שרגא בירן, עורך דין ובעל שליטה בחברות מובילות במשק, עסק לאורך פעילותו המקצועית בפיתוח שכונות ובפרויקטים גדולים מאוד של נדל"ן. בחלק מהפרויקטים שהסתיימו בהצלחה הוא לא קיבל מלקוחותיו תשלום בכסף אלא בדרך של דירות חדשות.
לייעוץ בתחום:
בין השנים 2004-2007 החזיק בירן בכ-20 דירות כאלה בירושלים, רחובות ותל אביב והן הושכרו לשוכרים שונים. גובה ההכנסה השנתית מדמי השכירות עמדה על כ-900,000 שקל.
פקיד השומה סווג את דמי השכירות כ"הכנסה מעסק" והטיל עליה את המס המרבי. על החלטה זו הגיש בירן ערעור בבית המשפט המחוזי בירושלים.
בירן טען כי הוא זכאי לשיעור מס מופחת של 10% על הכנסתו מהשכרת הדירות. לדבריו, הדירות הן חלק מנכסי המשפחה ומעולם לא הייתה לו כוונה לנהל עסק של השכרת דירות.
הוא גם ציין כי חלק מהדירות ניתנו על ידו במתנה לגרושתו ושלושת ילדיו והדבר מוכיח שלא הייתה לו כוונה עסקית.
הוא הדגיש בנוסף כי הוא לא טיפל בעצמו בהשכרת הדירות אלא השקיע את מרצו במשרד עורכי הדין שהקים ובקידום מטרות ציבוריות. מי שטיפלו בדירות מטעמו עשו זאת כעיסוק צדדי ותמורת שכר סמלי.
פקיד השומה טען מנגד כי בירן מנהל עסק של השכרת דירות למגורים ולכן ההכנסה חייבת במס לפי מדרגות המס הרגילות.
לדבריו, לבירן ידע ובקיאות בתחום הדיור ששימש אותו לניהול עסק ההשכרה. בנוסף, היה מנגנון שלם שהופעל לצורך השכרת הדירות בכל שלוש הערים.
פקיד השומה הוסיף כי הושכרו למעלה מ-20 דירות בכל אחת משנות המס ומדובר בהיקף ניכר המצביע על הפן העסקי של הפעילות.
"יגיעה אישית"
השופט אביגדור דורות הבהיר כי על פי פקודת מס הכנסה השכרת דירה למגורים תחויב במס בשיעור 10%, בתנאי שלא מדובר בהכנסה מעסק.
לדבריו, בתי המשפט קבעו שמדובר ב"עסק" כשהפעילות הייתה "ממשית, נמשכת ושיטתית ולהפקתה נדרשת יגיעה אישית מצדם של בעל העסק, עובדיו או אחרים מטעמו".
השופט ציין כי על אף שהמערער רכש מוניטין בליווי פרויקטים גדולים של נדל"ן, אין לראות בו מומחה להשכרת דירות, תחום פשוט יחסית, והדבר דומה ל"ייחוס מומחיות בתחום הזלפת טיפות לעיניים רגישות, לרופא מומחה, בעל מוניטין בתחום ניתוחי עיניים".
כמו כן, לא הוכח קיומו של מנגנון להשכרת הדירות והטיפול נעשה על ידי נציגיו של המערער כפעילות צדדית ושולית לעיסוקם העיקרי.
מעבר לכך כתב השופט כי לא נעשו על ידי בירן או מי מטעמו פעולות כלשהן לפיתוח ה"עסק". כך למשל, הוא לא נטל הלוואות משכנתא על הדירות לצורך רכישת דירות נוספות להגדלת ה"מלאי" ולא שיפץ או פרסם אותן בצורה מיוחדת.
לפיכך קיבל השופט את הערעור וקבע כי בירן זכאי לשלם מס מופחת של 10% על הכנסותיו מהשכרת הדירות.
על פקיד השומה הוטלו הוצאות ושכ"ט עו"ד של 60,000 שקל.
- ב"כ המערער: עו"ד בעז ברזלי, עו"ד גלי ליבוביץ
- ב"כ המשיבה: עו"ד חוי טוקר
עורכי דין דיני מסים • לפסק הדין לחץ כאן
הכותב: עורך דין מאורי עמפלי עוסק בדיני מיסים
אתר המשפט הישראלי "פסקדין"
* הכותב לא ייצג בתיק.
** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.