזרחי: " העברת הסכסוכים לגישור היא רעיון מבורך לפתרון קצר ויעיל. המערכת היום איטית מאוד, שנים של התנהלות משפטית עד להחלטה ואז עוד מערערים עליה. גישור היא הדרך הכלכלית הנכונה לכולם - הפשרה הגרועה ביותר טובה מהמשפט הטוב ביותר ".

על תוכנית מחיר למשתכן : "הבאנו בשורה לעשרות אלפי זוגות"

מזרחי: אני אמרתי לכחלון שמחירי הדירות ימשיכו לעלות ברגע ש 100% מהקרקע הוסב למחיר למשתכן. זה הביא לכך שבעלי הקרקעות הפרטיות העלו את המחירים. נוצר מצב שבחו"ל ב 300 אלף דולר אפשר לקנות וילה, ואצלנו זה המחיר לזכות בנייה.

בנוסף, נעשתה טעות שעלתה למדינה 4 מיליארד ₪ במכרזים שבהרצליה וברמה"ש, שם 2000 ילדי העשירים חסכו מיליון ₪ ברכישה במקום לתת מענה ל 20 אלף זוגות צעירים"

דרייפוס: "יש הרבה ביקורות על התוכנית אבל צריך לזכור שאנחנו עובדים בפרקי זמן מאוד קצרים, לא יכולנו להתחיל לתכנן מאפס, לכן לקחנו את מה שיש לנו ועשינו איתו את המירב, בהתאם לתב"עות שהיו – בנינו בקריות, בחריש. הטכנולוגיה הראתה בקורונה, שלא חייבים לגור במרכז תל אביב כדי לעבוד בה. ולכן אני צופה שנראה יותר ויותר זליגה מהמרכז אל הפריפריה.

בגלל המגבלות של המערכת ומהלקח של מע"מ אפס, לא הלכנו לחקיקה ראשית והבאנו בשורה לעשרות אלפי זוגות שנהנו מהתוכנית, וזכו לקורת גג ראויה, במחיר שפוי ועם הגב של המדינה".

ההזדמנויות שבקורונה:

דרייפוס: בנוסף זו העת להשקיע בתשתיות בפריפריה. אנחנו רוצים לעודד את הציבור לגור שם אבל לא בגלל המחיר, אנחנו לא רוצים שכונות של מסכנים. אנחנו רוצים שהציבור יקנה שם כי יש שם שכונות תוססות וחיות. לכן, חייבים לנצל את תקופת הקורונה להשקעה בתשתיות גם בקרקעות שטרם שווקו, על חשבון תקציב המדינה במקום שיחכו 4 שנים עד למכרז והפיתוח. זה יזרים תעסוקה למשק, היזמים יאמינו במדינה. מהלך נכון גם אם נספוג 15% מפרויקטים שלא ייצא לפועל".

שוק הדירות בימי הקורונה: מזרחי: "השוק לא מת, - אנחנו רואים עלייה ברכישת נכסי היוקרה, אנשים ברחו מהבורסה משקיעים בנדלן שהוא יציב יותר. הסגר גם חידד את הצורך של הציבור במרפסת, בגינה במרחב ביתי גדול יותר. דווקא דירות האמצע, 2-3 מיליון שח, שם אנחנו רואים דשדוש וזה מעיד על מצבו של הציבור שרוכש אותן. אני מעריך שהתהליך ייקח שנתיים עד שהמשק יחזור לעצמו, אבל החיים חזקים מכל תוכנית או מגיפה ובסוף הגידול הטבעי יביא לרכישת דירות".

דרייפוס: "ישנן אוכלוסיות שלמות שנפגעו ולא יוכלו לשלם את המשכנתא, לכן, התוכנית של ליצמן, למשכנתא בערבות המדינה היא תוכנית הכרחית לזמן הזה והייתי מרחיב אותה גם למי שכבר לקח משכנתא ומאפשר לו להסב אותה למשכנתא בערבות המדינה".

יצויין כי בימים אלו נפתח רישום לקורס הכשרת בוררים ומגשרים בדגש על יישוב סכסוכים בחברה החרדית בהנחיית המרכז לגישור ובוררות בשיתוף מרכז פישר להכשרת בוררים

הקורס מותאם למגזר החרדי ובמיוחד לאנשי עסקים שאינם משפטנים. בין המרצים עו"ד ד"ר יחיאל וינרוט עו"ד גדעון פישר וד"ר חנן מנדל.

הקורס יתקיים באמצעות זום 8 מפגשים ומועד פתיחת המחזור הקרוב: 20.10.2020

בסיום הקורס יקבלו המשתתפים דיפלומה מלשכת הבוררים ומהמרכז לגישור ובוררות.

לפרטים אודות הקורס כנסו לכאן>>