חוק התכנון והבניה וחוק פינוי בינוי (פיצויים) מאפשרים למשרד השיכון להכריז על בניינים בשטח מסוים כמתחם "פינוי בינוי", לפנות את תושביהם, להרוס את הבתים ולבנות במקומם בנייני מגורים חדשים.
באופן דומה, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה (תמ"א 38) מתמרצת דיירים בבתים משותפים שנבנו לפני 1980 לבצע עבודות חיזוק לבניין בדרך של הגדלת זכויות הבניה וקיצור ההליכים הבירוקרטיים לקבלת היתרי בניה.
עסקת פינוי בינוי ועסקת תמ"א 38 הן למעשה "עסקאות קומבינציה" שבהן הדיירים מוכרים ליזם את זכויות הבניה הצמודות לדירותיהם, והיזם בתמורה הורס את הבניין, מקים עבור הדיירים דירות חדשות ובונה דירות נוספות אותן הוא משווק לציבור הרחב.
בכמה תגדל הדירה?
הנוהג הוא כי דירות הדיירים בהליכים אלה תגדלנה ביחס ישיר לגודלן הנוכחי, וזאת לא יותר מ-25 מ"ר במקרה של תמ"א 38 ועד 150% במקרה של פינוי בינוי.
ואולם, חשוב לזכור כי נוהג זה מושפע מהטבות המס שמעניק החוק בפרויקטים אלו, ואין כל מניעה להגדיל את הדירות באחוזים גבוהים יותר, ככל שהיזם או הדיירים מוכנים לשאת בעלויות המס הנוספות.
לדירה שלי יש נוף מיוחד. האם אני זכאי ל"נתח" גדול יותר?
באחרונה פורסם פסק דין של בית המשפט המחוזי בתל אביב הנוגע לבניין "בית מרכזים" שנשרף כליל ביוני 20033. פסק הדין עסק בזכויות של בעלי היחידות בבניין.
שופטי הרוב קבעו כי חלקם של בעלי היחידות בקרקע לאחר הריסת הבניין יהיה בהתאם לחלקם ברכוש המשותף, וזאת מבלי להתחשב במיקום היחידה בבניין, על אף ששווי היחידות בקומות הגבוהות של הבניין היה גבוה יותר.
ניתן ללמוד מפסק דין על היחסים הנכונים בין בעלי דירות המבקשים לבצע פרויקט של הריסה ובניה בבניין משותף.
שוני בערך הדירות יכול לנבוע מתכנון הבניין במקור או כתוצאה מהרחבות או שיפורים שנעשו בהן מאוחר יותר. ואולם, מפסק הדין אנו לומדים כי השוני בשווין של הדירות אינו בהכרח מה שיקבע את הבדלי התמורה שיקבלו בעליהן במקרה של הריסת הבניין ובנייתו מחדש.
הנתון המכריע בהקשר זה הוא דווקא החלק היחסי של כל דירה ברכוש המשותף. כלומר, יתכן מצב בו דייר בקומה העליונה, שדירתו פונה לנוף מרהיב המעלה את ערכה, יקבל בדיוק אותה תמורה כמו הדייר בקומה הראשונה, מאחר שהחלק היחסי של שתי הדירות ברכוש המשותף הוא זהה.
להמחשה נוספת, ניטול בניין בן שש דירות שלגביו המרשם קובע כי חלקו של כל דייר ברכוש המשותף הוא שווה. חמישה דיירים החליטו להרחיב את דירותיהם, ואילו הדירה השישית לא הורחבה. למרות ההרחבות שהעלו באופן ניכר את שווי הדירות, מאחר שחלקה של כל דירה ברכוש המשותף נותר זהה במרשם (1/6) – כל הדיירים יהיו זכאים לתמורה זהה. במקרה זה, זכויות הבנייה הנמכרות ליזם זהות לכל בעלי הדירות, ועל כן אין כל הצדקה כי בעלי הדירה שלא הורחבה, יקבלו דירה קטנה יותר מיתר בעלי הדירות.
על אחת כמה וכמה נכון הדבר במידה ובעלי אותה דירה נכונים לשאת בעלויות המס על התוספת לדירתם העולה על 25 מ"ר, ובכך להימנע ממצב בו העלות הכוללת של בניית דירתם גבוהה משל יתר בעלי הדירות בבניין.
דוגמא זו תהיה נכונה גם במקרה בו הבניין אינו רשום כבית משותף, ובעלי הדירות רשומים כבעלים (או חוכרים) במשותף ובחלקים שווים של הקרקע. גם במקרה זה יהיה שיעור חלקם בתמורה זהה.
חשוב לציין, כי על פי רוב, החלק היחסי של הדירות ברכוש המשותף נרשם בפנקס הבתים המשותפים בהתאם לברירת המחדל הקבועה בסעיף 57 לחוק המקרקעין. על פי ברירת מחדל זו, החלק היחסי של כל דירה הוא היחס שבין שטח הרצפה שלה לבין שטח הרצפה כל הדירות בבניין. במקרה כזה, בוודאי שיש הצדקה לחלוקה שונה בין בעלי הדירות במקרה של הריסה ובנייה מחדש. ואולם, כפי שראינו בדוגמא שלעיל, לא תמיד זהו המצב ולכן רצוי לבחון את דרך רישום הצמדת הרכוש המשותף מראש ובטרם ההתקשרות מול היזם.
הכותב: עורך דין גיא יקותיאל עוסק בתחום ההתחדשות העירונית, מייצג דיירים ויזמים בפרויקטים לפי תמ"א 38 ופינוי בינוי, חבר בפורום קניין ומקרקעין של לשכת עורכי הדין וחבר בוועדה לענייני תמ"א 38.
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"