לפני כשבוע קיבל בית המשפט העליון ערעור שעסק בנושא עסקאות נוגדות, כלומר במצב בו בעלים של נכס מקרקעין מעביר את זכויותיו לשני אנשים או יותר בעסקאות סותרות. במצב מורכב זה מתעוררת השאלה למי שייך הנכס? והאם בהכרח הראשון בזמן שקיבל את הנכס גם זוכה בו?
בתמצית ומבלי להתייחס לכלל המורכבות העובדתית והמשפטית של התביעה, נספר כי בעלת קרקע בקרית אתא העבירה לפני פטירתה חלק מזכויותיה בקרקע לאנשים שונים בעסקאות נוגדות. פעם אחת העבירה את הזכויות לשניים מנכדיה במסגרת עסקת מתנה ופעם שניייה מכרה את זכויותיה בקרקע למערער במסגרת הסכם מכר.
לאחר בחינת הראיות קבע השופט אלכסנדר קיסרי מביהמ"ש המחוזי בחיפה, כי עסקת המתנה גוברת על הסכם המכר, וזאת על סמך מספר נתונים: ראשית, היא נכרתה מספר חודשים לפני הסכם המכר שנחתם ביום 10.1.96, ושנית, הנכס נרשם על שם הנכדים כבר באפריל 2000 בעוד שבעסקת המכר לא נרשמו הזכויות על שם הרוכש.
אולם הרוכש ערער על פסק דין זה וערעורו שינה את כל התמונה.
שופטי העליון יצחק עמית, עוזי פוגלמן ודפנה ברק-ארז בחרו אמנם שלא להתערב בממצאים העובדתיים שנקבעו במחוזי, אך זאת למעט ממצא עובדתי אחד ומשמעותי ביותר: מועד ביצוע הסכם המכר.
עסקת המכר קודמת
שלושת שופטי העליון לא קיבלו את מסקנת המחוזי וקבעו בניגוד לעמדתו כי עסקת המכר היא זו שקדמה לעסקת המתנה. לגישת השופטים, חוזה מתנה כמו כל חוזה אחר מצריך "הצעה וקיבול" כלומר, הסכמה ורצון של שני הצדדים להתקשר בהסכם. מסיבה זו לא די בכך שנותן המתנה הקנה את המתנה לאחר אלא יש צורך שמקבל המתנה יסכים לקבלה או, לפחות, יידע עליה.
במקרה זה, המנוחה אמנם חתמה על תצהירי ההעברה ללא תמורה לנכדים לפני המועד בו חתמה על הסכם המכר, אך נכדיה, מקבלי המתנה, חתמו על התצהירים כמקבלי המתנה רק כשנה לאחר מכן ולא נמצאה כל ראייה לכך שידעו על כוונתה של הסבתא להעניק להם את הנכס במתנה לפני חתימתם.
בנסיבות אלו קבעו השופטים, כי עסקת המתנה נכרתה רק במועד חתימת הנכדים על התצהירים ולא לפני כן.
קביעה זו של העליון הפכה את הקערה על פיה והובילה למסקנה כי עסקת המכר קדמה בזמן לעסקת המתנה ולפיכך זכותו של המערער – הרוכש בעסקת המכר – עדיפה על זכותם של הנכדים למרות השלמת רישום הזכויות על שמם.
השופטים ציינו כי לפי חוק החוזים ישנם מקרים בהם זכותו של בעל העסקה השנייה בזמן תגבר על זכותו של בעל העסקה הראשונה, וזאת כאשר הוכח שהעסקה המאוחרת נכרתה ונרשמה בתום לב ושולמה בעדה תמורה. אולם בנסיבות העניין, המשיבים לא יכולים ליהנות מהוראת חוק זו מאחר שהעסקה המאוחרת ממילא היתה ללא תמורה.
בסיכומו של דבר, הערעור התקבל ונקבע כי המערער זכאי להרשם כבעלים של הנכס במקום המשיבים. ביהמ"ש העליון ביטל את חיוב המערער בהוצאות המשיבים במחוזי, וחייב את המשיבים בהוצאות המערער בשתי הערכאות בסך 30 אלף שקל.
- ב"כ המערערים: עו"ד רמי חלבי
- ב"כ המשיבים: עו"ד רידא עזאם ועו"ד אילה סגל-גבסי
עורכי דין עסקאות מכר דירה • לפסק הדין לחץ כאן
הכותבת: עו"ד רחל מנור עוסקת ב- חוזים ומסחר
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותבת לא ייצגה בתיק.