בשכונת קריית יובל בירושלים נמצא בניין בן שתי קומות. הקומה העליונה בנויה במפלס הרחוב ונמצאות בה 6 יחידות קטנות המשמשות כחנויות. בקומה התחתונה יש יחידה אחת גדולה שבסמוך אליה נמצאת חצר שעל פי הרישום בטאבו, שייכת לכלל דיירי המבנה.
מאז 1984 ועד ל-2011 היחידה שבקומה התחתונה הייתה שייכת לעמותה שהפעילה במקום גן ילדים. במשך השנים סגרה העמותה את החצר ובנתה בה מבנים ששימשו את ילדי הגן מבלי שהשכנים מחו על כך. ב-2011 היא מכרה את הנכס לאדם פרטי, והוא מצדו השכיר את היחידה ואת המבנה שבחצר בסכומים שנעים בין 12,000-20,000 שקל בחודש.
בשלב זה פנו בעלי החנויות שבקומה העליונה לעמותה ולבעלים החדש ודרשו לקבל "דמי שימוש" ראויים עבור השימוש הבלעדי שנעשה בחצר המשותפת. ב-2014 הם אף הגישו נגדם תביעה בבית משפט השלום בירושלים בה דרשו דמי שימוש עבור שבע השנים האחרונות ובסך הכל 300,000 שקל.
לטענת השכנים כל עוד במקום פעל גן ילדים ללא מטרת רווח הם התירו את השימוש בחצר על מנת לתרום לילדים ולשמור על שכנות טובה. אך מרגע שהמקום הפך "לביזנס" גם להם מגיע לקבל נתח מהרווחים.
הנתבעים הכחישו שהחצר משותפת וטענו שהרישום שגוי ושהיא הייתה צריכה להיות צמודה ליחידה שבקומה התחתונה. מכל מקום לדבריהם, השכנים בשתיקתם לאורך השנים נתנו להם רישיון בלתי חוזר לעשות שימוש ייחודי בחצר, ובתמורה קיבלו רשות להשתמש ברחבה שבמפלס החנויות שלהם – רחבה המשותפת לכל הבניין שהם עשו בה שימוש בלעדי.
לא עלה בדעתם לתבוע
השופטת מוריה צ'רקה מבית משפט השלום בירושלים כתבה שניכר שבעבר היו יחסי שכנות טובה בין בעלי החנויות לבין העמותה ונראה שכל עוד הם ראו ערך חברתי בשימוש שנעשה במקום לא עלה בדעתם לתבוע את חלקם.
כלומר, בשתיקתם, התובעים נתנו לנתבעים רישיון לעשות שימוש ייחודי בחצר על אף שהיא מהווה רכוש משותף.
השופטת הדגישה בהקשר זה שבדרך כלל, רישיון שהושג תוך "הסכמה שבשתיקה" ניתן לביטול בכל עת. עם זאת, השופטת לא השתכנעה שהתובעים חזרו בהם ממתן הרישיון מאחר שבשום שלב, כולל בכתב התביעה, הם לא דרשו להפסיק את השימוש הייחודי שעושים הנתבעים בחצר ודרישתם התמקדה בדמי שימוש בלבד.
לדברי השופטת, מאחר שמדובר ברכוש משותף ולא הוכח שהתובעים ויתרו על דמי השימוש הרי שמרגע שהשימוש הפסיק להיות ללא כוונת רווח והמקום הושכר, הם זכאים לנתח ברווחים.
הבעיה המרכזית שפעלה לרעת התובעים הייתה שהם לא הוכיחו מהם דמי השימוש הראויים, למשל באמצעות חוות דעת שמאית, והשופטת קבעה את סכום הפיצוי על סמך אומדן תוך שהיא דוחה את התביעה ביחס לרוב התקופה.
בסך הכל פסקה השופטת לטובת התובעים 15,000 שקל בתוספת שכ"ט עו"ד והוצאות של 1,500 שקל.
- ב"כ התובעים: עו"ד י. לוי בירותי
- ב"כ הנתבעים: עו"ד א. מרדכי, עו"ד ר. פרמינגר
עורכי דין דיני מקרקעין • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עו"ד רועי פריד עוסק ב- דיני מקרקעין
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק.