רכישת דירה מהווה את הצעד הכלכלי הגדול ביותר עבור מרבית מתושבי ישראל, ולרוב היא נמצאת מעבר להישג ידם. לצורך כך, הם פונים לבנקים כדי ליטול משכנתא על חלק מסכום הרכישה, ומקווים שיוכלו להתמודד לאורך השנים עם הריביות, ההלוואות והתשלומים החודשיים.
למחשבון משכנתא - לחצו כאן
לעוד כתבות במדריך - לחצו כאן
במקרים לא מעטים, רוכשי דירות שנטלו משכנתא מרחיבים את המשפחה ומעוניינים לשדרג את הדירה הקיימת או לעבור לדירה גדולה יותר מזו שקנו בתחילה. במקרים אלה, אותם רוכשים יכולים למכור את הדירה שברשותם - יחד עם המשכנתא שנטלו.
אז מה עושים עם המשכנתא על הדירה הקיימת שאותה אנו מבקשים למכור, לטובת דירה חדשה ומרווחת? לפני שמתחילים לתכנן את המשכנתא החדשה - רצוי להבין תחילה מה עושים עם זו שכבר נטלנו.
אז אם בכוונתכם למכור את הדירה הקיימת, ועל הדירה יש משכנתא, תצטרכו להסיר את המשכנתא בעת המכירה. קיימות כמה אפשרויות לעשות זאת, המושפעות מהסכום שנותר לכם לשלם, מתנאי המשכנתא (מסלולים, ריביות וגובה החזר) ומגובה עמלות הפירעון המוקדם שתצטרכו לשלם (אם קיימות).
"לגרור" את המשכנתא הישנה לדירה החדשה שרכשתם
אם כבר עלה בידיכם לרכוש דירה חדשה, תוכלו "לגרור" את המשכנתא מהנכס הישן לנכס החדש. במקרה של גרירה, תנאי ההלוואה יישארו ללא שינוי. כלומר, באותו הבנק, עם אותם המסלולים, הריביות, התקופה וכו'.
כל זאת, למעט הלוואות זכאות, שבהן ייתכן כי לפי הוראת משרד הבינוי השיכון, יהיה צורך בשינוי תנאי ההלוואה. כמו כן, תוכלו להגיש בקשה למשכנתא נוספת לצורך רכישת הדירה החדשה.
"לגרור" את המשכנתא הישנה לערבות בנקאית או לפיקדון
אם כבר יש לכם קונה לדירה הקיימת, אבל עוד אין לכם דירה חדשה, עליכם לעבור "שלב ביניים" - עד שתוכלו לגרור את המשכנתא לדירה שתרכשו. באפשרותכם לגרור את המשכנתא כנגד ערבות בנקאית או כנגד פיקדון שייפתח בבנק. את כל הפרטים והתנאים תוכלו לברר אצל יועצי המשכנתאות בבנק, רק שימו לב שגם גרירת המשכנתא לדירה שתרכשו מותנית באישור הבנק.
מדריך משכנתא - כתבות קודמות :
פירעון משכנתא, כך תעשו את זה נכון
למחזר: כך תקבלו תנאים טובים על המשכנתא
מדריך: כל העלויות הבלתי צפויות בדרך לדירה
למעשה, הפיקדון או הערבות הבנקאית מחליפים באופן זמני את הדירה הקיימת כבטוחה לבנק, ובעצם מאפשרים להלוואת המשכנתא להמשיך "לחיות" - גם כשאין נכס מקרקעין המשועבד לטובת הבנק להבטחת ההלוואה.
המשמעות היא שאתם תמשיכו לשלם את תשלומי המשכנתא כרגיל, וברגע שתרכשו דירה חדשה - תוכלו לבדוק אפשרות לשחרר את הכסף שהפקדתם בבנק לצורך הפיקדון או הערבות הבנקאית. אם הדבר יאושר על ידי הסניף או הבנק שבו הופקדו הפיקדון או הערבות הבנקאית, תוכלו להשתמש בסכום זה לצורך הרכישה, ובמקביל לשעבד לטובת הבנק את הדירה החדשה.
סכום הפיקדון או הערבות צריך להיות לפחות בגובה יתרת המשכנתא, אותה אתם גוררים, בתוספת מסוימת שאמורה "לכסות" עלייה בסכום המשכנתא בגלל עלייה במדד המחירים לצרכן, עלייה בריבית וכו'. כך, לדוגמא, אם הפיקדון או הערבות הבנקאית מבטיחים את יתרת ההלוואה בתוספת של 5%, ויתרה זו עומדת על כ-400 אלף שקל, תצטרכו לפתוח פיקדון או להוציא ערבות בנקאית בסך של 420 אלף שקל.
לאחר אישור הבנק שבו אתם גוררים את המשכנתא, לפיו ניתן לשחרר את הפיקדון או הערבות הבנקאית ובאישור הבנק בו נעשה הפיקדון או הערבות הבנקאית, ישתחררו הסכומים שהופקדו. קחו בחשבון כי פתיחת פיקדון או הוצאת ערבות בנקאית עשויים להיות כרוכים בתשלום עמלה לבנק בו אתם מוציאים את הערבות או את הפיקדון.
בלי לגרור - פשוט לפרוע את המשכנתא הישנה
במקרים מסוימים פשוט כדאי לפרוע לחלוטין את המשכנתא הישנה - וליטול משכנתא חדשה לחלוטין, בתנאים אשר מתאימים לכם יותר. על מנת לבחור באפשרות המתאימה לכם ביותר, מומלץ להתייעץ עם יועץ משכנתאות.